Les obres a l’alça soscaven la butxaca dels propietaris

A Barcelona, la Federació d’Associacions Veïnals (FAVB) ha denunciat que hi ha almenys 8.000 habitatges amb problemes estructurals greus a la ciutat, “molts dels quals posen en perill la vida dels habitants”, asseguren. Estan ubicats al Besòs, la Pau, la Trinitat Vella i el Carmel.

Precisament, arran de l’esfondrament d’un edifici al carrer Canigó de Badalona el febrer del 2024, que va deixar tres morts i unes 400 famílies afectades, la síndica de greuges, Esther Giménez-Salinas, s’ha implicat en el problema de la degradació de les construccions. En el seu informe anual al Parlament lliurat el 16 de març passat, toca el crostó a les administracions públiques en temes com ara la falta de control en el compliment del deure de passar l’ITE, en el suport i l’acompanyament als propietaris perquè efectuïn les obres necessàries o per poder fer front a la complexa burocràcia de les subvencions que acaba sent desincentivadora. Però reconeix que hi ha moltes comunitats sense recursos que eludeixen les seves responsabilitats. “És important tenir en compte que la propietat d’un habitatge no sempre ve acompanyada d’una capacitat econòmica suficient per mantenir-lo en condicions dignes i adequades”, recorda la síndica, que insta els governs a “preveure ajuts econòmics específics vinculats a l’execució dels programes de rehabilitació resultants de les ITE”.

En aquest mateix sentit s’expressa Lorenzo Viñas. “En aquests últims quatre anys ens hem enfocat en la sostenibilitat del nostre parc d’habitatges però la primera de les preocupacions que hauríem de tenir és la seguretat, tenim molts edificis que són un veritable perill, una bomba de rellotgeria”, assenyala.

Ara bé, coincidint amb la fi del NGEU, el govern espanyol acaba d’aprovar el pla estatal d’habitatge 2026-2030, dotat amb 7.000 milions d’euros –el 40% del qual l’han d’aportar les comunitats autònomes– que preveu una línia d’ajudes per al foment de la rehabilitació. No obstant això, l’executiu de l’estat insisteix en la millora energètica com a eix principal de les actuacions subvencionables, tal com estableix l’esborrany del pla de renovació d’edificis.

Els administradors de finques ja anticipen que els recursos del pla estatal d’habitatge seran insuficients perquè calculen per a Catalunya suposaran uns 35 milions d’euros anuals. “Això és la xocolata del lloro”, es lamenta el president del Cafbl.

Aquest col·lectiu professional està en la primera línia del coneixement directe tant de la salut del parc d’habitatges, com de les situacions de dificultat econòmica i vulnerabilitat de molts propietaris. Davant la caiguda de les subvencions del NGEU, demanen que s’habilitin eines alternatives de finançament com ara facilitar els préstecs bancaris a comunitats de propietaris amb avals públics i terminis de retorn llargs perquè l’impacte sigui menor.

Arran de l’increment de les obligacions de les comunitats de propietaris, els balanços comptables de les comunitats de propietaris comencen a estar en el punt de mira. Fins ara, els propietaris s’han organitzat, d’acord al que estableix el codi civil de Catalunya, per poder pagar els costos fixos (rebuts, assegurances, serveis comuns, administració, etc.) amb quotes periòdiques. I davant contingències imprevistes que impliquin costos excepcionals s’ha actuat amb les famoses derrames. La realitat és que les comunitats acaben funcionant amb uns nivells d’estalvi molt minsos, una elevada dependència del pagament puntual i una enorme vulnerabilitat als xocs. A més a més, quan hi ha veïns que no estan al dia dels seus compromisos de pagament, la situació és encara més tensa.

Amb aquesta debilitat estructural de les seves finances, moltes comunitats van trampejant el dia a dia. Ara bé, en un context de dificultats creixents, convé repensar el funcionament, segons explica Oriol Amat, catedràtic d’economia financera i comptabilitat de la Universitat Pompeu Fabra (UPF). “Cal reforçar molt més la cultura de la previsió; igual com en les finances personals es recomana estalviar per imprevistos, les comunitats haurien de funcionar amb una lògica similar: plans de manteniment a llarg termini, fons de reserva realistes i decisions anticipades, el risc existeix –perquè els edificis envelleixen–, però la prevenció també existeix i és molt més eficient”, assenyala.

Però Amat es mostra especialment preocupat per les economies domèstiques que han de sustentar les finances de les comunitats de propietaris, sobretot per les més fràgils. Cal recordar que a Catalunya prop d’una quarta part de la població (24,8%) està en risc de pobresa o exclusió social, per a les quals una derrama de milers d’euros no és només un inconvenient; constitueix un problema greu que pot generar situacions de vulnerabilitat. “No totes les famílies tenen capacitat d’absorbir aquests costos. Per tant, caldrà complementar la previsió amb instruments de suport: finançament adequat, ajuts públics ben dissenyats i mecanismes que evitin que aquestes inversions imprescindibles acabin expulsant persones de casa seva”, explica l’economista.

L’escenari d’expulsió de casa seva de propietaris per la impossibilitat de fer front al cost de les obres no és tan remot. Els veïns de Badalona afectats per l’esfondrament del carrer Canigó viuen des d’aleshores en cases apuntalades i pendents d’unes obres de reforç estructural que suposen una despesa d’uns 400.000 euros de mitjana en cadascuna de les disset comunitats afectades. Alfonso Egea, coordinador de la comissió d’afectats de l’illa Canigó, explicava recentment a les xarxes socials que s’havien organitzat per aconseguir suport de les administracions. “No tots els veïns poden pagar aquests diners i demanem un finançament digne i assumible per poder fer front a la nostra responsabilitat, que és fer la reforma”, assegurava.

