Marta Agraz, Directora de Comunicació del CAFBL
Si el teu veí no paga les quotes de la comunitat, no tot està perdut. A Catalunya hi ha terminis legals per reclamar aquests deutes, però cal saber quan caduquen i com actuar a temps. Amb els passos correctes, la comunitat pot protegir els seus drets i evitar problemes futurs.
Quant temps tens per reclamar deutes al teu veí morós?
A Catalunya, els deutes dels propietaris morosos no es poden reclamar indefinidament, ja que arriba un moment en què deixen de poder-se reclamar perquè han prescrit. Però a dia d’avui encara hi ha molta confusió sobre quan “caduquen” i per tant, la comunitat deixa de poder exigir-los per via judicial.
La normativa catalana i la interpretació dels tribunals no són homogènies i això genera una important inseguretat jurídica per a les comunitats de propietaris.
Què és la prescripció d’un deute comunitari?
Quan un deute prescriu, el que s’extingeix és el dret de reclamar-lo judicialment si la part deutora ho al·lega en el procediment. Les quotes de comunitat, derrames, fons de reserva o altres despeses aprovades en junta són obligacions periòdiques que, si no es reclamen a temps, poden quedar jurídicament en no-res. Per això és tan important actuar aviat quan hi ha impagaments i no deixar passar els anys.
Per què hi ha debat a Catalunya?
A la resta d’Espanya, la jurisprudència del Tribunal Suprem s’ha decantat per considerar que aquests deutes prescriuen als cinc anys. A Catalunya, però, existeix una normativa pròpia i els criteris dels tribunals no són unànimes:
- 10 anys: tesi que utilitza l’Audiència Provincial de Barcelona, entenent el deute com una obligació “ordinària”, segons l’article 121-20 del CCat.
- 3 anys: tesi que aplica la normativa catalana d’obligacions periòdiques, amb terminis més curts (a la resta d’Espanya, aquestes obligacions prescriuen als 5 anys).
Aquest mosaic d’interpretacions provoca que, depenent del jutjat o de l’audiència, un mateix cas pugui tenir resultats diferents.
De manera que aquesta disparitat deixa les comunitats en una situació delicada: complint les mateixes obligacions i tramitant les mateixes reclamacions, poden trobar-se que en un partit judicial se’ls reconegui el dret a cobrar i, en un altre, se’ls digui que el deute ha prescrit. Fins que no hi hagi un criteri unificat per part dels tribunals catalans o una reforma legislativa clara, aquesta incertesa seguirà present.
Què recomanen els professionals?
Justament per aquesta falta d’un criteri únic, la recomanació és no apurar mai els terminis. L’estratègia més prudent és actuar com si el termini de prescripció fos el més curt dels que es debaten (3 anys), per evitar sorpreses desagradables quan el cas arribi als jutjats, en cas que arribi. En la pràctica, això vol dir que una comunitat no es pot permetre tenir durant anys un veí morós sense iniciar cap acció formal: com més aviat es reclami, menys risc hi ha de perdre el dret a cobrar.
És molt important documentar bé cada pas: acords de junta, notificacions al propietari, comprovants d’enviament i qualsevol intent de solució amistosa. Tot això serà clau si s’acaba acudint als tribunals i el veí intenta oposar-se al·legant prescripció o errors de forma en el procediment.
Quins passos ha de seguir la comunitat?
Quan una comunitat detecta un impagament, el procediment acostuma a ser esglaonat i combina intents d’entesa amb mecanismes legals:
1. Convocar una junta de propietaris
- S’hi presenta el deute acumulat i es comprova que les quantitats estan ben calculades.
- La junta aprova la liquidació del deute i la decisió de reclamar-lo.
2. Notificar el propietari morós
- Es comunica l’acord de junta al propietari: de manera personal, al seu domicili o, si no és possible, al tauler d’anuncis de la finca, d’acord amb la normativa.
- En aquesta comunicació s’informa de l’import del deute i del termini per regularitzar la situació.
3. Intent de mediació o solució amistosa
- La normativa actual obliga a intentar una via alternativa de resolució de conflictes (com la mediació) abans d’interposar la demanda judicial.
- Sovint, el fet de rebre una reclamació formal ja fa que molts propietaris decideixin pagar abans d’arribar als jutjats.
4. Demanda judicial
- Si el deutor segueix sense pagar, la comunitat pot presentar la demanda, adjuntant l’acord de la junta i les notificacions fetes.
Com afecta la morositat a la vida quotidiana?
La morositat afecta directament la salut econòmica de la comunitat i la convivència: obliga la resta de veïns a avançar diners per cobrir despeses comunes com la neteja, l’ascensor o les obres.
El missatge clau és que la prescripció existeix i pot fer perdre el dret a cobrar, però es pot prevenir si la comunitat, amb l’ajuda d’un Administrador de Finques, actua de seguida i segueix els passos adequats.
