Barcelona, 5 de gener del 2026
Després d’un any marcat per l’augment dels preus de l’habitatge, tant de compra com de lloguer a Barcelona, i per la creixent dificultat d’accés per a molts col·lectius, les previsions per al 2026 dins del sector són poc encoratjadores per als barcelonins. La forta demanda a la capital catalana mantindrà els preus a l’alça en tots dos fronts, amb la sospita que molts habitatges de lloguer de temporada sortiran del mercat arran de la nova regulació i optaran per la venda, cosa que incrementarà la competència pel lloguer convencional, segons pronostiquen associacions de propietaris, d’agents de la propietat, d’administradors de finques i portals immobiliaris especialitzats consultats per aquest diari. Aquestes seran algunes de les claus del proper any:
Evolució dels preus encara a l’alça
Hi ha unanimitat entre els consultats sobre l’empenta dels preus, fins i tot en un context de limitació de rendes com el que va imposar la Generalitat, que en el darrer registre oficial de l’Incasol ja mostraven un repunt a la majoria de zones de Barcelona. Això s’explica per les actualitzacions legals anuals i per l’evident incompliment de la normativa en molts casos, davant un operatiu sancionador que no actua d’ofici en cadascun dels contractes. Segons la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, “els preus seguiran a l’alça encara que de manera més moderada que el 2025”. En compravenda preveuen increments “continguts” per la demanda molt activa en “zones consolidades”, encara que els tipus d’interès podrien encarir-se. Tot i això, la demanda continuarà essent “solvent”, fet que mantindrà “viu el ritme de vendes”, detalla el seu gerent i analista, Òscar Gorgues. En canvi, creuen que en lloguer l’estoc continuarà reduint-se o estancat, afavorint “una forta competència entre llogaters”.
També l’associació de propietaris ASVAL apunta a un “desequilibri estructural entre una demanda que creix i una oferta que no aconsegueix acompanyar-la”. Vaticinen un augment de preus i un estoc de lloguer “rígic i amb menys rotació”, amb “més propietaris que surten o no entren” a causa del control de preus, que ha comportat un “deteriorament de l’oferta, amb immobles més petits i de pitjor qualitat”.
Des d’API BCN pronostiquen la “continuïtat dels preus a l’alça”, sobretot en zones ben connectades, donada la poca oferta. Alerten de la sortida massiva de producte de lloguer tradicional, “no per una lògica especulativa sinó buscant un marc jurídic més estable”, com fins ara podien ser els contractes temporals, per evitar possibles sancions i riscos afegits. El col·lectiu d’agents de la propietat immobiliària considera que el lloguer de temporada respon a una demanda “real”, però no resol la necessitat d’habitatge habitual. Pronostiquen que les solucions temporals o compartides seran l’única via per a qui no pot accedir a un contracte llarg, cada cop més disputat. Qui s’ho pugui permetre farà el salt cap a la compra.
Lorenzo Viñas, president del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, afegeix “sense risc d’error” que en els pròxims 24 mesos es mantindrà el desacoblament entre oferta i demanda, “forçant” l’augment dels preus, cosa que derivarà cada cop més en un “país de propietaris endeutats”. Opina que “l’intervencionisme” del Govern comportarà “la impossibilitat d’accedir a l’habitatge de lloguer” fins i tot per a famílies amb capacitat econòmica suficient, davant el dèficit de pisos oferts. Si no hi ha canvis normatius, creu que els joves ho tindran difícil el 2026.
Els analistes d’Idealista afegeixen que “a Barcelona, per la seva situació peculiar, els preus de compravenda creixeran a un sol dígit —el 2025 van pujar un 9,4% interanual en l’últim trimestre—, ja que la reducció de l’oferta s’ha vist compensada pels habitatges provinents del mercat del lloguer”, com a efecte de la limitació de les rendes.
Des de les patronals catalanes de propietaris, el president de l’Associació de Propietaris de Catalunya, Sergi Llagostera, creu que l’any vinent l’oferta de lloguer continuarà a la baixa per la por dels propietaris, mentre augmenten els aspirants a llogaters, en perjudici de “joves, famílies i persones amb poca solvència econòmica”. Som Habitatge apunta que els propietaris continuaran sortint del mercat de lloguer, empesos per la impossibilitat de desnonar llogaters “declarats vulnerables”, obligant els particulars “a assumir una càrrega social que hauria de correspondre a l’Estat”, pels índexs de referència que “no reflecteixen els costos reals” ni permeten un retorn de la inversió, i un “règim sancionador desproporcionat”.
Millor any per comprar o llogar?
