Barcelona, 4 de febrero del 2026
Un vecino moroso es la pesadilla de las comunidades de propietarios, porque la deuda recae en la comunidad y puede llegar a ser muy alto.
La comunidad de vecinos puede acabar demandando el propietario que no paga, pero hay que tener cuidado con los plazos, porque la deuda prescribe en el ninguno de unos años.
Una sentencia reciente del Tribunal Supremo fija en 5 años la prescripción de las deudas en una comunidad de vecinos, pero en Cataluña este plazo puede ser diferente.
«En Cataluña tenemos normativa y jurisdicción propia, esto quiere decir que la sentencia del Tribunal Supremo no es directamente aplicable en los edificios emplazados en Cataluña», dice Montse Bassas, vicepresidenta del Colegio de Administradores de Fincas de Lleida y Barcelona, al programa «Mañanas».
Esta última sentencia del Supremo reitera otros de anteriores, del 2020 y 2021, y dice que el pago de las cuotas en la comunidad de propietarios es una «obligación periódica» y que prescribe en el ninguno de 5 años. «El problema es que en Cataluña tenemos normativa propia con plazos diferentes y con una jurisdicción que no acaba al Tribunal Supremo sino al Tribunal Superior de Justicia, y el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (TSJC) no se ha pronunciado sobre este tema», explica Bassas.
Los presidentes de las audiencias provinciales de Barcelona emitieron un criterio unificado en el cual consideraban que son 10 años, pero si hacemos caso de la normativa catalana de las obligaciones periódicas hablamos de 3 años. También hay una minoría que considera que se tiene que seguir el criterio del Supremo, dice la administradora de fincas.
Indefensión e inseguridad de los vecinos afectados
Los vecinos son los perjudicados en los casos de morosidad en una comunidad, y esta inconcreción de la ley en Cataluña causa «indefensión e inseguridad» a los propietarios afectados por vecinos morosos, dice a las «Mañanas» el abogado de comunidades Xavier Prats, y propietario afectado.
Hay morosos por varias razones, «gente que no puede pagar la hipoteca y automáticamente deja de pagar las cuotas comunitarias», explica Prats, o también por defunciones. «Los hijos no aceptan la herencia, o se hacen el remolón o no aparece el heredero», como un caso en Lleida donde hace 20 años que intentan encontrar el propietario de un piso después de la muerte de su propietario. Hay propietarios, explica, que «han habido hacer muchas derrames y anticipos para pagar los gastos de cada mes, como luz, ascensor, seguro…»
A pesar de que la mayoría de los casos se dan en vecinos que conviven en la misma escalera, dice Balsa según su experiencia, durante la crisis inmobiliaria y la covid, muchos pisos cayeron en manos de bancos y de fondos de inversión y crecieron los impagos. «Tuvimos un problema de pisos desocupados y de los que ellos mismos no sabían qué teníamos a la cartera», dice. Y añade que hay bancos que «tienen la costumbre de aguantar sin pagar hasta que venden el piso y esto obliga el resto de la comunidad a financiar los gastos».
En Cataluña la ley obliga a vender el piso sin cargas, es decir, con todas las deudas pagadas, pero no aclara hasta cuántos años de deber atrasado puede reclamar la comunidad.
Presentar la reclamación cuanto antes mejor
Los dos especialistas recomiendan en las comunidades con vecinos morosos que no esperen a presentar la demanda judicial para evitar «que a pesar de tener derecho a reclamar, (la deuda) esté fuera de plazo, esté prescrito, y para ver como tienen que reducir la deuda», dice Prats.
El criterio de las comunidades tiene que ser de prudencia: no esperar el vencimiento de 3 años, reitera Bassas, y «antes de este vencimiento, poner la reclamación por no tener que depender de si el juzgado que nos toca es del criterio de 3 años o de 10 años».
Como presentar una reclamación por morosidad
El primer paso es convocar una reunión o junta de vecinos de la comunidad y que tenga conocimiento el moroso. A la reunión se aprobará la liquidación de la deuda pendiente y la decisión de presentar reclamación extrajudicial, primero, y judicial, si hace falta, por mayoría simple.
«Ahora mismo es obligatoria la mediación como paso previo a la interposición de la demanda judicial», dice Balsa, y, por lo tanto, primero se tiene que hablar con el vecino de manera extrajudicial.
Se comunicará la decisión de la junta al propietario moroso, personalmente, en su domicilio o — si no es posible — al cartel de anuncios de la escalera.
Se puede reclamar el impago de cuotas generales, aportaciones a un fondo de reserva, o de obras en la comunidad, por un valor máximo de 250.000 euros.
La reclamación al juzgado tiene que ir acompañada del acuerdo de junta y de la comunicación al deudor.
Si la reclamación es superior a los 2.000 € y hay que tener abogado y procurador, también se pueden añadir a la demanda el pago de las costas al moroso.
Si la demanda es aceptada, el juez reclamará la deuda al propietario denunciado, a pagar en un plazo de 20 días, o se le embargarán los bienes por el valor del importe reclamado, más los intereses y gastos judiciales. Una comunicación que es bastante disuasiva, según Prats.
Con todo, el demandado puede presentar alegaciones y pruebas si cree que la deuda es inexistente o ya ha hecho el pago.
Puedes leer la noticia completa a Quan prescriu el deute d’un veí morós: la llei a Catalunya no és clara – 3CatInfo.