En l’exercici de la seva activitat, els administradors de finques s’han vist abocats a desenvolupar certes habilitats de detecció i gestió de situacions de vulnerabilitat (també de violència de gènere o veïns amb la síndrome de Diògenes, per exemple) que ara volen posar al servei de les administracions públiques a través de la figura de l’administrador de finques d’ofici. La idea és que ni la falta de coneixement ni de recursos impedeixi a les comunitats més precàries fer front a les inspeccions tècniques ni a les obres de rehabilitació que s’assenyalin. La nova figura podria estrenar-se coincidint amb les primeres convocatòries del pla de barris i viles 2025-29, centrat en zones vulnerables, i en què rehabilitar habitatges és una de les actuacions previstes.

El futur més immediat sembla inevitable que estarà caracteritzat per les derrames. Però pensant en el mitjà i llarg termini, tot porta a pensar que caldrà superar la dinàmica dels esforços extraordinaris i avançar cap a planificació de les actuacions i el finançament de la despesa. En aquest marc, el paper dels bancs és clau.

Des de fa alguns anys –no gaires–, les comunitats de propietaris tenen via lliure a l’endeutament bancari. A CaixaBank això passa des de juny del 2024, quan l’entitat va estrenar una vertical de negoci especialitzada en comunitats. Només el 2025 es van formalitzar 374 operacions, el 23% a Catalunya. Per la seva banda, el BBVA va començar a establir relacions financeres amb comunitats a partir del 2020, però no va ser fins al 2023 que ho va fer a través d’una unitat operativa específica. Entre el 2023 i el 2025 l’activitat del banc en aquest capítol va créixer un 60% a tot l’Estat, un 10% a Catalunya.

El director de comunitats de propietaris del BBVA Mark Eaves explica que malgrat que els canvis normatius han afavorit que aquests clients “poc comuns” es puguin endeutar –abans no podien–, el fet és que presenten unes complexitats que els bancs han hagut d’entendre per relacionar-s’hi. “La comunitat de propietaris no és ni una empresa ni un particular i tenim la part negativa de tots dos: per un tema de protecció de dades no podem demanar dades personals i tampoc no tenim registre d’impostos socials ni res similar”, explica Eaves.

Ara bé, els departaments de risc de les entitats financeres han comprovat una característica positiva de les comunitats que els administradors de finques venien defensant els anys de desinterès dels bancs: la morositat és molt baixa. “Qui assumeix el deute és la comunitat, el conjunt de propietaris, i després cada veí aporta la part que li pertoca a la bossa comuna; si algú no ho fa, és la comunitat qui li ho reclama, igual com ho faria si no paga la quota periòdica, però la comunitat és bona pagadora”, assegura.

Ara que els bancs han vist que les comunitats són bons clients, miren de captar-les, però es troben amb una falta d’hàbit en el finançament que amb el temps s’anirà corregint perquè les necessitats seran creixents: “No esperem que amb la fi del NGEU hi hagi cap aturada, al contrari.”

El finançament que ofereix el BBVA pot arribar al 100% de l’obra i un termini d’amortització màxim de 180 mesos (15 anys). La realitat és que el període de retorn s’adapta a la dimensió de la reforma: com més quantia, més temps per tornar el capital per amortir l’impacte en quotes més petites. El mateix succeeix amb el percentatge de finançament ja que mai sol ser per al total de l’obra perquè sempre hi ha veïns que prefereixen no recórrer al crèdit. Però sí que hi ha una implicació mínima del 20% aproximadament, segons detalla Eaves.

Lorenzo Viñas, involucrat des de fa més d’una dècada en les converses per una col·laboració publicoprivada en el finançament d’obres, aplaudeix el canvi de xip dels bancs (“perquè és l’única manera que puguem fer front al que ens ve a sobre”), però també veu amb bons ulls que la Generalitat actuï com a avalador dels préstecs en algunes comunitats si ajuda a aconseguir el finançament i allargar el retorn dels crèdits. El president del Cafbl, que s’ha reunit recentment amb els responsables d’habitatge del govern català, explica que es treballa en aquesta via, que des del BBVA s’aprova. “Tota ajuda al finançament serà ben rebuda”, diu Eaves.

Aquesta implicació també pot ajudar a tenir informació agregada sobre la realitat de les comunitats de propietaris. Actualment no hi ha dades sobre nivells d’endeutament, liquiditat o morositat de les comunitat, i això dificulta la visibilització del problema.

L’escenari que s’obre planeja molts interrogants però s’anticipa un possible canvi favorable vers la professionalització de les finances de les comunitats i un reforçament dels llaços entre els propietaris d’un mateix edifici, bàsicament perquè cal fer front a decisions d’envergadura que demanen consensos, i que posaran a prova les habilitats col·lectives per saber gestionar les diferents realitats que conviuen en un mateix immoble.

Viñas és optimista i pensa que avancem cap a un model de “convivència i germanor” com el que hi havia abans. “Hem de recuperar aquell moviment veïnal del passat que era actiu i feia coses per al conjunt d’una manera habitual”, diu.

Potser és una visió massa entusiasta, però el fet és que el repte que tenen al davant moltes comunitats no es pot fer sobre la base del conflicte ni la judicialització.