El president dels administradors de finques de Barcelona: “El propietari prefereix un llogater complidor abans que pujar el lloguer”

Una comunitat de veïns feliç passa per un bon administrador de finques que faciliti la convivència i les necessitats de l’escala. Aquest any el Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona i Lleida (CAFBL) compleix 90 anys, en un moment en què l’antiguitat del parc d’habitatges de la capital catalana i la complexa regulació dels lloguers a Catalunya requereixen més que mai ajuda professional. Lorenzo Viñas presideix des de fa tres anys l’entitat, que reivindica una major veu en les polítiques d’habitatge.

En l’acte de presentació del 90è aniversari aquesta setmana, van defensar el seu paper social. Com ha canviat la seva missió en gairebé un segle?
El col·legi neix el 1936, amb l’aprovació del llavors president Lluís Companys, perquè un grup d’administradors de finques volien ordenar i dignificar una professió que estava dispersa i donar-li un reconeixement jurídic i corporatiu. Avui dia per a nosaltres és clau impulsar la formació dels professionals i ser locomotora dels canvis que afecten l’àmbit de l’habitatge. En aquests moments tenim 2.200 col·legiats [més de 2.000 a l’àrea de Barcelona], administrem més del 80% de les finques i formem més de 4.000 professionals a l’any, últimament fins i tot amb un conveni amb ESADE per millorar l’eficiència empresarial.

Quins perfils hi ha actualment en l’administració de finques?
És necessari estar col·legiat perquè administrem immobles, que són el bé material més preuat d’una família, en què molts inverteixen tota una vida. Per això tenim una professió d’interès general, protegint drets de consumidors i usuaris. Per col·legiar-se cal tenir determinats estudis universitaris, que en molts casos són de Dret. Hem de conèixer tota la legislació sobre habitatge amb formació molt especialitzada, i en les relacions arrendador-arrendatari, nosaltres estem enmig, vigilant el compliment estricte del contracte, els drets i obligacions de totes dues parts.

A les administracions hi ha altres perfils, com els oficials habilitats, i tasques de diferents nivells que van de la comptabilitat a l’atenció de les necessitats i la convivència de les comunitats, l’administració de lloguers o el peritatge judicial.

Era més fàcil gestionar amb l’antiga LAU o amb els canvis recents de la Llei d’Habitatge i la seva aplicació pionera a Catalunya?
Abans hi havia menys normes, però no ens espanta la regulació; el que ens espanta és la inseguretat jurídica que emanen certes normes actuals. Això sí que ens fa mal. És inseguretat per a nosaltres i els nostres clients.

Posi’m un exemple
No poder desnonar un impagament i tardar quatre anys a recuperar la possessió del teu habitatge, de la teva propietat. O suportar una inquiocupació i veure que els afectats han de buscar solucions fora del procés judicial. I en molts casos sense que sigui una vulnerabilitat real.

Ha crescut la demanda dels seus serveis, tot i que ara els propietaris són els qui paguen els honoraris?
Creixem en col·legiats i en professionals. La legislació és tan aclaparadora que en matèria de lloguers el propietari necessita un professional que l’acompanyi per trobar llogater, gestionar un contracte i administrar el lloguer, si ho desitja. I la despesa és només un petit percentatge, perquè al propietari el que li preocupa és la seguretat. Amb dades de l’ajuntament, el 86% són petits propietaris, i per a molts aquesta inversió és un suport a la seva pensió.

Per què molts opten per vendre en lloc de seguir llogant?
El més important és aquesta seguretat, per sobre de la rendibilitat. A mi m’han dit: “Senyor Viñas, baixi 50 euros, o el que sigui, i busqui’m una família, una persona resolutiva, seriosa, que no causi problemes a la comunitat, que cuidi el pis i pagui cada mes, encara que sigui ajustant el preu”. El petit propietari prefereix un llogater complidor abans que pujar el preu del lloguer. I l’administrador facilita aquesta gestió i evita mals de cap. Però ara molts opten per vendre per por. Estan en primera línia de la crisi habitacional, al tractar de prop amb llogaters i propietaris.

