Barcelona, 5 de enero del 2026
Tras un año marcado por el aumento de los precios de la vivienda, tanto de compra como de alquiler en Barcelona, y por la creciente dificultad de acceso para muchos colectivos, las previsiones para 2026 en el seno del sector son poco alentadoras para los barceloneses. La fuerte demanda en la capital catalana mantendrá los precios al alza en ambos frentes, con la sospecha de que muchas viviendas de alquiler de temporada saldrán del mercado tras la nueva regulación y optarán por la venta, lo que aumentará la pugna por el arrendamiento convencional, según pronostican asociaciones de propietarios, de agentes de la propiedad, de administradores de fincas y portales inmobiliarios especializados a este diario. Estas serán algunas de las claves del próximo año:
Evolución de los precios aún en aumento
Hay unanimidad entre los consultados sobre el empuje de los precios, incluso en un contexto de limitación de rentas como el que impuso la Generalitat, que en el último registro oficial del Incasol ya mostraban un repunte en la mayoría de zonas de Barcelona. Se explica por las actualizaciones legales anuales, y por el evidente incumplimiento de la normativa en muchos casos, ante un operativo sancionador que no actúa de oficio en cada uno de los contratos. Según mantiene la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, «los precios seguirán al alza aunque de forma más moderada que en 2025». En compraventa prevén subidas «contenidas» por la demanda muy activa en «zonas consolidadas», aunque los tipos de interés podrían encarecerse. Pero la demanda seguirá siendo «solvente», lo que mantendrá «vivo el ritmo de ventas», detalla su gerente y analista, Óscar Gorgues. En cambio, creen que en alquiler el estoc seguirá reduciéndose o estancado, propiciando «una fuerte competencia entre inquilinos».
También la asociación de propietarios de viviendas en alquiler ASVAL alude a un «desequilibrio estructural entre una demanda que crece y una oferta que no consigue acompañar». Vaticinan alza de precios y estoc de alquiler «rígido y con menor rotación», con «más propietarios que salen o no entran» por el control de precios, que se ha acompañado de un «deterioro de la oferta, inmuebles más pequeños y de peor calidad».
Desde API BCN, pronostican la «continuidad de precios al alza» sobre todo en zonas bien conectadas, dada la poca oferta. Alertan de la salida masiva de producto de alquiler tradicional, «no con lógica especulativa sino en busca de un marco jurídico más estable», como podían ser hasta ahora los contratos temporales, para evitar posibles sanciones y otros riesgos. El colectivo de agentes de la propiedad inmobiliaria cree que el arrendamiento de temporada obedece a una demanda «real» pero no da respuesta la necesidad de vivienda habitual. Pronostican que las soluciones temporales o compartidas serán la única vía para quienes no pueden acceder a un contrato largo, cada vez más competido. Quienes se lo puedan permitir darán el salto a la compra.
Lorenzo Viñas, presidente del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida agrega «sin riesgo de error» que en los próximos 24 meses se mantendrá el desencuentro entre oferta y demanda, «forzando» la subida de precios, lo que derivará cada vez más en un «país de propietarios endeudados». Opina que el «intervencionismo» del Govern acarreará «la imposibilidad de acceder a la vivienda de alquiler» por parte incluso de familias con capacidad económica suficiente, ante el déficit de pisos ofertados. Si no hay cambios normativos, cree que los jóvenes lo tendrán difícil en 2026.
Los analistas de Idealista añaden que «en Barcelona, por su peculiar situación, los precios de compraventa crecerán a un solo dígito –en 2025 subieron un 9,4% interanual, en el último trimestre–, al haber paliado la reducción de oferta con las viviendas provenientes del mercado del alquiler», por efecto de la limitación de las rentas.
Desde las patronales catalanas de propietarios ahondan en las nubes negras. El presidente de la Associació de Propietaris de Catalunya, Sergi Llagostera, cree que el próximo año la oferta en alquiler seguirá a la baja por el miedo de los propietarios, a la par que crecen los aspirantes a inquilinos, para perjuicio de «jóvenes, familias y gente con poca solvencia económica». La entidad de reciente creación Som Habitatge apunta que los propietarios seguirán saliendo del mercado de alquiler, espoleados por la imposibilidad de desahuciar a inquilinos «declarados vulnerables» que han llevado a los «particulares a asumir una carga social que debería corresponder al Estado», por la limitación de rentas con índices de referencia «que no reflejan los costes reales del inmueble ni permiten un retorno de la inversión», y un «régimen sancionador desproporcionado».
¿Mejor año para comprar o para alquilar?
