Rosario M. vive en un edificio de doce plantas en Esplugues de Llobregat, actualmente cubierto de andamios debido a las obras de rehabilitación que se están llevando a cabo para mejorar su eficiencia energética. La intervención se ha acogido al programa de ayudas de los fondos Next Generation (NGEU), pero, de entrada, cada uno de los 48 propietarios de la comunidad ha tenido que hacer frente a una derrama de unos 9.600 euros, que han pagado de forma fraccionada mediante un recibo extraordinario de 400 euros al mes durante los últimos dos años, que a Rosario se le han hecho eternos.
Con una pensión de viudedad de unos 900 euros, no podía hacer frente a la derrama; por ello, ha alquilado una habitación de su vivienda. Lo ha preferido antes que solicitar un préstamo personal, como han hecho otros vecinos. Está previsto que la obra finalice antes del 30 de junio, fecha límite para poder acceder a las ayudas.
Los fondos públicos del NGEU han sido un motor para la rehabilitación, aunque muy enfocados en el ahorro energético. A partir de ahora, sin estos recursos y con un parque de viviendas envejecido que requiere un mantenimiento urgente, el horizonte para muchas comunidades de propietarios con unas finanzas frágiles pasa por afrontar derramas, que serán cada vez más frecuentes y gravosas.
En Cataluña hay unos 2,8 millones de viviendas, el 74 % de las cuales se encuentran en edificios plurifamiliares. La gran mayoría, casi el 70 %, se construyeron antes de 1980, cuando los estándares técnicos eran inferiores a los actuales. A los materiales de baja calidad se sumaron, en determinados momentos de las décadas de los años 50, 60 y 70, las prisas y la falta de control, especialmente en algunos barrios de las grandes ciudades.
«En una época en la que era necesario construir muchas viviendas a un precio asequible, se ajustó mucho la calidad de los materiales», explica Francisco Diéguez, director general del ITeC (Instituto de Tecnología de la Construcción). Con el paso de los años, la exposición a las condiciones climáticas y la falta de mantenimiento han provocado que una parte de estos edificios llegue a la actualidad necesitando una intervención integral, no solo para mejorar su eficiencia, sino también para garantizar su seguridad.
El presidente del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida (CAFBL), Lorenzo Viñas, lleva la cuenta de los derrumbamientos de edificios en Cataluña. «Hubo seis en 2025», asegura.
El año pasado, los Bomberos de la Generalitat tuvieron que realizar 2.550 intervenciones relacionadas con patologías en las edificaciones, desprendimientos de fachadas, grietas y caída de elementos, más que en 2024, y contabilizaron 109 rescates en edificios derrumbados.
«La fachada es la parte del edificio que suele concentrar las actuaciones de rehabilitación porque está más expuesta a los factores climáticos, como el sol, el viento o la lluvia», explica Diéguez. También es la parte en la que los desperfectos, como las fisuras o la pérdida de elementos, son más visibles y sobre la que es necesario intervenir para mejorar el ahorro energético.
Sin embargo, son los problemas estructurales los que suelen hacer saltar las alarmas. Desde 2011 hasta 2024, en Cataluña se han realizado cerca de 100.000 inspecciones técnicas de edificios (ITE), obligatorias para los edificios de viviendas de más de 45 años de antigüedad y que deben repetirse posteriormente cada diez años. Una de cada tres ITE —según datos de 2023— es favorable, pero detecta deficiencias consideradas importantes que deben ser subsanadas. Más del 14 % presentan riesgos para la estabilidad del edificio y para las personas.
Problemas estructurales
En Barcelona, la Federación de Asociaciones Vecinales (FAVB) ha denunciado que existen al menos 8.000 viviendas con problemas estructurales graves en la ciudad, «muchas de las cuales ponen en peligro la vida de sus habitantes», aseguran. Están situadas en los barrios del Besòs, La Pau, Trinitat Vella y El Carmel.
Precisamente, a raíz del derrumbamiento de un edificio en la calle Canigó de Badalona en febrero de 2024, que dejó tres muertos y unas 400 familias afectadas, la síndica de greuges, Esther Giménez-Salinas, se ha implicado en la problemática de la degradación de las construcciones.
En su informe anual al Parlamento, presentado el pasado 16 de marzo, reprende a las administraciones públicas por cuestiones como la falta de control del cumplimiento de la obligación de pasar la ITE, la falta de apoyo y acompañamiento a los propietarios para llevar a cabo las obras necesarias o la compleja burocracia relacionada con las subvenciones, que acaba resultando desincentivadora.
Sin embargo, reconoce que existen muchas comunidades sin recursos que eluden sus responsabilidades. «Es importante tener en cuenta que la propiedad de una vivienda no siempre va acompañada de una capacidad económica suficiente para mantenerla en condiciones dignas y adecuadas», recuerda la síndica, que insta a los gobiernos a «prever ayudas económicas específicas vinculadas a la ejecución de los programas de rehabilitación resultantes de las ITE».
