Barcelona, 25 de març del 2026
L’augment del cost de la vida no només impacta en el tiquet de la compra i en el preu de l’habitatge. També és un dels principals motius pels quals alguns veïns no poden fer front a les derrames extraordinàries de la comunitat: la reparació de l’ascensor, l’arranjament de la façana o una reforma urgent.
“El context actual fa que els propietaris vegin reduïda la seva capacitat econòmica i que el pagament de les despeses comunitàries no sigui una prioritat”, explica Marta Legarreta, presidenta de la secció de dret civil de l’Il·lustre Col·legi de l’Advocacia de Barcelona (ICAB).
Als veïns que no paguen les quotes i les derrames se’ls anomena morosos, i la Llei de Propietat Horitzontal aclareix que no se’ls pot limitar l’ús dels elements essencials, però la manca de pagaments sí que els impedeix accedir a serveis no essencials com la piscina. Aquesta limitació pot ser acordada pels propietaris en junta.
Menys morositat, més problemes de convivència
Legarreta assegura a La Vanguardia que, “tot i que hi ha comunitats en què la morositat és molt rellevant, el que acostuma a passar són situacions d’impagaments puntuals o retards en els pagaments”.
Aquesta idea —que la morositat en els immobles no és actualment preocupant— és compartida per Montse Bassas, administradora de finques i vicepresidenta del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, que explica que el 2008 sí que hi va haver un augment de la morositat a causa de la crisi immobiliària, però que ara la manca de pagaments només representa un 1 % dels immobles.
Ara bé, quan es produeix, sí que genera tensió entre veïns.
“Per què he de pagar jo si el meu veí no paga i després resulta que porta un cotxe millor que el meu?”, diu Bassas per explicar la problemàtica.
Això, com assenyala Josep Maria Espinet, advocat especialitzat en dret immobiliari, “pot generar un efecte de contagi: ‘Si aquest no paga, jo tampoc pago’”.
Per què un veí deixa de pagar
Les quotes de la comunitat, que poden ser mensuals, bimestrals o trimestrals (segons el que s’hagi acordat a la junta de propietaris), inclouen despeses com la neteja de l’escala, l’electricitat de les zones comunes i de l’ascensor, i el manteniment dels jardins, entre d’altres.
Aquests costos se situen al voltant dels 100 euros, una xifra que, segons Legarreta, generalment és assumida pels propietaris.
El problema, com apunten els especialistes, es troba en les despeses extraordinàries, que exigeixen a tots els veïns desemborsar quantitats poc assumibles.
“Vivim tan al dia que la gent no té estalvis ni la planificació necessària per pagar deutes que, en molts casos, superen els 1.000 euros.”
Montse Bassas també assenyala que un perfil habitual de morós és el que es dona en immobles heretats.
“Quan mor el propietari, pot passar que hi hagi hereus d’un mateix habitatge que estiguin en desacord entre ells o que un pugui pagar i la resta no. El problema és que el deute no es pot dividir. L’ha de pagar un dels germans i després ja s’entendran entre ells.”
Passos a seguir per reclamar els pagaments als veïns morosos
Si els retards són puntuals, les comunitats no acostumen a interposar accions contra el propietari si la causa està justificada, per evitar acudir als tribunals, subratlla Legarreta.
I explica els diferents mecanismes d’actuació:
- Segons els Mitjans Adequats de Solució de Controvèrsies (MASC) previstos per la Llei Orgànica, es pot iniciar una reclamació formal al propietari morós, en què se li notifica oficialment el deute. El mitjà més habitual és l’OVC (Oferta Vinculant Confidencial), mitjançant la qual se li trasllada una oferta per regularitzar la situació i que, si no obté resposta en el termini d’un mes, deixa oberta la via judicial.
- Si el deutor no paga o s’hi oposa, la comunitat pot instar el judici, que serà verbal si la reclamació és de fins a 15.000 € i, si supera aquesta quantitat, es tramitarà per judici ordinari. Tanmateix, Bassas adverteix que aquest procés judicial “només fa que allargar el problema, que es pot prolongar una mitjana de dos anys”.
- Els veïns que vulguin evitar qualsevol judici poden recórrer a la Llei de Propietat Horitzontal i limitar o prohibir l’accés a serveis no essencials com la piscina al propietari morós.
Com prohibir l’ús de la piscina a un veí
Bassas coincideix amb Legarreta quan afirma que “L’article 21.1 de la Llei de Propietat Horitzontal diu clarament que la junta de propietaris pot acordar mesures dissuasives davant la morositat mentre es mantingui aquesta situació”.
En aquest cas, els propietaris s’hauran de reunir i votar (el veí morós no té dret a vot).
Amb majoria simple, el morós no podrà utilitzar la piscina ni els altres elements no essencials que s’hagin acordat fins que saldi els deutes.
Pots llegir la notícia completa a Se prohibirá el uso de la piscina a los vecinos morosos que no pagan la comunidad: lo que dice el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal
