Barcelona, 17 de març del 2026
Quan el balcó es queda petit, hi ha qui s’imagina gaudint a soles de la terrassa comunitària per guardar les seves coses, celebrar àpats o fins i tot relaxar-se en una gandula. Utilitzar de manera exclusiva una zona comuna —com la terrassa, el pati o fins i tot el garatge— és possible, però només si es compleixen certs requisits legals.
Si un veí proposa utilitzar en exclusiva una part de la terrassa, la comunitat ha de debatre-ho en junta i aprovar-ho per unanimitat. A més, l’acord sol establir condicions sobre el manteniment de l’espai i els límits del seu ús.
Quan es pot cedir a un propietari l’ús privatiu d’una zona comuna?
Montse Bassas, administradora de finques i vicepresidenta del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, explica que un propietari no pot quedar-se unilateralment amb l’ús de la terrassa. “És un acord que s’ha d’aprovar en junta per unanimitat. No pot haver-hi cap vot en contra”, aclareix.
En aquest cas, la coberta continuarà sent un element comú de l’edifici, però quedarà vinculada a l’ús exclusiu d’un propietari. Marta Legarreta, presidenta de la secció de dret civil de l’Il·lustre Col·legi de l’Advocacia de Barcelona (ICAB), coincideix: “Si no hi ha unanimitat, no hi ha acord”. Un cop aprovat per tots els propietaris amb dret a vot (s’exclouen els morosos), “ningú més podrà utilitzar aquesta zona”, afegeix.
Aquesta exigència es recull a l’article 17.6 de la Llei de Propietat Horitzontal, que estableix que aquest tipus d’acords de la junta requereixen la unanimitat del total de propietaris. Aquests requisits s’apliquen també a territoris com Catalunya, on, com expliquen Legarreta i Bassas, l’article 553-26.1 del Codi Civil de Catalunya diu que aquest tipus de vinculacions entre zona comunitària i immoble d’un propietari s’han d’acordar per unanimitat.
Què pot fer el propietari a la terrassa ara que està vinculada al seu immoble?
Gaudir de l’ús exclusiu d’una zona comunitària com la terrassa no significa que es pugui fer qualsevol cosa en ella. El propietari ha de recordar que segueix sent un element comunitari i que, com a tal, ha de respectar-ne l’estat i no causar cap molèstia a la resta de propietaris. Legarreta ho resumeix així: “Els drets d’un propietari acaben on comencen els d’un altre”.
Tendes, testos, taules, celosies… Les expertes coincideixen que es poden col·locar aquests elements sempre que no molestin la resta de veïns, no suposin una sobrecàrrega que afecti l’estructura o la qualitat de l’edifici i no requereixin ancorar-los al terra o cargolar-los a la paret. Per això, caldrà demanar autorització a la junta de propietaris, ja que el terra i les parets mantenen caràcter comú. “No n’hi ha prou amb que se’n doni l’ús. Els propietaris hauran de tornar a reunir-se i votar, llevat que ja ho hagin fet des del principi i tothom sàpiga quines modificacions es podran realitzar”, puntualitza Bassas.
Qui paga si hi ha danys o filtracions
Bassas també explica que, en haver-hi un ús exclusiu, el manteniment (netejar els embornals, conservar en bon estat les juntes entre rajoles perquè compleixin la funció d’impermeabilització…) l’ha de fer el propietari que en gaudeix. I coincideix amb Legarreta que, si el veí que té l’ús de la terrassa realitza actuacions que generen danys, serà ell qui haurà d’assumir els costos de la reparació i no la comunitat.
Humitats a causa de les rajoles: si apareixen humitats a la coberta, al ser un element comú de l’estructura, correspon a la comunitat. Però si el propietari que té l’ús privatiu ha decidit canviar les rajoles i es demostra que les humitats es deuen a aquesta modificació, serà ell qui haurà d’assumir els costos.
Testos pesats que provoquen deteriorament: si el propietari que té l’ús exclusiu col·loca testos pesats directament sobre el terra, aquests poden causar humitat, trencaments al paviment o fins i tot escampar llavors que es queden a les juntes. Si es demostra que el deteriorament és per un ús inadequat, el propietari haurà de fer-se càrrec de la reparació.
Quan es pot retirar aquest dret?
Legarreta explica que “si la terrassa s’ha vinculat a un immoble per unanimitat, per tornar a convertir-la en element d’ús comú, es necessita de nou la unanimitat. Aquest veí que té l’ús privatiu ha de prestar la seva autorització i segurament dirà que no”.
Bassas aclareix que, si l’acord s’ha adoptat a nivell de junta però no s’ha inscrit al Registre de la Propietat, un tercer propietari que arribi en el futur podria discutir l’acord perquè no en tenia coneixement i voldria utilitzar la terrassa. Si l’acord no constava com a norma estatutària al registre, podria dir: “A mi aquest acord no em vincula, puc utilitzar aquesta terrassa”, assenyala l’administradora de finques. Per això, l’experta recomana portar l’acord a inscripció registral (que costa uns 3.000 euros). “Tot i ser car, és absolutament recomanable”, subratlla.
Quelcom similar passaria si un morós (un propietari que no estava al corrent de pagaments) demostra que se li ha privat del vot de manera il·legítima; podria impugnar l’acord. De nou, es necessitaria el 100 % de vots a favor i aquest veí podria donar el vot en contra.
Pots llegir la notícia completa a La Ley de Propiedad Horizontal permite a tu vecino usar en exclusiva la azotea comunitaria siempre que se cumpla una condición.