Té solució a Barcelona?
Alguns col·lectius diuen que estem al límit del col·lapse i jo diria que la situació és gravíssima, però té solucions. Passa perquè l’Administració Pública ens atengui i escolti. No n’hi ha prou amb crear sòl públic; aplaudim que facin 50.000 habitatges, com promet el president Illa, però quan arribin poden haver passat entre 3 i 5 anys. En canvi, podrien motivar el propietari estalviador que té un o dos pisos, perquè no vengui, que els aporti al lloguer, donant-li seguretat en cas d’impagaments.

Quines altres fórmules recomanen a la ciutat?
Entre les nostres recomanacions està revisar la densitat dels edificis, per què no l’ampliem? Si vam ser capaços de modificar un pla urbanístic de Barcelona, incrementant un 30% per a habitatge social encara vigent, per què no incrementem la densitat? Els models de llar han canviat. En edificis amb pisos grans cal facilitar la divisió. I en el cas d’oficines i locals comercials de carrers de segona i tercera línia, permetre el canvi d’ús i flexibilitzar les normes d’habitabilitat no seria una bogeria. La ciutat té uns 16.000 locals buits, molts en mal estat i amb impagaments a les comunitats; només amb que es donés ús a habitatge a la meitat guanyaríem 8.000 pisos gairebé immediatament, en mesos o menys d’un any. Serien ideals per a joves i persones grans, i podrien condicionar-se a lloguers reduïts.

Quin tipus de llogater té més possibilitats actualment en la lluita per aconseguir pis?
No és que els propietaris busquin un perfil determinat, sinó que el nombre d’habitatges no creix i cada vegada hi ha més demanda perquè els tipus de llar s’han diversificat amb més famílies monoparentals, més migrants i més persones que viuen soles. De manera que tenen tants interessats en el seu pis que poden triar els més solvent, deixant de costat fins i tot arrendataris d’ingressos mitjans que podrien pagar però són superats per altres de més solvència. És la perversió del sistema, que deixa fora moltes persones.

Tornar a l’administració de finques: l’envelliment dels edificis i el seu manteniment els dóna més feina?
El parc d’habitatges envelleix i a més molts edificis dels anys 60 i 70 de poca qualitat constructiva, donen lloc a més necessitat de seguretat estructural, millores d’accessibilitat i sostenibilitat. En zones perifèriques i de l’àrea metropolitana hi ha construccions que són una bomba de rellotgeria.

Són suficients les ajudes a la rehabilitació o les derrames asfixien les comunitats?
El nou pla estatal donarà continuïtat a les subvencions, però calculem que la part corresponent a Catalunya serà de 34 milions d’euros anuals, la qual cosa significa que si la Generalitat no amplia les ajudes serà molt difícil actuar. Actualment, les comunitats arriben on poden, encara que alguns bancs ofereixen crèdits fins a 12 anys per a millores. Però no tots els propietaris les poden assumir, sobretot en casos de lloguers amb impagaments.

Els nous llogars i la major rotació dels inquilins han deshumanitzat la convivència veïnal?
Abans hi havia veïnats més avençats perquè moltes famílies creixien en una mateixa comunitat i establien vincles forts. Aquestes relacions en molts casos s’han perdut, perquè ara en una finca conviu més gent de pas, diferents cultures o més persones soles. Això no ajuda a la convivència, però és aquí on l’administrador de finques té un paper conciliador i actua fins i tot en casos de vulnerabilitat o violència de gènere, donant a conèixer a les autoritats els problemes veïnals que puguin registrar-se.

Què pot amargar més la vida d’una comunitat?
Els problemes més comuns són de sorolls, molèsties o incivisme. Com la simple utilització de zones comunitàries sense acord previ. Però també compliquen la convivència les ocupacions o els talls de subministraments, que a més poden ser causa de sinistralitat.