La menguante oferta y los precios récord tensan más que nunca el alquiler de pisos en Barcelona

Este agitado contexto, con entidades sociales que urgen aplicar la nueva ley de vivienda para frenar sus precios, pero con las patronales y agentes del sector convencidos de que una regulación enfocada sólo en el control a los propietarios reducirá aún más el escaso mercado, se añade a una mayor previsible demanda de pisos de alquiler este año. A los inquilinos por convicción se sumarán quienes no puedan comprar una vivienda por el encarecimiento de las hipotecas , según afirman diferentes estudios y analistas. Además, el recurso de los seguros de impago por el que optan muchos inquilinos como salvavidas no está al alcance de muchos candidatos a alquilar, ya que suele exigir que la renta no supere el 35% de los ingresos, y otros requisitos de estabilidad laboral. El conflicto está servido y choca con un déficit histórico de vivienda social (el ayuntamiento tiene en construcción 2.300 pisos), imposible de corregir a medio plazo y que traslada la pugna a propietarios e inquilinos. Los abusos en los precios y en los aumentos (véase en este otro reportaje) son denunciados con frecuencia, pero también aumenta la desconfianza en los pequeños propietarios , que son muchos más en términos numéricos que los grandes tenedores, y ante las incertidumbres o la sensación de desprotección jurídica tienden a vender o dejar de arrendar. Sus malas experiencias, aunque no sean mayoritarias, aumentan también. EG es uno de los que han vendido el piso del Eixample que durante 20 años destinó al alquiler: «He tenido de todo, desde fantásticos inquilinos a algún impago con destrozos en el piso», rememora. Hace varios años, vivió un caso que acabó en pleito y con la venganza del arrendatario, que permitía a sus perros orinar y defecar en la vivienda. «Cuando se fue no podíamos entrar por el olor, tuvimos que dejarle meses con las ventanas abiertas», recuerda. Luego tuvo que «invertir 30.000 euros en reformarlo», añade. El expropietario sigue pendiente de una deuda alta, aunque el moroso ya tenía embargos previos y el pago parece improbable. «Se protege el derecho a la vivienda, pero no al propietario, estamos indefensos porque algunos inquilinos saben que ahora tienen la sartén por el mango», opina, pidiendo mayor corresponsabilidad a las administraciones.

Impagos desde la pandemia

Carmen P. y su difunto marido dedicaron casi toda su vida a pagar su pisito de Horta y otro que compraron justo al lado para facilitar la jubilación. Pero desde que enviudó y puso de alquiler este último justo. antes de la pandemia, suma tres años de impagos y estrés, que le han sumido en un largo conflicto judicial y le han convertido colateralmente en morosa: no puede afrontar la derrama para la instalación de un ascensor en la finca. Desde América del Sur, Luis M. pide que se cambie su nombre porque ha recibido amenazas de las personas que alquilaron su piso en Sants-Montjuïc , dejaron de pagar y organizaron la ocupación de diferentes pisos de la finca en momentos en los que estaban vacíos. le ha obligado a vender la vivienda.

