- En las alegaciones presentadas, el sector se queja de la falta de participación de los ayuntamientos
Barcelona, 27 de julio de 2023- Las entidades más representativas de la promoción, la intermediación y la administración de viviendas han presentado alegaciones a la resolución de la secretaría de Vivienda del Departamento de Territorio de la Generalidad de Cataluña, publicada en el Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña (DOGC) el 22 de junio de 2023. La resolución propone el control de precios del alquiler en 140 municipios, donde residen el 80,6% del total de la población catalana, declarados como zonas de mercado residencial tenso (ZMRT). Las alegaciones del sector inmobiliario se centran principalmente en el incumplimiento del procedimiento establecido en la Ley de la Vivienda (LDV). Una ley que exige el control de precios de alquiler como única medida para reducir los desequilibrios entre la oferta y la demanda de vivienda en distintos municipios, renunciando a la actuación de los poderes públicos para la resolución del acceso al vivienda. El primero de los problemas de procedimiento que se encuentran en la resolución de la Generalidad de Cataluña es que no existe una memoria justificativa para ninguno de los 140 municipios. El artículo 18.2a de la LDV recoge que es necesario presentar un procedimiento preparatorio para obtener la información relacionada con la situación del mercado residencial , pero en ningún momento se ha hecho referencia a este documento. Otro de los puntos que genera controversia en la resolución del DOGC es la falta de un plan específico con las medidas necesarias para corregir el desequilibrio entre la oferta y la demanda , tal y como recoge el artículo 18.4 de la Ley de la Vivienda . De hecho, el propósito de la declaración de ZMRT no es en sí mismo controlar el precio de los alquileres, sino orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda. Por tanto, el plan específico debe ser un elemento integrado de la declaración de ZMRT e indispensable para declarar una zona como mercado residencial tenso. Por otra parte, la resolución de la Generalidad de Cataluña establece que el sistema de índice de precios de referencia a aplicar en Cataluña a las ZMRT es el elaborado por la Agencia de la Vivienda de Cataluña. Este índice de referencia es un grave error de la resolución, ya que la Ley de la Vivienda recoge, de forma muy clara, que el sistema de índice de precio de alquiler a utilizar debe ser el elaborado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA). En el improbable caso de que el Ministerio homologara el índice catalán, la nueva LDV pide que el sistema de índices recoja las características y condiciones de la vivienda y del edificio en el que se ubica. Esta petición sólo ocurre si se tienen en cuenta los márgenes superior e inferior del índice catalán. Por tanto, sería ilegal usar sólo el valor central que responde exclusivamente a superficie y localización. Además, el artículo 18.3 de la LDV remarca los requisitos para poder declarar, formalmente, una ZMRT : que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto de la unidad de convivencia más los gastos y suministros básicos supere el 30% de los ingresos o de la renta media de los hogares y que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores un incremento superior al menos en un 3% el porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de Cataluña. El principal problema se encuentra en la selección de los indicadores, ya que es sesgada y no corresponde a la definición que hace la LDV.
A modo de ejemplo, la resolución calcula la carga media de la hipoteca sobre el 80% del precio de venta (cuando la media es del 64%) y selecciona estadísticas referentes al año 2020 (que no recogen lo sucedido con los alquileres y la inflación en el período 2020-2022). El acuerdo de declaración como ZMRT de 140 municipios se ha hecho sin haber consultado ni informado a los ayuntamientos de las localidades, lo que vulnera el principio de autonomía local que establece el artículo 140 de la Constitución. Es una incongruencia una actuación concertada Generalitat-municipio sin contar con la participación activa de los municipios, conocedores de la realidad de la problemática de la vivienda en su ámbito. Las entidades del sector inmobiliario, en paralelo a las alegaciones presentadas, reconocen la existencia de crecientes desequilibrios entre la oferta y la demanda de vivienda en el Área Metropolitana de Barcelona y en grandes ciudades Además, desde el sector inmobiliario se entiende que el control de precios del alquiler no es una solución óptima. demostrado durante el control de alquiler que se dio durante la ley de 1964, a la falta de oferta de vivienda de alquiler asequible (protegida y libre) y con los resultados de la ley 11/2020 de la Generalidad de Cataluña en relación con la contención de rentas. Uno de los principales problemas con respecto a la vivienda en Cataluña es que la Administración no ha producido viviendas de protección oficial. el 80% de las viviendas de protección oficial han sido impulsadas por promotores privados. Además, durante el período de enero de 2014 a abril de 2023 en Cataluña sólo se han calificado 1.883 viviendas de protección pública en régimen de alquiler, de las que el Instituto Catalán del Suelo (INCASÒL) sólo ha iniciado un 30% El mandato constitucional indica que “los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para que todos los españoles puedan disfrutar de una vivienda digna y adecuada”. Sin embargo, la realidad es que las obligaciones del estado de bienestar se han trasladado a los propietarios privados. Por último, las entidades del sector inmobiliario manifiestan la voluntad de plena colaboración con las administraciones competentes en materia de política de vivienda , de tal modo que se puedan desplegar políticas de vivienda efectivas y que los ciudadanos puedan disfrutar de una vivienda digna y adecuado.
Sector inmobiliario que firma la nota de prensa:
- Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida (CAFBL)
- Consejo de Colegios de Administradores de Fincas de Cataluña
- Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña
- Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona y Provincia
- Consejo de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Cataluña
- Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Cataluña (APCE)
- Consejo de Cámaras de Cataluña