La gran pregunta de todo el que busca piso es qué opción es la adecuada con los precios por las nubes en la mayoría de zonas de Barcelona. ASVAL subraya que la movilidad laboral y generación de nuevos hogares lo pondrá más difícil para arrendar, ya que la oferta que sale del mercado «no se repone» y urge a reactivar «de forma clara la producción de vivienda nueva para alquilar». En cambio, la Cambra de la Propietat no duda que «en términos relativos, en 2026 será mejor comprar porque el alquiler estará muy competido», lo que ya está impulsando «movimientos hacia la periferia» de la capital catalana para la compra. Esa perspectiva «ofrece más estabilidad, previsibilidad de costes y protección» y las actuales hipotecas fijas «aportan certidumbre al comprador». Sin olvidar, precisa Gorgues, que «el alquiler es un gasto, mientras la cuota hipotecaria tiene un componente de inversión patrimonial», sobre todo en Barcelona.
Los API de la ciudad creen que todo depende de la estabilidad laboral, ahorro y capacidad de endeudamiento de cada uno, pero creen que «esperar a que todo baje no es hoy una estrategia realista para la mayoría». La competencia será el principal hándicap para alquilar, para quienes busquen flexibilidad. Pero quien tenga un «horizonte de permanencia» puede «valorar la compra con prudencia y buen asesoramiento profesional», tercian.
Por parte de los administradores de fincas, «ya no es una cuestión de libre elección», ya que «quien pueda pagar una hipoteca deberá acudir a la compra como única opción habitacional y quien no, alejarse de la ciudad».
Fotocasa alerta de la tendencia a alcanzar precios máximos históricos en la vivienda en venta, mientras que las subidas en el alquiler se moderan, aunque resultarán inaccesibles a las rentas más bajas, que optarán por buscar hogar en otros municipios más asequibles.
Som Habitatge mantiene que «será un año muy desfavorable para el mercado inmobiliario, tanto en alquiler como compraventa. Con un mercado tan tenso que agravará «la exclusión de colectivos vulnerables y jóvenes» y se «intensificará» por la «economía sumergida, la falta de estímulos para la rehabilitación y obra nueva, o para la conversión de locales en vivienda». Por ello pronostican un «deterioro generacional y social significativo».
En opinión de la Associació de Propietaris de Catalunya, la situación «será peor», dados el «colapso del mercado de alquiler» llevará a una mayor demanda de compra y en consecuencia un «encarecimiento de su precio».
Propuestas para mejorar el acceso a la vivienda
Ampliar la oferta con incentivos a la construcción y a la fiscalidad del alquiler son sugerencias mencionadas como urgentes. Para el Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, se necesita «colaboración público-privada», en lugar de «denigrar la figura del propietario» y multarlo, así como promocionando más vivienda asequible por parte de las administraciones, hasta equiparar la balanza de oferta y demanda.
Som Habitatge apremia a impulsar rehabilitaciones de edificios existentes, además de «la conversión de oficinas y locales en vivienda, permitiendo cambios de uso»; incentivar la construcción de obra nueva destinada sobre todo a alquiler social; optimizar el uso del suelo mediante planes urbanísticos flexibles que faciliten la densificación responsable»; facilitar el acceso a compra y alquiler con programas de ayuda directa a jóvenes colectivos vulnerables; promover modelos cooperativos o compartidos; incentivar la compra con medidas fiscales reduciendo el impuesto de transmisiones patrimoniales al 1% en primera vivienda sin límite de edad, entre otras; prever el desalojo inmediato de okupas en 24 horas y agilizar los desahucios a tres meses; así como eliminar los índices de referencia de alquiler, que «fomentan el fraude».
ASVAL receta «seguridad jurídica y estabilidad regulatoria» para promover la puesta de viviendas en el mercado, así como su rehabilitación. Mientras que la Associació de Propietaris de Catalunya, añade que se incrementen a 10 las propiedades que definen al gran tenedor (en lugar de 5 –en zonas tensionadas– en Catalunya) como en el resto del Estado, para evitar que muchos pequeños propietarios (el perfil mayoritario en Catalunya) dejen de alquilar.
En la Cambra señalan que sin aumentar la oferta, cualquier medida solo centrada en la demanda tiene un «efecto limitado». Consideran «legítimo preguntarse hasta qué punto la ciudad puede absorber crecimientos demográficos tan intensos en plazos cortos sin tensionar aún más el mercado residencial, las infraestructuras y los servicios públicos». Cuestionan también la «sostenibilidad del modelo económico de Barcelona, muy intensivo en mano de obra» pero con «salarios bajos», de modo que una parte creciente de población no puede asumir los costes de la vivienda. Además de seguridad jurídica para incentivar el mercado, aluden también a propiciar los cambios de uso.
Los API alertan de que el problema es estructural y no tiene soluciones rápidas, enfocando el objetivo en generar más vivienda asequible. En ese sentido, impulsaron el reciente Pacte Transversal per l’Habitatge, donde recogen propuestas que van de la activación de suelo a la estabilidad normativa.
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