En este mismo sentido se expresa Lorenzo Viñas. «En estos últimos cuatro años nos hemos centrado en la sostenibilidad de nuestro parque de viviendas, pero la primera de las preocupaciones que deberíamos tener es la seguridad. Tenemos muchos edificios que son un verdadero peligro, una bomba de relojería», señala.
Plan Estatal de Vivienda
Ahora bien, coincidiendo con el final de los fondos NGEU, el Gobierno español acaba de aprobar el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, dotado con 7.000 millones de euros —el 40 % de los cuales deberán ser aportados por las comunidades autónomas— y que contempla una línea de ayudas para el fomento de la rehabilitación.
No obstante, el Ejecutivo estatal insiste en la mejora energética como eje principal de las actuaciones subvencionables, tal y como establece el borrador del plan de renovación de edificios.
Los administradores de fincas ya anticipan que los recursos del Plan Estatal de Vivienda serán insuficientes, ya que calculan que para Cataluña supondrán unos 35 millones de euros anuales. «Eso es una cantidad insignificante», lamenta el presidente del CAFBL.
Este colectivo profesional se encuentra en primera línea del conocimiento directo tanto del estado del parque de viviendas como de las situaciones de dificultad económica y vulnerabilidad de muchos propietarios. Ante la desaparición de las subvenciones del NGEU, solicitan que se habiliten herramientas alternativas de financiación, como facilitar préstamos bancarios a las comunidades de propietarios con avales públicos y largos plazos de devolución para reducir el impacto económico.
La cultura de la previsión
Como consecuencia del incremento de las obligaciones de las comunidades de propietarios, los balances contables de estas comunidades empiezan a estar en el punto de mira.
Hasta ahora, los propietarios se han organizado, de acuerdo con lo establecido en el Código Civil de Cataluña, para poder asumir los costes fijos —recibos, seguros, servicios comunes, administración, etc.— mediante cuotas periódicas. Ante contingencias imprevistas que implican costes excepcionales, se ha recurrido a las conocidas derramas.
La realidad es que muchas comunidades funcionan con unos niveles de ahorro muy reducidos, una elevada dependencia del pago puntual de las cuotas y una enorme vulnerabilidad ante situaciones imprevistas. Además, cuando existen vecinos que no están al corriente de sus obligaciones de pago, la situación se vuelve todavía más tensa.
Con esta debilidad estructural de sus finanzas, muchas comunidades van sorteando el día a día. Sin embargo, en un contexto de dificultades crecientes, conviene replantearse este funcionamiento, según explica Oriol Amat, catedrático de Economía Financiera y Contabilidad de la Universitat Pompeu Fabra (UPF).
«Es necesario reforzar mucho más la cultura de la previsión. Del mismo modo que en las finanzas personales se recomienda ahorrar para imprevistos, las comunidades deberían funcionar con una lógica similar: planes de mantenimiento a largo plazo, fondos de reserva realistas y decisiones anticipadas. El riesgo existe —porque los edificios envejecen—, pero la prevención también existe y es mucho más eficiente», señala.
Sin embargo, Amat se muestra especialmente preocupado por las economías domésticas que deben sostener las finanzas de las comunidades de propietarios, especialmente las más vulnerables.
Cabe recordar que en Cataluña cerca de una cuarta parte de la población, el 24,8 %, se encuentra en riesgo de pobreza o exclusión social. Para estas personas, una derrama de miles de euros no es solo un inconveniente, sino un problema grave que puede generar situaciones de vulnerabilidad.
«No todas las familias tienen capacidad para absorber estos costes. Por lo tanto, será necesario complementar la previsión con instrumentos de apoyo: financiación adecuada, ayudas públicas bien diseñadas y mecanismos que eviten que estas inversiones imprescindibles acaben expulsando a las personas de sus hogares», explica el economista.
El escenario de propietarios expulsados de sus viviendas por la imposibilidad de hacer frente al coste de las obras no es tan remoto. Los vecinos de Badalona afectados por el derrumbamiento de la calle Canigó viven desde entonces en edificios apuntalados y pendientes de unas obras de refuerzo estructural que suponen un gasto medio de unos 400.000 euros en cada una de las diecisiete comunidades afectadas.
Alfonso Egea, coordinador de la comisión de afectados de la manzana Canigó, explicaba recientemente en las redes sociales que se habían organizado para conseguir el apoyo de las administraciones. «No todos los vecinos pueden pagar este dinero y pedimos una financiación digna y asumible para poder hacer frente a nuestra responsabilidad, que es llevar a cabo la reforma», aseguraba.
Administrador de fincas de oficio
En el ejercicio de su actividad, los administradores de fincas se han visto abocados a desarrollar determinadas habilidades para detectar y gestionar situaciones de vulnerabilidad —también casos de violencia de género o vecinos con síndrome de Diógenes, por ejemplo— que ahora quieren poner al servicio de las administraciones públicas mediante la figura del administrador de fincas de oficio.
La idea es que ni la falta de conocimientos ni de recursos impidan a las comunidades más precarias hacer frente a las inspecciones técnicas ni a las obras de rehabilitación que se determinen.
