Carlos Argila, tècnic de comunicació del CAFBL
Els criteris sobre contenció de rendes i grans tenidors aporten més seguretat jurídica a propietaris i llogaters
El funcionament pràctic dels límits al preu del lloguer continua generant dubtes entre propietaris, llogaters i professionals del sector. Amb l’objectiu d’aportar claredat, l’Agència de l’Habitatge de Catalunya va exposar aquest dimarts, 17 de desembre, els seus criteris d’interpretació en una reunió amb l’Assessoria Jurídica del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida (CAFBL).
La trobada dona resposta a bona part de les consultes que el CAFBL havia traslladat a l’Administració el febrer de 2025, conjuntament amb altres col·legis professionals. Les qüestions abordades afecten aspectes centrals del mercat del lloguer: com s’ha de fixar la renda en els nous contractes, quines despeses es poden repercutir, i qui ha de ser considerat gran tenidor segons la normativa vigent.
Zones tensionades: còmputs separats
Un dels primers aclariments fa referència a les zones de mercat residencial tensionat (ZMRT). L’Agència confirma que existeixen dues zones diferenciades, de manera que els habitatges situats en municipis inclosos en una d’elles no se sumen amb els de l’altra a efectes de còmput.
També s’ha deixat clar que el règim de contenció de rendes no s’aplica als habitatges de protecció oficial ni als que ja tenen una renda fixada administrativament, ja que aquests immobles ja estan sotmesos a mecanismes de limitació de preus.
Com s’ha de fixar la renda en un nou contracte
Pel que fa a la determinació de la renda, l’Agència ha establert diversos criteris clau:
Quan l’últim contracte vigent en els darrers cinc anys és anterior a l’1 de gener de 1995, s’entén que no hi ha una última renda de referència, i el preu del nou contracte s’ha de fixar segons l’índex corresponent.
En la resta de casos, l’última renda és la darrera efectivament pagada, és a dir, l’import de l’últim rebut.
Si durant el contracte anterior la renda no s’ha actualitzat, aquesta pot actualitzar-se abans de la seva finalització d’acord amb el que prevegi el contracte, respectant els límits del 2% i del 3% quan hagin estat vigents.
Un cop extingit el contracte, la renda del nou lloguer s’ha de calcular prenent com a base l’última renda, actualitzada amb l’IPC fins al moment de la signatura.
En els contractes signats a partir del 26 de maig de 2023, el sistema general d’actualització és l’IPC, amb el límit de l’IRAH quan aquest sigui inferior.
Superfície, terrasses i despeses repercutibles
L’Agència no fixa cap criteri específic per computar les terrasses, que es continuen valorant d’acord amb la superfície construïda.
El règim de contenció de rendes és aplicable també als habitatges de més de 150 m² o de menys de 30 m², ja que la llei no els exclou expressament, tot i que actualment no existeix un índex de referència específic per a aquests casos.
En relació amb les despeses, s’ha aclarit que tant l’Impost sobre Béns Immobles (IBI) com la taxa d’escombraries poden repercutir-se a l’arrendatari, encara que no constin de manera expressa al contracte.
Qui és gran tenidor segons la normativa?
Fora de les zones tensionades, és gran tenidor qui és titular de més de 10 habitatges o de més de 1.500 m² construïts d’ús residencial. En els casos de cotitularitat, se sumen els metres quadrats.
Dins de les ZMRT, es considera gran tenidor qui disposa de cinc o més habitatges en una zona declarada tensionada. En aquest cas, en situacions de cotitularitat, se sumen els percentatges de participació fins a assolir l’equivalent a cinc habitatges.
L’Agència ha precisat, a més, que:
La condició de gran tenidor d’un cotitular s’estén a la resta de cotitulars respecte d’aquell habitatge concret.
Només es tenen en compte, a efectes de còmput, la plena propietat i l’usdefruit, però no la nua propietat.
De manera provisional, l’habitatge habitual computa dins del llindar dels cinc habitatges.
Es considera immoble d’ús residencial qualsevol entitat susceptible de destinar-se a habitatge, disposi o no de cèdula d’habitabilitat.
Finalment, l’Agència ha recordat que la definició de gran tenidor prevista a la Llei 24/2015, vinculada al Registre de Grans Tenidors, té efectes únicament en relació amb l’obligació de lloguer social, i no s’estén a la resta d’aspectes del règim de contenció de rendes.
Tot i els avenços, queda pendent un únic punt: determinar si l’habitatge habitual ha de computar o no a l’hora d’establir la condició de gran tenidor. Quan aquest criteri quedi definitivament fixat, l’Agència de l’Habitatge actualitzarà el seu apartat de preguntes freqüents.
Compartim o no els criteris que ens ha facilitat l’AHC sobre el concepte de gran tenidor, ja els hem posat en coneixemen dels nostres col·legiats, onze mesos després d’haver-los demanat.
