Barcelona, 26 de febrer del 2026
La transmissió de l’habitatge familiar és una de les decisions econòmiques i personals més rellevants que afronten les famílies catalanes. En els darrers anys, la donació de la nua propietat amb reserva d’usdefruit s’ha consolidat com una de les fórmules més utilitzades dins de la planificació patrimonial, especialment en un context de mercat immobiliari car, envelliment de la població i pressió fiscal sobre les herències.
La idea d’entregar l’habitatge als fills en vida i continuar utilitzant-lo fins al final resulta atractiva i, sobre el paper, senzilla. Tanmateix, aquesta aparent simplicitat jurídica té conseqüències econòmiques i fiscals rellevants que convé analitzar amb deteniment.
A grans trets, donar la nua propietat suposa transmetre la titularitat jurídica de l’immoble, mentre que el donant es reserva el dret d’utilitzar-lo i gaudir-ne de per vida mitjançant l’usdefruit. És a dir, els fills passen a ser propietaris a efectes legals, però el donant manté l’ús efectiu de l’habitatge, ja sigui per residir-hi o, si escau, llogar-lo.
Des del punt de vista civil, l’operació és perfectament possible. Tal com explica Gilbert Casanovas, assessor fiscal del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, “sí que es pot fer una donació de la nua propietat d’un immoble reservant-se el pare l’usdefruit vitalici”.
En determinats supòsits, aquestes conseqüències poden convertir una estratègia raonable des del punt de vista familiar en una decisió fiscalment costosa. Unes conseqüències que deriven del marc jurídic i fiscal vigent i de la manera com la normativa tributària regula aquest tipus d’operacions.
Una fórmula admesa a Catalunya, amb un tractament fiscal propi
En termes jurídics, donar la nua propietat i reservar-se l’usdefruit implica dividir la propietat de l’immoble en dos drets diferents: la nua propietat, que atribueix la titularitat formal sense dret d’ús, i l’usdefruit, que permet utilitzar i gaudir del bé, incloent-hi residir-hi o llogar-lo.
El fill que rep la nua propietat figura com a titular al Registre de la Propietat, però no pot disposar lliurement de l’immoble mentre subsisteixi l’usdefruit. Encara que la nua propietat és transmissible, qualsevol venda o gravamen ha de respectar aquest usdefruit vigent, cosa que a la pràctica limita notablement el seu valor econòmic i el seu atractiu al mercat.
“Lògicament, la nua propietat sempre es valora en menys diners que la plena propietat de l’immoble i, per tant, l’operació costarà, en un primer moment, menys en concepte d’impost sobre successions i donacions”, assenyala Casanovas.
Aquesta fórmula s’ha popularitzat perquè permet anticipar la successió i mantenir l’ús de l’habitatge habitual. No obstant això, com recorda l’expert, l’anàlisi no pot quedar-se només en l’estalvi inicial.
Tramitació a Catalunya: model, organisme i terminis
A Catalunya, les donacions s’han de declarar davant l’Agència Tributària de Catalunya (ATC) mitjançant el model 651, i el termini general per presentar l’autoliquidació i ingressar l’impost és d’un mes des de la data de la donació.
El còmput d’aquest termini és de data a data: per exemple, si la donació es merita el 13 de setembre, el termini finalitza el 13 d’octubre, i si en el mes de venciment no existeix un dia equivalent, s’entén que el termini acaba l’últim dia d’aquell mes.
A més del model 651, l’ATC exigeix aportar el títol de la donació. Quan la donació té per objecte un bé immoble —com passa en la transmissió de la nua propietat d’un habitatge—, la donació i la seva acceptació s’han de formalitzar en escriptura pública perquè siguin vàlides conforme al dret civil català.
En conseqüència, en les donacions immobiliàries l’escriptura pública no és només una formalitat registral o tributària, sinó un requisit de validesa civil de la transmissió.
La mateixa ATC detalla aquest procediment en la seva informació pràctica, subratllant la importància de respectar els terminis per evitar recàrrecs o sancions. Aquest aspecte operatiu és clau, ja que obliga a planificar l’operació amb suficient antelació.
Valoració de l’usdefruit i base imposable a l’ISD català
La valoració de l’usdefruit i de la nua propietat a Catalunya es regeix pels mateixos criteris generals que a la resta de l’Estat. En els usdefruits vitalicis, el valor depèn de l’edat de l’usufructuari i es calcula, de manera estàndard, aplicant la coneguda “regla del 89”.
La mateixa Agència Tributària de Catalunya incorpora aquest càlcul a la guia del model 651: el valor de l’usdefruit s’obté restant l’edat de l’usufructuari a 89, amb un màxim del 70% i un mínim del 10% del valor total de l’immoble, corresponent la resta a la nua propietat.
Aquest criteri (70% quan l’usufructuari té menys de 20 anys, reduint un punt percentual per cada any addicional fins al mínim del 10%) constitueix l’estàndard fiscal aplicat a tot Espanya.
En termes pràctics, com explica Casanovas, “l’usdefruit es valora en un percentatge del valor total de l’immoble i aquest percentatge depèn de l’edat de l’usufructuari: com més jove és, més gran és el seu valor i, per tant, menor és el valor de la nua propietat”.
L’expert ho il·lustra amb un exemple concret: “Si el pare té 65 anys, l’usdefruit es valora en un 24% i la nua propietat en el 76%. Si té 75 anys, l’usdefruit es valora en un 14% i la nua propietat en el 86%.”
Pots llegir la notícia completa a La “regla del 89” para donar la nuda propiedad en Catalunya y quedarse con el usufructo