La gran pregunta de qui busca pis és quina opció és l’adequada amb els preus pels núvols en la majoria de zones de Barcelona. ASVAL subratlla que la mobilitat laboral i la creació de noves llars dificultaran encara més l’accés al lloguer, ja que l’oferta que surt del mercat “no es reposarà”, i urgeix reactivar “de forma clara la producció d’habitatge nou destinat al lloguer”. En canvi, la Cambra de la Propietat no dubta que “en termes relatius, el 2026 serà millor comprar perquè el lloguer estarà molt disputat”, cosa que ja impulsa “moviments cap a la perifèria” per comprar. Aquesta opció “ofereix més estabilitat, previsibilitat de costos i protecció”, i les actuals hipoteques fixes “aporten certesa al comprador”. Gorgues recorda també que “el lloguer és una despesa, mentre que la quota hipotecària té un component d’inversió patrimonial”, especialment a Barcelona.
Els API de la ciutat consideren que tot depèn de l’estabilitat laboral, l’estalvi i la capacitat d’endeutament de cadascú, però afegeixen que “esperar que tot baixi no és avui una estratègia realista”. La competència serà el principal handicap per llogar per a qui busqui flexibilitat; però qui tingui un “horitzó de permanència” pot “valorar la compra amb prudència i bon assessorament”.
Els administradors de finques apunten que “ja no és una qüestió de lliure elecció”, ja que “qui pugui pagar una hipoteca haurà d’acudir a la compra, i qui no, haurà d’allunyar-se de la ciutat”.
Fotocasa alerta de la tendència a assolir preus màxims històrics en habitatges de venda, mentre que les pujades en el lloguer es moderen, tot i que continuaran essent inaccessibles per a les rendes més baixes, que buscaran habitatge en municipis més assequibles.
Som Habitatge considera que “serà un any molt desfavorable per al mercat immobiliari, tant en lloguer com en compravenda”, agreujant “l’exclusió de col·lectius vulnerables i joves”, que s’intensificarà per “l’economia submergida, la falta d’estímuls a la rehabilitació i obra nova, i la conversió de locals en habitatge”. Pronostiquen un “deteriorament generacional i social significatiu”.
L’Associació de Propietaris de Catalunya creu que la situació “serà pitjor”, ja que “el col·lapse del mercat de lloguer” comportarà més demanda de compra i, en conseqüència, un “encariment dels preus”.
Propostes per millorar l’accés a l’habitatge
Ampliar l’oferta amb incentius a la construcció i a la fiscalitat del lloguer són mesures urgents. Per al Col·legi d’Administradors de Finques, cal “col·laboració públicoprivada”, en lloc de “denigrar la figura del propietari” i multar-lo, així com promoure més habitatge assequible per equilibrar oferta i demanda.
Som Habitatge premia a impulsar rehabilitacions d’edificis existents, a més de “la conversió d’oficines i locals en habitatge, permetent canvis d’ús”; incentivar la construcció d’obra nova destinada sobretot a lloguer social; optimitzar l’ús del sòl mitjançant plans urbanístics flexibles que facilitin la densificació responsable”; facilitar l’accés a compra i lloguer amb programes d’ajuda directa a joves col·lectius vulnerables; promoure models cooperatius o compartits; incentivar la compra amb mesures fiscals reduint l’impost de transmissions patrimonials a l’1% en primer habitatge sense límit d’edat, entre altres; preveure el desallotjament immediat d’okupes en 24 hores i agilitzar els desnonaments a tres mesos; així com eliminar els índexs de referència de lloguer, que “fomenten el frau”.
ASVAL recepta “seguretat jurídica i estabilitat reguladora” per a promoure la posada d’habitatges en el mercat, així com la seva rehabilitació. Mentre que la Associació de Propietaris de Catalunya, afegeix que s’incrementin a 10 les propietats que defineixen al gran tenidor (en lloc de 5 –en zones tensionadas– a Catalunya) com en la resta de l’Estat, per a evitar que molts petits propietaris (el perfil majoritari a Catalunya) deixin de llogar.
La Cambra subratlla que sense augmentar l’oferta, les mesures centrades només en la demanda tenen un “efecte limitat”. També posa en dubte fins a quin punt la ciutat pot absorbir creixements demogràfics intensos sense tensionar encara més el mercat residencial, les infraestructures i els serveis públics. Afegeixen que el model econòmic de Barcelona, intensiu en mà d’obra però amb salaris baixos, fa que una part creixent de la població no pugui assumir els costos de l’habitatge.
Els API alerten que el problema és estructural i requereix generar més habitatge assequible. En aquest sentit, han impulsat el recent Pacte Transversal per l’Habitatge, amb propostes que inclouen activar sòl i estabilitzar la normativa.
Pots llegir la notícia completa a: ¿Mejor comprar o alquilar, en 2026?: tres claves del mercado inmobiliario en Barcelona ante los altos precios y el escaso estoc
