Carlos Sánchez, administrador de finques, sobre comprar un pis: “No valorar la convivència entre veïns ni l’estat de l’edifici pot portar problemes en el futur”

A Carlos Sánchez mai li va fer falta imaginar-se pilotant naus espacials ni apagant incendis per a respondre a la pregunta clàssica de la infància: “Què vols ser de major?”. Ho tenia clar. Mentre uns altres somiaven amb samarretes de futbol o cascos de moto, ell volia ser administrador de finques. Una elecció poc habitual per a un nen, però gens casual: a la seva casa, gestionar comunitats era el dia a dia. “Els meus pares van començar a treballar com a administradors en una habitació del nostre pis, i jo veia com atenien problemes de veïns i solucionaven situacions de tota mena”, recorda Sánchez en conversa amb La Vanguardia. Aquella habitació improvisada va acabar convertint-se en una empresa familiar que avui suma més d’una desena d’empleats i gestiona més de 300 comunitats a Badalona.
Sánchez va acompanyar aquest creixement amb formació acadèmica: va estudiar Administració i Direcció d’Empreses i Gestió de la Innovació, per a preparar-se per a exercir l’ofici que havia mamat des de petit. Defineix la professió com a “intensa”, però alhora profundament estimulant. “Al final, estàs acompanyant el dia a dia de les comunitats i ajudant a gestionar el patrimoni més valuós que sol tenir la gent”, explica.

Avui, a més exercir com a administrador en l’empresa familiar, és el secretari del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona i Lleida, des d’on observa de primera mà l’evolució d’un sector tan complex com imprescindible. Des d’aquest diari parlem amb ell per a entendre millor els reptes d’una professió que, encara que discreta, sosté la convivència de milers de llars.

Quines són les principals funcions d’un administrador de finques?

L’administrador de finques és el responsable de vetllar pel bon funcionament i la conservació de l’immoble. Les seves funcions abasten des de la gestió econòmica i comptable —pressupostos, cobraments, pagaments i liquidacions— fins a la coordinació dels serveis de manteniment de l’edifici. A més, exerceix com a secretari de la comunitat, la qual cosa implica estendre acta en les reunions, custodiar la documentació i assegurar-se que les decisions adoptades en junta s’ajustin a la llei. En resum, és el gestor, mediador i assessor tècnic-jurídic que acompanya a la comunitat perquè tot funcioni correctament.

Considera que l’administració de finques és una labor més tècnica o que requereix en grau més alt habilitats psicològiques i de gestió interpersonal?

Diria que és una combinació d’ambdues. La part tècnica és fonamental: normativa, comptabilitat, seguretat en les obres, subvencions i, ara, també noves tecnologies. No obstant això, el dia a dia demostra que la clau està en les habilitats socials. Un bon administrador necessita escoltar, mediar i comunicar amb empatia, però també amb fermesa. Treballem amb persones que comparteixen un espai comú i que, sovint, tenen interessos o sensibilitats distintes, la qual cosa influeix directament en la convivència i en la gestió diària.

Hi ha comunitats especialment “fàcils” o “difícils” de portar?

Realment crec que sí. Diria que hi ha dos grans perfils. Les comunitats més fàcils solen estar formades per veïns implicats, comunicatius i que confien en la gestió de l’administrador de finques. Quan hi ha participació i una bona comunicació, tot flueix amb molta més facilitat. En canvi, les comunitats més complicades solen ser aquelles on existeixen conflictes antics, impagaments o una falta general de participació. Moltes vegades el gran problema és precisament la poca assistència a les reunions o la falta de comunicació d’incidències importants. Curiosament, la dificultat no depèn tant de la grandària de l’edifici. Una comunitat de 200 veïns no té per què ser més complicada que una de 10. Al final, quan hi ha transparència i col·laboració, tot funciona millor. El determinant no és el nombre d’habitatges, sinó la personalitat i l’actitud de les persones que conviuen en la comunitat.

Per sort, en els administradors de finques comptem amb el CEMCAF, el Centre de Mediació Immobiliària del Consell de Col·legis d’Administradors de Finques de Catalunya. Quan una comunitat arriba a un punt de conflicte en el qual l’administrador està massa implicat o existeix massa confiança, pot intervenir un mediador extern —un altre administrador especialitzat en resolució de conflictes— que ajuda a reconduir la situació.

En la seva experiència, quins perfils de veí generen més conflictes o complicacions dins d’una comunitat?

No parlaria d’un perfil únic, sinó d’unes certes actituds que es repeteixen. Per exemple, els qui mai assisteixen a les reunions, però després critiquen totes les decisions preses: no s’impliquen, però qüestionen el que uns altres han decidit. També està qui no considera els elements comuns com a part de la seva propietat. Moltes persones creuen que l’única cosa que els pertany és l’interior del seu pis, quan en realitat l’edifici i les zones comunes també són seves i aporten valor al conjunt. Això sol derivar en una negativa a invertir en rehabilitacions necessàries.

Un altre perfil freqüent és el de qui intenta imposar el seu criteri sense escoltar la resta. Sempre existeix aquesta figura que pensa que sap més que els altres i dificulta el diàleg i la presa de decisions. En canvi, el veí informat i participatiu sol ser el millor aliat de l’administrador i també del president de la comunitat —que, al cap i a la fi, és un veí més—, perquè realment valora el treball i la implicació que hi ha darrere de cada gestió.

