Barcelona, 17 de marzo del 2026
Cuando el balcón se queda pequeño, hay quienes se imaginan disfrutando a solas de la azotea comunitaria para guardar sus trastos, celebrando comidas o incluso relajándose en una tumbona. Utilizar de forma exclusiva una zona común —como la azotea, el patio o incluso el garaje— es posible, pero solo si se cumplen ciertos requisitos legales.
Si un vecino plantea utilizar en exclusiva una parte de la azotea, la comunidad debe debatirlo en junta y aprobarlo por unanimidad. Además, el acuerdo suele fijar condiciones sobre el mantenimiento del espacio y los límites de su uso.
¿Cuándo puede cederse a un propietario el uso privativo de un área común?
Montse Bassas, administradora de fincas y vicepresidenta del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, explica que un propietario no puede quedarse unilateralmente con el uso de la azotea. “Es un acuerdo que debe aprobarse en junta por unanimidad. No puede haber ningún voto en contra”, aclara.
En ese caso, la cubierta seguirá siendo un elemento común del edificio, pero quedará vinculada al uso exclusivo de un propietario. Marta Legarreta, presidenta de la sección de derecho civil del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona (ICAB), coincide en este punto: “Si no hay unanimidad, no hay acuerdo”. Una vez aprobado por todos los propietarios con derecho a voto (se excluye a los morosos), “nadie más podrá utilizar esta zona”, añade.
Esta exigencia se recoge en el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que este tipo de acuerdos de la junta requieren la unanimidad del total de propietarios. Estos requisitos se aplican también en territorios como Catalunya, donde, como explican Legarreta y Bassas, el artículo 553-26.1 del Código Civil de Catalunya dice que este tipo de vinculaciones entre zona comunitaria e inmueble de un propietario se tiene que acordar por unanimidad.
¿Qué puede hacer el propietario en la azotea ahora que está vinculada a su inmueble?
Ahora bien, disfrutar del uso exclusivo de una zona comunitaria como la azotea no significa que se pueda hacer cualquier cosa en ella. El propietario debe recordar que sigue siendo un elemento comunitario y que, como tal, debe respetar su estado y no causar ninguna molestia al resto de propietarios. Legarreta lo resume en una frase: “Los derechos de un propietario terminan donde empiezan los de otro”.
Toldos, macetas, tiestos, celosías, mesas… Las expertas coinciden al explicar que sí se pueden colocar estos elementos siempre que no molesten al resto de vecinos y que no suponga una sobrecarga que afecte a la estructura o a la calidad del edificio y que no requiera anclar el elemento al suelo o atornillarlo a la pared. Para ello, se deberá pedir autorización a la junta de propietarios, ya que el suelo y las paredes siguen teniendo carácter común. “No tiene suficiente con que se dé el uso. Los propietarios tendrán que volver a reunirse y votar. A no ser que ya lo hayan votado desde un inicio y todos sepan qué modificaciones podrá realizar”, puntualiza Bassas.
Quién paga si hay daños o filtraciones
Bassas también explica que, al haber un uso exclusivo, el mantenimiento (limpiar los sumideros, mantener en buen estado las juntas entre rasillas para que cumplan su función de impermeabilización…) lo tiene que hacer el propietario que lo disfruta. Y coincide junto a Legarreta en que, si el vecino que tiene el uso de la azotea realiza actuaciones que generan daños, será él quien deberá asumir los costes de la reparación y no la comunidad.
- Humedades a razón de las baldosas. Si aparecen humedades en la cubierta, al tratarse de un elemento común de la estructura del edificio, corresponderá a la comunidad. Sin embargo, si el propietario que tiene el uso privativo ha decidido cambiar las baldosas y se demuestra que las humedades se deben a esta modificación, será él quien deba asumir los costes de la reparación.
- Tiestos pesados que provocan deterioro. Si el propietario que tiene el uso exclusivo de la azotea coloca tiestos pesados directamente sobre el suelo, estos pueden causar humedad, roturas en el pavimento e incluso esparcir semillas que se quedan en las juntas. Si se demuestra que el deterioro se debe a ese uso inadecuado, el propietario deberá hacerse cargo de la reparación.
¿Cuándo se puede retirar ese derecho?
Como respuesta, Legarreta explica que, “si se ha vinculado la azotea a un inmueble por unanimidad, para volver a convertirlo en elemento de uso común, se necesita de nuevo la unanimidad. Ese vecino que tiene el uso privativo tiene que prestar su autorización y seguramente dirá que no”.
Bassas aclara que, si el acuerdo se ha adoptado a nivel de junta, pero no se ha llevado a inscribir en el Registro de la propiedad, un tercer propietario que llegue a futuro en aquella comunidad podría discutir el acuerdo porque él no tenía conocimiento y querría utilizar la azotea. Si el acuerdo no estaba como norma estatutaria en el registro de la propiedad, sí que podría decir: “A mí no me vincula este acuerdo, yo puedo utilizar esta azotea”, señala la administradora de fincas. Por este motivo, la experta aconseja llevar el acuerdo a inscripción registral (que cuesta 3.000 euros). “Aunque es caro, es absolutamente recomendable”, subraya.
Algo similar ocurriría si un moroso (un propietario que supuestamente no estaba al corriente de los pagos) demuestra que había sido privado de voto de forma ilegítima; puede impugnar el acuerdo. De nuevo, se necesitaría el 100 % de los votos a favor y este vecino podría dar el voto en contra.
Puedes leer la noticia completa a La Ley de Propiedad Horizontal permite a tu vecino usar en exclusiva la azotea comunitaria siempre que se cumpla una condición.
