En Catalunya, las comunidades de propietarios pueden ahora utilizar mecanismos legales específicos para intentar impedir nuevas viviendas turísticas en sus edificios, mientras varios ayuntamientos endurecen las restricciones y dejan de conceder licencias
Las maletas entrando y saliendo a cualquier hora, fiestas nocturnas, vecinos distintos cada pocos días o ascensores sometidos a un uso constante forman parte desde hace años de la convivencia cotidiana en muchos edificios. Pero en Catalunya las comunidades de propietarios cuentan ahora con más herramientas para intentar limitar este tipo de actividad, tanto mediante acuerdos internos como recurriendo, en casos extremos, a los tribunales.
La legislación catalana ha endurecido especialmente la capacidad de actuación de las comunidades frente a los pisos turísticos, en un contexto en el que ciudades como Barcelona o L’Hospitalet de Llobregat han dejado de conceder nuevas licencias y estudian reducir progresivamente este tipo de alojamientos.
A nivel estatal, el gran cambio llegó con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal. El artículo 17.12 rebajó la mayoría necesaria para limitar o prohibir pisos turísticos dentro de una comunidad: antes era necesaria la unanimidad y ahora basta con una mayoría de tres quintos. “Es la reforma más importante a ese nivel que se ha hecho”, explica Ismael Istambul, abogado y socio-director de Iberum Abogados. “Hasta la fecha se exigía unanimidad y a partir de esa reforma se exigen tres quintos, lo que supone un gran avance en la autonomía de la comunidad de propietarios porque antes era imposible y ahora ya sí que hay margen”.
Catalunya, sin embargo, aplica un sistema todavía más específico. Según explica Montserrat Bassas, vicepresidenta del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, las comunidades pueden acordar la prohibición de nuevos pisos turísticos mediante una doble mayoría reforzada: cuatro quintos de propietarios y cuatro quintos de cuotas de participación.
La práctica, además, facilita alcanzar ese porcentaje. Bassas explica que la ley catalana permite aprobar inicialmente el acuerdo con mayoría simple de los asistentes a la junta y abrir después un plazo de 30 días para completar los cuatro quintos necesarios. Durante ese periodo, quienes no manifiesten formalmente su oposición pasan a computar a favor del acuerdo. “Te tienes que oponer expresamente enviando un burofax o una notificación fehaciente al secretario administrador. Y solo así se computará tu voto en contra”, señala. Además, los propietarios morosos no se tienen en cuenta para calcular esas mayorías reforzadas.
Los administradores de fincas recomiendan además que estas limitaciones no se queden únicamente en un acuerdo interno de la comunidad. Lo aconsejable es elevarlas a escritura pública e inscribirlas posteriormente en el Registro de la Propiedad. El motivo es práctico. Si la prohibición no figura inscrita, un nuevo comprador podría alegar que desconocía esa limitación y no quedar vinculado por ella. “Un acuerdo que no ha tenido acceso al registro de la propiedad no se lo puedes imponer”, resume Bassas.
En paralelo a estas restricciones civiles, existe también la vía administrativa. En Barcelona, por ejemplo, hace años que no se conceden nuevas licencias turísticas y el Ayuntamiento prevé eliminarlas progresivamente de cara a 2028. Según Bassas, esta política ha desplazado parte de la presión turística hacia municipios del entorno metropolitano. “En el tiempo de la alcaldesa Colau ya se dijo que no se expedían más licencias y eso hizo que todas las ciudades circundantes se vieran beneficiadas por un incremento de interés por sus pisos turísticos”, explica.
La tendencia se ha extendido también a otros municipios. Como detalla Bassas, en Badalona también existe actualmente una prohibición municipal de nuevas licencias y muchas comunidades están reaccionando mediante modificaciones estatutarias. En otras poblaciones, como Vilafranca del Penedès, ocurre algo similar.
Eso sí, las limitaciones aprobadas por las comunidades no suelen afectar a quienes ya ejercían legalmente la actividad turística antes del cambio normativo. “La regla general es que no te afecta esta ley porque no tiene efectos retroactivos”, explica Istambul. Es decir, quienes ya tenían licencia y explotaban legalmente el piso turístico mantienen, en principio, ese derecho.
Otra situación distinta es la de los pisos turísticos que generan problemas graves de convivencia. En esos casos, las comunidades pueden recurrir a la llamada acción de cesación, prevista tanto en la legislación catalana como en la Ley de Propiedad Horizontal.
Se trata de una vía judicial pensada para actividades molestas o reiteradas. El procedimiento suele comenzar con un requerimiento formal del presidente o del administrador de la finca, normalmente mediante burofax. Después, la comunidad debe aprobar en junta el inicio de acciones judiciales. “Hace falta un aviso del presidente de una forma fehaciente”, explica Istambul. “Después tiene que decidirse en junta que se va a iniciar una demanda”.
Si el conflicto persiste, la comunidad puede presentar una acción de cesación ante los tribunales. En casos especialmente graves, el juez podría incluso acordar la privación temporal del uso de la vivienda.
No obstante, tanto abogados como administradores reconocen que esta vía sigue utilizándose de forma limitada y que la mayoría de comunidades intenta evitar llegar al juzgado. Según Bassas, en municipios como Badalona o Vilafranca las comunidades están optando sobre todo por blindarse preventivamente mediante cambios estatutarios, sin necesidad de interponer demandas de cesación. Istambul coincide en que buena parte del efecto de estas acciones es disuasorio. “Todo lo que sea un burofax y una junta que disuada de iniciar esa acción, bendito sea”, señala. “Evitar el procedimiento judicial es un gran logro para la comunidad”.
Detrás de estas restricciones hay también un debate creciente sobre la convivencia dentro de los edificios residenciales. “Desde el punto de vista de los administradores de fincas colegiados, consideramos que no facilita la convivencia el hecho de que en un mismo edificio exista uso residencial y uso turístico”, sostiene Bassas.
La vicepresidenta del colegio profesional señala que muchos de los conflictos no tienen que ver únicamente con el ruido. También aparecen problemas derivados del uso intensivo de ascensores, puertas o zonas comunes por personas que desconocen el funcionamiento habitual del edificio y permanecen allí solo unos días. “Son usos e intereses muy distintos”, resume.
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