El “triple peatge” de donar un habitatge a Catalunya: per què el teu fill pagarà més que a Madrid

En moltes famílies, la conversa sempre comença igual: “I si te’l deixo ja en vida?”. Tanmateix, a Catalunya aquesta bona intenció sol topar amb una realitat fiscal implacable: donar un habitatge activa un “triple peatge” d’impostos que pot resultar molt més car que esperar a l’herència.

Una part rellevant d’aquest cost és l’IRPF del donant: quan es dóna un immoble, Hisenda considera que existeix una alteració patrimonial i, si hi ha hagut revalorització des de la compra, pot generar-se un guany que tributa a l’IRPF. Aquest tractament és estatal i s’aplica per igual a tota Espanya.

La diferència entre comunitats no està en l’IRPF, sinó en l’Impost sobre Successions i Donacions (ISD), la gestió i capacitat normativa del qual estan cedides a les autonomies. I aquí és on Catalunya no ofereix, en general, les bonificacions del 99 % que sí apliquen altres regions en determinades donacions entre pares i fills.

“El impost sobre successions i donacions és estatal, però està cedit a les comunitats autònomes en la seva gestió i recaptació, i a més tenen capacitat normativa per establir bonificacions, reduccions i tipus impositius”, explica Gilbert Casanovas, Assessor Fiscal del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida. Aquesta combinació és la que fa que una mateixa operació costi molt poc en algunes regions i molt més en altres.

Un mateix impost, diversos mapes fiscals: per què Madrid no és Catalunya

Casanovas assenyala el punt clau del debat territorial: algunes comunitats han optat per bonificacions molt agressives. “És el cas de Madrid, Andalusia o la Comunitat Valenciana, entre d’altres, que han legislat una bonificació del 99 % per a donacions a fills de manera genèrica. Per això la mateixa donació en diferents comunitats paga quantitats molt diferents”.

A Catalunya, en canvi, l’incentiu general del 99 % no existeix per a donacions d’habitatges. Això no vol dir que no hi hagi beneficis, però sí que la donació d’un immoble sol ser, en conjunt, una opció menys avantatjosa que en aquests territoris.

Els tres impostos quan es dona un habitatge a Catalunya

Casanovas explica que la donació d’un habitatge a Catalunya activa un “triple peatge”:

1. Impost de Donacions (ISD)
   A Catalunya, l’impost és progressiu, i si la donació es formalitza en escriptura pública entre familiars propers (grups I i II), pot aplicar-se una tarifa reduïda: 5 % fins a 200.000 euros; 7 % fins a 600.000; i 9 % a partir d’aquí, segons l’escala publicada per l’Agència Tributària de Catalunya.

2. IRPF del donant: el cost ocult
   Aquí sol estar el gran cop: per a qui dóna, Hisenda considera que hi ha una alteració patrimonial i, si l’immoble ha guanyat valor des de la compra, apareix un guany patrimonial que tributa a l’IRPF. La Direcció General de Tributs ho confirma en consultes vinculants: donar un immoble pot generar guany o pèrdua patrimonial per aquesta alteració en la composició del patrimoni.
   Excepció important: si el donant té més de 65 anys i dóna la seva residència habitual, pot existir exempció en IRPF sota certs requisits (la casuística importa).

3. Plusvàlua municipal (IIVTNU)
   La plusvàlua municipal també es genera en transmissions gratuïtes. En donacions, el més habitual és que la pagui la part adquirent/donatària.

Heredar a Catalunya: menys fronts (i amb reduccions rellevants)

En una herència l’hereu paga l’Impost sobre Successions i, si escau, la plusvàlua municipal. Però hi ha una diferència decisiva: no hi ha IRPF del difunt per la revalorització de l’immoble (el guany patrimonial latent no es liquida com en una donació).

A més, a Catalunya existeixen reduccions per parentiu significatives en la base imposable: per exemple, per a fills (grup II), una reducció de 100.000 euros; i per a fills menors de 21 anys (grup I), 100.000 euros més un increment anual fins a un límit.

I després hi ha les bonificacions sobre la quota: el cònjuge pot aplicar una bonificació del 99 % en successions i, per a altres familiars dels grups I i II, la bonificació és progressiva per trams de base, amb percentatges que parteixen, segons el cas, de xifres elevades i es van reduint.

“A Catalunya hi ha pocs casos en què valgui la pena donar un immoble”

Amb aquesta fotografia completa (donacions + IRPF + plusvàlua), Casanovas és clar: “En general, a Catalunya hi ha pocs casos en què valgui la pena la donació, sigui de la totalitat de l’immoble o de la nua propietat”.

La donació de nua propietat (reservant-se l’usufructe) s’utilitza com a eina de planificació, però no és una “bala de plata”: pot reduir el valor del dret transmès, sí, però no elimina el problema estructural si hi ha plusvàlues acumulades o si el valor fiscal mínim puja.

Donar diners sí pot ser una estratègia: “és una opció vàlida”

El matís important és que Casanovas distingeix clarament entre donar immobles i donar efectiu: “Pel que fa a la donació de diners, encara que no sigui tan avantatjosa com en altres territoris, és una opció vàlida que pot estalviar diners en la futura herència”.

En termes pràctics: amb diners no sol aparèixer el “peatge” de l’IRPF per revalorització d’un immoble, i pot facilitar avançaments (entrada d’una vivenda, ajuda a fills, etc.) amb un cost fiscal més previsible.

El valor de referència del Cadastre: el “sol” que ha canviat el joc des del 2022

Casanovas explica que el valor de referència va néixer amb un objectiu: “en teoria pretén donar seguretat jurídica, assignant un valor objectiu a cada immoble per part del Cadastre, determinat amb els preus de compravendes de l’any anterior”. I afegeix l’efecte real: “es configura com un valor mínim per a escriptura, sigui compravenda, donació o herència; en la pràctica ha suposat fixar aquests mínims en molts casos”.

Aquesta és la clau: en donacions i herències, si existeix valor de referència, s’utilitza com a base imposable mínima (excepte que el valor declarat sigui superior). La pròpia ATC explica el mecanisme i com actuar si el contribuent considera que perjudica els seus interessos: la impugnació s’articula via rectificació d’autoliquidació o recurs, amb informe preceptiu i vinculant del Cadastre.

A més, el debat jurídic ha tingut novetats, ja que el Tribunal Constitucional acaba d’avalar l’ús del valor de referència com a base per a aquests impostos, reforçant la seva vigència (sense impedir la discussió “cas per cas” quan el valor assignat no s’ajusti al mercat).

Aleshores, què és “millor” a Catalunya: donar o heretar?

En la majoria de situacions familiars típiques (pares que volen transmetre als fills un pis amb anys de revalorització), la balança sol inclinar-se cap a:

• Heredar, per evitar l’IRPF del donant i aprofitar reduccions/bonificacions de successions.

• Donar, només quan hi ha raons clares (poca plusvàlua acumulada, circumstàncies personals, necessitat d’anticipar la transmissió o planificació molt concreta).

La conclusió encaixa amb el diagnòstic de Casanovas: a Catalunya, “hi ha pocs casos” on donar l’immoble (ple domini o nua propietat) surti realment a compte.