Isidro B. ha optado, en cambio, por el alquiler temporal: «Me lo gestiona una empresa, y así no hay problema de cobros». Heredó de su abuela un piso en el Raval, y por no mudarse del suyo a Nova Gràcia prefirió alquilarlo y destinarlo a cubrir su propia renta. «Con el primer inquilino todo fue bien, aunque apenas estuvo un año. Pero el segundo le engañó. «Era una pareja que presentó nóminas falsas que no supe detectar. En el segundo mes ya no pagaron y fue un infierno que salieran del piso, porque gasté todos mis ahorros en abogados y no he logrado recuperar nada». Relata que al irse «se llevaron muebles, los electrodomésticos e incluso arrancaron la taza del inodoro y rompieron tuberías por rabia». Son otra cara de la moneda del problema de la vivienda, en un contexto en el que las «administraciones hacen recaer las medidas de control de precios en los propietarios sin ayudas compensatorias», insiste Llorenç Viñas, presidente del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida . Esta coyuntura ha situado la oferta de pisos disponibles en el mercado de alquiler de Barcelona en uno de los mínimos de la década, complicando el acceso a la vivienda de muchos ciudadanos. El último informe del Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona indicaba que de las 785.757 viviendas que tiene la ciudad, un total de 290.416 están destinadas al alquiler . Los grandes tenedores (con más de 10, según la ley estatal), copan el 15% de los pisos total de la ciudad, mientras en el concreto parque de alquiler concentran el 31,9%. En la capital catalana, el 94,7% de los propietarios tienen una o dos viviendas , que suman más de 545.000 (69,4%). Sin embargo, solo el 1,8% de los propietarios (9.181, entre físicos y jurídicos) son los que concentran casi 169.000 pisos, o sea el 21,5% del total, al tener más de 6 unidades . De por medio, hay un 3,6% que poseen entre 3 y 5. Esta disparidad en los perfiles de propietarios hace que las reacciones ante lo que el sector llama «inseguridad jurídica» sean distintas. Aluden a las medidas impuestas en Catalunya (anuladas por la justicia) para limitar los precios de los alquileres, los límites a las subidas anuales en un 2% (independientemente del IPC) prorrogados hasta mediados de 2023 por el Gobierno «sin tener en cuenta el aumento real de los costes que asume el inquilino», la protección a perfiles vulnerables contra los desahucios (necesaria pero con fisuras) y la escasa protección que sienten en casos de impagos u empleo ilegal. El resultado, coinciden informes de 2022 de grandes portales populares como Idealista y Fotocasa , es que muchos propietarios han preferido vender aprovechando el alza del mercado después de la pandemia, o pasarse al creciente mercado del alquiler temporal (por meses) que queda fuera de la regulación tradicional y no está restringido como el turístico. Los primeros constatan una caída del stock del 28% en el último año , frente al 30% de los segundos. En el caso de Idealista añaden que ya antes de la pandemia, en el primer trimestre de 2020 se inició una brusca caída de la oferta (49%), que ahora es menor porque existe una base estructural.

Fuentes del portal, que este viernes contaba ‘sólo’ con 5.384 pisos de alquiler, señalan a este diario que las medidas de las administraciones están «favoreciendo a los actuales inquilinos, pero «poniéndolo más difícil para los futuros» ante la reducción de oferta, que tensa los precios en un círculo vicioso. Otro informe de la Universidad Pompeu Fabra (UPF) y la Asociación de Promotores y Constructores de Cataluña (APCE) cifraba esta semana en el 15% la reducción de la oferta en el período de vigencia de la ley catalana del 2020 por contener los precios del alquiler, aunque el Sindicato de Alquiladoras ha cuestionado la metodología y los resultados, al considerar los datos sesgados.

Más enfrentamientos judiciales

Aunque la mayoría de inquilinos pagan las rentas y la mayoría de los propietarios prefieren arrendatarios con continuidad, primando en muchos casos la estabilidad y el respeto a los inmuebles en lugar de subidas desmesuradas, los casos que terminan judicializados han crecido en los últimos años, ante los históricos acuerdos entre partes de antes, explica la abogada Arantxa Goenaga , especializada en derecho inmobiliario y socia de Círculo Legal Barcelona. La experta lleva ahora el caso de Carmen, que se prolongó más de lo habitual porque inicialmente no fue bien gestionado. Cuenta que la mujer, que actualmente vive con una hija fuera de la ciudad, tiene una pensión mínima y confiaba en estos alquileres para acabar sus días con tranquilidad financiera, pero el impago de una de las dos viviendas podría arruinarla , ya que la finca afronta fuertes derramas. «Solo quiere que esto se resuelva y vender, está cansada de problemas». Su inquilina se quedó sin empleo durante la pandemia, pero ahora trabaja en negro, como comprobaron, recibe ayudas y tiene dos hijos universitarios becados. Se la considera vulnerable y el juicio para su desahucio ha sido aplazado en varias ocasiones. Los procesos judiciales se han ralentizado hasta superar el año de espera tras los decretos del Gobierno, cuyo propósito social nadie cuestiona, pero que traslada el problema a los propietarios, opina. Para un fondo gran tenedor es una mera pérdida de rentabilidad, pero para un particular conlleva riesgos que le hacen desistir de la actividad . La Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona y el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI), como el de administradores, insisten en que la falta de oferta, como problema central, no mejorará con la ley de vivienda que ultima el Gobierno español, y reivindican que estas políticas se acompañen de incentivos para los propietarios, para garantizar que la demanda pueda cubrirse. Pero el Sindicato cree que sin el urgente control por ley la situación es insostenible. La directora general de ASVAL , asociación de propietarios con viviendas de alquiler, María Andreu, asegura que «las familias vulnerables son las principales afectadas por la reducción de oferta, porque dificulta aún más que puedan acceder a una vivienda». «Para solucionar este problema social, debemos apostar por la colaboración público-privada para desarrollar el parque de vivienda pública de alquiler social», opina, ante las actuales políticas «intervencionistas».