Barcelona, 15 de maig del 2026
La llei permet reclamar judicialment les quotes impagades i fins i tot embargar béns del veí morós, però arribar a embargar l’habitatge sol ser un dels escenaris menys habituals.
Quan una comunitat de propietaris acumula impagaments, la imatge que sol aparèixer és força directa: un veí deixa de pagar durant anys, la comunitat el demanda i acaba perdent el pis. La realitat jurídica, però, funciona d’una manera força diferent. La llei sí que permet reclamar el deute, executar béns i fins i tot arribar a l’embargament i a una eventual subhasta de l’immoble, però entre una cosa i l’altra hi ha una cadena de passos, filtres i limitacions que fan que aquest desenllaç sigui poc freqüent.
A Catalunya existeix, a més, una particularitat que pot generar certa confusió. La propietat horitzontal catalana es regula mitjançant el Llibre cinquè del Codi civil de Catalunya i no directament per la Llei de propietat horitzontal (LPH) estatal. Tanmateix, en aquest assumpte concret hi ha una excepció rellevant: el procediment de reclamació judicial de deutes comunitaris continua depenent essencialment de normes estatals.
«En aquest assumpte és curiós que no hi hagi tantes diferències, perquè les competències en dret processal no estan transferides a les comunitats autònomes», explica Rubén Llach, vicepresident del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida. «És l’única part de la LPH que sí que apliquem a Catalunya». Això significa que, tot i que Catalunya tingui un règim propi en matèria de propietat horitzontal, l’anomenat procediment monitori especial per reclamar quotes impagades continua funcionant essencialment sota l’esquema estatal.
El procediment tampoc comença directament en un jutjat. Abans hi ha una fase interna dins de la mateixa comunitat que resulta imprescindible i on solen aparèixer alguns dels errors més freqüents. Segons explica Llach, un dels errors habituals consisteix a aprovar acords genèrics per a futurs morosos. Per exemple, decidir que qualsevol veí que superi un determinat deute serà demandat automàticament. «Cada acció judicial, cada acció processal, ha de tenir una aprovació ad hoc específica», assenyala.
Això significa que la comunitat ha de convocar una junta —ordinària o extraordinària—, incloure l’assumpte a l’ordre del dia i aprovar expressament la liquidació d’un deute concret contra un propietari determinat. A més, el deute ha d’aparèixer perfectament detallat. No n’hi ha prou amb indicar que un veí deu una quantitat global. «No pots dir: l’Antonio deu 800 euros. Cal detallar-ho: gener del 25, febrer del 25… de dalt a baix», explica Llach.
Aquest requisit també apareix en les explicacions d’Ismael Istambul, soci director d’Iberum Abogados, que assenyala que ha de constar expressament el deute exacte i la necessitat de pagament. Després s’ha d’emetre un certificat d’impagament per part del secretari de la comunitat —o del president en aquells casos en què assumeixi aquesta funció—. Amb aquesta documentació preparada arriba la via que normalment utilitzen les comunitats: el procediment monitori.
A la pràctica, el recorregut sol seguir una seqüència força definida. Primer, la comunitat ha de celebrar una junta i incloure expressament la reclamació a l’ordre del dia. Després ha d’aprovar la liquidació concreta del deute i emetre un certificat on consti detalladament el que es deu. Segons l’article 21 de la Llei de propietat horitzontal, aquesta certificació i l’acreditació de la notificació al propietari formen part de la documentació necessària per acudir als tribunals. Amb això es pot iniciar el procediment monitori, que, si prospera i acaba reconeixent judicialment el deute, obre la porta a una fase posterior d’execució i eventual embargament.
Segons l’article 21 de la Llei de propietat horitzontal, la comunitat pot reclamar les quantitats degudes mitjançant un procediment especial per a les quotes comunitàries. La demanda ha d’anar acompanyada del certificat de l’acord que aprova la liquidació del deute i de l’acreditació que el propietari ha estat notificat.
Istambul defineix el monitori com «un procediment especial del nostre ordenament jurídic que facilita qualsevol recobrament davant d’un impagament incontrovertit i vençut».
El funcionament és relativament senzill. La comunitat presenta una demanda simplificada davant del jutjat, indicant el deute i aportant el certificat corresponent. Després, el jutjat comunica la reclamació al propietari i aquest disposa de diverses opcions: pagar, oposar-s’hi o no respondre. Si paga, l’assumpte s’acaba. Si s’hi oposa, el procediment pot derivar cap a un judici declaratiu. I si no respon o el deute queda reconegut judicialment, es pot iniciar l’execució.
