Barcelona, 26 de febrero del 2026
La transmisión de la vivienda familiar es una de las decisiones económicas y personales más relevantes que afrontan las familias catalanas. En los últimos años, la donación de la nuda propiedad con reserva de usufructo se ha consolidado como una de las fórmulas más utilizadas dentro de la planificación patrimonial, especialmente en un contexto de mercado inmobiliario caro, envejecimiento de la población y presión fiscal sobre las herencias.
La idea de entregar la vivienda a los hijos en vida y seguir utilizándola hasta el final resulta atractiva y, sobre el papel, sencilla. Sin embargo, esa aparente simplicidad jurídica tiene consecuencias económicas y fiscales relevantes que conviene analizar con detenimiento.
A grandes rasgos, donar la nuda propiedad supone transmitir la titularidad jurídica del inmueble, mientras que el donante se reserva el derecho a usarlo y disfrutarlo de por vida mediante el usufructo. Es decir, los hijos pasan a ser propietarios a efectos legales, pero el donante mantiene el uso efectivo de la vivienda, ya sea para residir en ella o, en su caso, alquilarla.
Desde el punto de vista civil, la operación es perfectamente posible. Como explica Gilbert Casanovas, Assessor Fiscal del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, “sí se puede hacer una donación de la nuda propiedad de un inmueble reservándose el padre el usufructo vitalicio”.
En determinados supuestos, esas consecuencias pueden convertir una estrategia razonable desde el punto de vista familiar en una decisión fiscalmente costosa. Unas consecuencias que derivan del marco jurídico y fiscal vigente y de la forma en que la normativa tributaria regula este tipo de operaciones.
Una fórmula admitida en Catalunya, con un tratamiento fiscal propio
En términos jurídicos, donar la nuda propiedad y reservarse el usufructo implica dividir la propiedad del inmueble en dos derechos distintos: la nuda propiedad, que atribuye la titularidad formal sin derecho de uso, y el usufructo, que permite usar y disfrutar del bien, incluyendo residir en él o alquilarlo.
El hijo que recibe la nuda propiedad figura como titular en el Registro de la Propiedad, pero no puede disponer libremente del inmueble mientras subsista el usufructo. Aunque la nuda propiedad es transmisible, cualquier venta o gravamen debe respetar ese usufructo vigente, lo que en la práctica limita notablemente su valor económico y su atractivo en el mercado.
“Lógicamente, la nuda propiedad siempre se valora en menos dinero que la plena propiedad del inmueble y, por tanto, la operación costará, en un primer momento, menos en concepto de impuesto sobre sucesiones y donaciones”, señala Casanovas.
Esta fórmula se ha popularizado porque permite anticipar la sucesión y mantener el uso de la vivienda habitual. Sin embargo, como recuerda el experto, el análisis no puede quedarse solo en el ahorro inicial.
Tramitación en Catalunya: modelo, organismo y plazos
En Catalunya, las donaciones deben declararse ante la Agència Tributària de Catalunya (ATC), mediante el modelo 651, y el plazo general para presentar la autoliquidación e ingresar el impuesto es de un mes desde la fecha de la donación.
El cómputo de este plazo es de fecha a fecha: por ejemplo, si la donación se devenga el 13 de septiembre, el plazo finaliza el 13 de octubre, y si en el mes de vencimiento no existe día equivalente, se entiende que el plazo termina el último día de ese mes.
Además del modelo 651, la ATC exige aportar el título de la donación. Cuando la donación tiene por objeto un bien inmueble —como ocurre en la transmisión de la nuda propiedad de una vivienda—, la donación y su aceptación deben formalizarse en escritura pública para que sean válidas conforme al derecho civil catalán.
En consecuencia, en las donaciones inmobiliarias la escritura pública no es solo una formalidad registral o tributaria, sino un requisito de validez civil de la propia transmisión. La propia ATC detalla este procedimiento en su información práctica, subrayando la importancia de respetar los plazos para evitar recargos o sanciones. Este aspecto operativo es clave, ya que obliga a planificar la operación con antelación suficiente.
Valoración del usufructo y base imponible en el ISD catalán
La valoración del usufructo y de la nuda propiedad en Catalunya se rige por los mismos criterios generales que en el resto del Estado. En los usufructos vitalicios, el valor depende de la edad del usufructuario y se calcula, de forma estándar, aplicando la conocida como “regla del 89”.
La propia Agència Tributària de Catalunya incorpora este cálculo en la guía del modelo 651: el valor del usufructo se obtiene restando la edad del usufructuario a 89, con un máximo del 70% y un mínimo del 10% del valor total del inmueble, correspondiendo el resto a la nuda propiedad.
Este criterio (70% cuando el usufructuario tiene menos de 20 años, reduciendo un punto porcentual por cada año adicional hasta el mínimo del 10%) constituye el estándar fiscal aplicado en toda España, y la Agencia Estatal de Administración Tributaria lo sintetiza en la regla práctica de “89 menos la edad” para determinar el porcentaje del usufructo vitalicio.
En términos prácticos, como explica Casanovas, “el usufructo se valora en un porcentaje del valor total del inmueble y ese porcentaje depende de la edad del usufructuario: cuanto más joven es, mayor es su valor y, por tanto, menor el valor de la nuda propiedad”.
El experto lo ilustra con un ejemplo concreto: “si el padre tiene 65 años, el usufructo se valora en un 24% y la nuda propiedad en el 76%. Si tiene 75 años, el usufructo se valora en un 14% y la nuda propiedad en el 86%”.
Puedes leer la noticia completa a La “regla del 89” para donar la nuda propiedad en Catalunya y quedarse con el usufructo