Esta nueva figura podría estrenarse coincidiendo con las primeras convocatorias del plan de barrios y villas 2025-2029, centrado en zonas vulnerables y en el que la rehabilitación de viviendas es una de las actuaciones previstas.
Más allá de las derramas
El futuro más inmediato parece que inevitablemente estará marcado por las derramas. Sin embargo, pensando en el medio y largo plazo, todo apunta a que será necesario superar la dinámica de los esfuerzos extraordinarios y avanzar hacia una mayor planificación de las actuaciones y de la financiación de los gastos.
En este contexto, el papel de los bancos es clave.
Desde hace algunos años —no demasiados—, las comunidades de propietarios tienen vía libre para acceder al endeudamiento bancario. En CaixaBank, esto ocurre desde junio de 2024, cuando la entidad estrenó una línea de negocio especializada en comunidades. Solo en 2025 se formalizaron 374 operaciones, el 23 % de ellas en Cataluña.
Por su parte, BBVA comenzó a establecer relaciones financieras con las comunidades a partir de 2020, aunque no fue hasta 2023 cuando lo hizo a través de una unidad operativa específica. Entre 2023 y 2025, la actividad del banco en este ámbito creció un 60 % en todo el Estado y un 10 % en Cataluña.
El director de comunidades de propietarios de BBVA, Mark Eaves, explica que, aunque los cambios normativos han favorecido que estos clientes «poco habituales» puedan endeudarse —antes no podían hacerlo—, lo cierto es que presentan unas particularidades que los bancos han tenido que aprender a gestionar.
«La comunidad de propietarios no es ni una empresa ni un particular, y tenemos la parte negativa de ambos: por una cuestión de protección de datos no podemos solicitar datos personales y tampoco tenemos un registro de impuestos sociales ni nada parecido», explica Eaves.
Buenos pagadores
Sin embargo, los departamentos de riesgo de las entidades financieras han comprobado una característica positiva de las comunidades que los administradores de fincas venían defendiendo durante los años de falta de interés por parte de los bancos: la morosidad es muy baja.
«Quien asume la deuda es la comunidad, el conjunto de propietarios, y después cada vecino aporta la parte que le corresponde al fondo común. Si alguien no lo hace, es la comunidad quien se lo reclama, igual que haría si no pagara la cuota periódica. Pero la comunidad es buena pagadora», asegura.
Ahora que los bancos han comprobado que las comunidades son buenos clientes, buscan atraerlas, aunque se encuentran con una falta de hábito en materia de financiación que, con el tiempo, se irá corrigiendo porque las necesidades serán cada vez mayores. «No esperamos que con el fin de los fondos NGEU haya ninguna paralización; al contrario».
La financiación que ofrece BBVA puede llegar al 100 % del coste de la obra y contar con un plazo máximo de amortización de 180 meses, es decir, 15 años. La realidad es que el período de devolución se adapta a la dimensión de la reforma: cuanto mayor es la cuantía, más tiempo se establece para devolver el capital y, de este modo, reducir el impacto mediante cuotas más pequeñas.
Lo mismo ocurre con el porcentaje de financiación, ya que no suele cubrirse la totalidad de la obra porque siempre hay vecinos que prefieren no recurrir al crédito. Sin embargo, existe una implicación mínima de aproximadamente el 20 %, según detalla Eaves.
Lorenzo Viñas, implicado desde hace más de una década en las conversaciones para impulsar una colaboración público-privada en la financiación de obras, aplaude el cambio de mentalidad de los bancos «porque es la única manera de que podamos hacer frente a lo que se nos viene encima».
También ve con buenos ojos que la Generalitat actúe como avalista de los préstamos en determinadas comunidades si esto ayuda a conseguir financiación y a ampliar los plazos de devolución de los créditos.
El presidente del CAFBL, que se ha reunido recientemente con los responsables de vivienda del Gobierno catalán, explica que se está trabajando en esta vía, una opción que desde BBVA también valoran positivamente. «Toda ayuda a la financiación será bien recibida», afirma Eaves.
Esta implicación también podría ayudar a obtener información agregada sobre la realidad económica de las comunidades de propietarios. Actualmente no existen datos sobre sus niveles de endeudamiento, liquidez o morosidad, y ello dificulta la visibilización del problema.
¿Más convivencia?
El escenario que se abre plantea muchos interrogantes, pero también anticipa un posible cambio favorable hacia una mayor profesionalización de las finanzas de las comunidades y un refuerzo de los vínculos entre los propietarios de un mismo edificio.
Esto se debe, principalmente, a que deberán hacer frente a decisiones de gran envergadura que requerirán consensos y pondrán a prueba la capacidad colectiva para gestionar las diferentes realidades que conviven en un mismo inmueble.
Viñas es optimista y cree que avanzamos hacia un modelo de «convivencia y hermandad» como el que existía antiguamente.
«Tenemos que recuperar aquel movimiento vecinal del pasado que era activo y hacía cosas habitualmente por el bien común», afirma.
Quizá sea una visión demasiado optimista, pero lo cierto es que el reto al que se enfrentan muchas comunidades no puede afrontarse desde el conflicto ni desde la judicialización.
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