En teoria, el monitori va néixer precisament per agilitzar aquest tipus de reclamacions. A la pràctica, però, diversos experts assenyalen que la rapidesa depèn molt més del funcionament concret del jutjat que no pas del procediment en si. Luis Alonso Bueno, advocat especialitzat en aquestes reclamacions, explica que, segons la seva experiència, molts monitoris estan tan saturats com altres vies judicials i que el veritable coll d’ampolla sol ser estructural. «Els jutjats estan majoritàriament col·lapsats», explica.
També assenyala que les recents modificacions processals i la introducció dels anomenats Mitjans Adequats de Solució de Controvèrsies (MASC), introduïts mitjançant la Llei orgànica 1/2025, han afegit nous passos previs.
En les reclamacions comunitàries, segons explica Llach, normalment aquests mecanismes no es tradueixen en negociacions complexes. «Quan algú deu diners a una comunitat, què negocies? No es negocia mai cap quita. És molt estrany». El més habitual és oferir calendaris de pagament o fraccionaments.
La gran pregunta apareix després: quan es passa de reclamar el deute a embargar? La resposta curta és que l’embargament arriba únicament quan existeix un deute reconegut judicialment i el deutor continua sense pagar. «Si el deutor no compleix, es podrà executar i es podrà embargar», explica Istambul.
La llei permet embargar béns fins i tot per quantitats relativament reduïdes. Però això no significa automàticament que una comunitat es quedi amb l’habitatge. I aquí apareix una de les diferències més importants entre l’imaginari popular i la pràctica real. «Tu no et quedes el pis; això es diu així en el llenguatge del carrer», explica Llach.
El que passa realment és diferent: la comunitat sol·licita al jutjat l’execució de béns per recuperar el seu deute. Si s’arribés a un habitatge, l’objectiu no seria adquirir-lo, sinó forçar una eventual subhasta judicial i cobrar amb els diners obtinguts.
El problema és que l’habitatge sol ser precisament un dels béns més difícils d’assolir. Els experts coincideixen que abans s’esgoten altres vies molt més habituals: embargament de comptes corrents, devolucions tributàries, salaris o investigacions patrimonials. «Per 2.000, 3.000 o 5.000 euros un jutge difícilment embargarà un habitatge», explica Alonso Bueno.
A més, existeix un problema afegit: l’ordre dels creditors. Quan un habitatge té una hipoteca inscrita —una situació freqüent—, el banc sol aparèixer per davant de la comunitat al Registre de la Propietat. Si l’immoble acaba liquidant-se, el banc normalment cobrarà abans. «Caldria veure si un jutge està disposat a acceptar una sol·licitud de subhasta d’un habitatge on viu una família perquè algú cobri un deute de 4.000 euros», assenyala Llach. Precisament per això algunes comunitats recorren a una alternativa menys cridanera però molt més pràctica: l’anotació preventiva d’embargament. Consisteix a inscriure la reclamació al Registre de la Propietat un cop iniciada l’execució i quan no apareixen comptes o béns embargables suficients.
L’avantatge és que aquesta anotació situa la comunitat en un determinat ordre registral i pot permetre cobrar anys després si l’immoble es ven, es liquida per un divorci o és executat per un altre creditor. «De vegades ha passat que, quan es liquida l’habitatge o es posa a la venda, apareixem al notari sis creditors esperant el nostre xec», explica Llach.
A Catalunya existeix, a més, una diferència concreta respecte del règim general que pot reforçar la posició de les comunitats. L’anomenada afecció real de l’immoble cobreix l’any en curs més quatre anys anteriors, mentre que a la resta del règim comú comprèn l’any en curs més tres. La modificació es va introduir a Catalunya el 2015, després de la crisi immobiliària i de l’augment de les adjudicacions bancàries.
El motiu, segons Llach, era senzill: protegir econòmicament les comunitats, perquè darrere d’aquestes reclamacions no solen haver-hi despeses extraordinàries o luxes comunitaris. El que normalment està en joc són serveis bàsics com els ascensors, la il·luminació, la neteja o el manteniment de l’edifici. I quan diversos propietaris deixen de pagar, el problema deixa de ser únicament jurídic i passa a afectar el funcionament quotidià de tota la comunitat.
Pots llegir la notícia completa a Una comunidad puede quitarle el piso a un vecino moroso, pero con unas condiciones: lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal.