Quin tipus de conflictes entre veïns són més comuns?

Els sorolls solen ser un dels problemes més freqüents: festes, animals de companyia —cada vegada més— i situacions com a gossos que es queden solos a casa i ploren o borden. També són habituals els sorolls procedents de bars pròxims. Un altre focus de conflicte són els impagaments de quotes i els desacords en les decisions de les reunions. A vegades, quan dos veïns no coincideixen en un punt de l’ordre del dia, la tensió augmenta. En qüestions com a reparacions o filtracions és impossible resoldre-ho tot al moment: primer cal localitzar l’origen del problema i seguir un procés tècnic. Així i tot, la majoria de situacions se solucionen amb diàleg i recordant les normes.

Quin manteniment preventiu recomanes sempre tenir contractat?

El més important per a un bon manteniment en una comunitat és comptar amb un administrador de finques col·legiat, que garanteixi una gestió eficient i un control adequat de la despesa. En treballar amb molts proveïdors, coneixem els preus del mercat i podem negociar millors condicions per a la comunitat. També és clau revisar els contractes antics, com a segurs o serveis, perquè sovint es mantenen per inèrcia i acaben sent més cars del necessari. Actualitzar-los o comparar-los cada any pot suposar un estalvi significatiu. Però, sobretot, la millor manera d’estalviar és planificar un manteniment preventiu: mantenir abans que reparar. Centralitzar contractes, aprofitar subvencions i ajudes públiques —amb el suport d’oficines tècniques especialitzades— i preveure un fons de reserva ajuda a evitar vesses inesperades, que són el que més preocupa els veïns.

Quin diria que és la situació més complicada a la qual pot enfrontar-se un president de comunitat durant el seu mandat?

Sincerament, crec que les situacions més difícils per a un president són la gestió d’un conflicte veïnal greu o la direcció d’una obra important, especialment quan implica una inversió elevada per part dels propietaris. Tots dos escenaris generen tensió, decisions impopulars i una gran càrrega de responsabilitat. Per això és fonamental que el president compti amb el suport d’un administrador de finques col·legiat que actuï com a assessor tècnic i jurídic. Aquest acompanyament aporta objectivitat, criteri i orientació en la presa de decisions, i ajuda al president a afrontar sense por els problemes més complexos. L’administrador és qui aporta la serenitat i l’enfocament professional que aquestes circumstàncies requereixen.

Què és el que s’ha de tenir en compte abans de comprar un pis amb comunitat de veïns?
Destacaria tres aspectes importants. El primer és l’estat econòmic de la comunitat i, especialment, comprovar que el pis que vols comprar no tingui deutes. Això es resol fàcilment sol·licitant a l’administrador un certificat d’estar al corrent de pagament.

També és clau saber si existeixen obres aprovades o pendents d’executar en dates pròximes a la compra. Cal recordar que, quan una obra ja està aprovada i les quotes tenen un venciment fixat, el propietari venedor és qui ha d’assumir aquests pagaments abans de transmetre la propietat, encara que sempre pot haver-hi acords entre les parts.

Un altre punt molt important —i que sovint es passa per alt— és l’ambient veïnal de l’edifici. Convé preguntar als veïns com és la convivència i quin ambient hi ha en la comunitat. Per a mi, el més determinant és saber si la comunitat és gestionada per un administrador de finques col·legiat, la qual cosa garanteix ordre, seguretat i un suport professional. Molts compradors es fixen només en què el pis sigui bonic o gran, però no valoren l’estat de l’edifici, i això pot portar més despeses i problemes en el futur.

Ara que s’acosta Nadal, fins a quin punt es pot decorar una escala o el portal sense infringir normes de la comunitat?

Sempre que les decoracions estiguin consensuades pels veïns, no requereixin una reunió específica i no causin molèsties ni incompleixin la normativa local, no hauria d’haver-hi cap problema. Si es pengen llums o adorns grans, és recomanable consultar-ho prèviament amb la comunitat. En general, es tracta d’aplicar el sentit comú: que ningú se senti incòmode i que no existeixin riscos elèctrics o d’incendi. De fet, recomanaria que les comunitats organitzin aquest tipus d’accions conjuntament, almenys en les zones comunes d’accés. Són moments agradables que acosten als veïns i, sempre que es respectin les normes, resulten molt positius perquè fomenten la convivència i generen un ambient més humà.

Creu que, en general, els espanyols són bons veïns?

Bé, depèn molt del tipus de comunitat, però en general diria que sí. Cada vegada hi ha més consciència sobre el valor del patrimoni comú i la importància de la convivència. Això sí, encara mantenim una mica la mentalitat de “el meu abans que el nostre”, però l’educació i la mescla de perfils veïnals estan ajudant molt al canvi.

Si pogués donar un sol consell a tots els veïns d’Espanya, quin seria?

Diria que l’important és participar i assegurar-se que la comunitat compta amb un administrador de finques col·legiat. D’aquesta manera, els propietaris tenen el suport d’un col·legi professional. Una comunitat funciona bé quan els seus veïns s’impliquen, assisteixen a les juntes i confien en la gestió de l’administrador col·legiat. Al final, les persones necessiten una atenció constant i una comunicació eficaç.