{"id":156273,"date":"2026-03-17T10:02:16","date_gmt":"2026-03-17T09:02:16","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cafbl.cat\/?p=156273"},"modified":"2026-03-18T12:40:20","modified_gmt":"2026-03-18T11:40:20","slug":"la-ley-de-propiedad-horizontal-permite-a-tu-vecino-usar-en-exclusiva-la-azotea-comunitaria-siempre-que-se-cumpla-una-condicion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cafbl.cat\/es\/la-ley-de-propiedad-horizontal-permite-a-tu-vecino-usar-en-exclusiva-la-azotea-comunitaria-siempre-que-se-cumpla-una-condicion\/","title":{"rendered":"La Ley de Propiedad Horizontal permite a tu vecino usar en exclusiva la azotea comunitaria siempre que se cumpla una condici\u00f3n"},"content":{"rendered":"\t\t<div data-elementor-type=\"wp-post\" data-elementor-id=\"156273\" class=\"elementor elementor-156273 elementor-156261\" data-elementor-post-type=\"post\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-ed910 e-flex e-con-boxed wpr-particle-no wpr-jarallax-no wpr-parallax-no wpr-sticky-section-no e-con e-parent\" data-id=\"ed910\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-66d61f6e elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"66d61f6e\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Barcelona, 17 de marzo del 2026<\/p>\n<p class=\"paragraph\">Cuando el balc\u00f3n se queda peque\u00f1o, hay quienes se imaginan disfrutando a solas de la azotea comunitaria para guardar sus trastos, celebrando comidas o incluso relaj\u00e1ndose en una tumbona. Utilizar de forma exclusiva una zona com\u00fan \u2014como la azotea, el patio o incluso el garaje\u2014 es posible, pero solo si se cumplen ciertos requisitos legales.<\/p>\n<p><\/p>\n<p class=\"paragraph\">Si un vecino plantea utilizar en exclusiva una parte de la azotea, la comunidad debe debatirlo en junta y aprobarlo por unanimidad. Adem\u00e1s, el acuerdo suele fijar condiciones sobre el mantenimiento del espacio y los l\u00edmites de su uso.<\/p>\n<div class=\"content_component highlight\">\n<h4 class=\"title\">\u00bfCu\u00e1ndo puede cederse a un propietario el uso privativo de un \u00e1rea com\u00fan?<\/h4>\n<p><span style=\"font-size: 16px;\">Montse Bassas, administradora de fincas y vicepresidenta del Col\u00b7legi d\u2019Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, explica que un propietario no puede quedarse unilateralmente con el uso de la azotea. \u201cEs un acuerdo que debe aprobarse en junta por unanimidad. No puede haber ning\u00fan voto en contra\u201d, aclara.<\/span><\/p>\n<\/div>\n<p><\/p>\n<p class=\"paragraph\">En ese caso, la cubierta seguir\u00e1 siendo un elemento com\u00fan del edificio, pero quedar\u00e1 vinculada al uso exclusivo de un propietario. Marta Legarreta, presidenta de la secci\u00f3n de derecho civil del Ilustre Colegio de la Abogac\u00eda de Barcelona (ICAB), coincide en este punto: \u201cSi no hay unanimidad, no hay acuerdo\u201d. Una vez aprobado por todos los propietarios con derecho a voto (se excluye a los morosos), \u201cnadie m\u00e1s podr\u00e1 utilizar esta zona\u201d, a\u00f1ade.<\/p>\n<p><\/p>\n<p class=\"paragraph\">Esta exigencia se recoge en el art\u00edculo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que este tipo de acuerdos de la junta requieren la unanimidad del total de propietarios. Estos requisitos se aplican tambi\u00e9n en territorios como Catalunya, donde, como explican Legarreta y Bassas, el art\u00edculo 553-26.1 del C\u00f3digo Civil de Catalunya\u00a0dice que este tipo de vinculaciones entre zona comunitaria e inmueble de un propietario se tiene que acordar por unanimidad.<\/p>\n<div class=\"content_component highlight\">\n<h4 class=\"title\">\u00bfQu\u00e9 puede hacer el propietario en la azotea ahora que est\u00e1 vinculada a su inmueble?<\/h4>\n<p><span style=\"font-size: 16px;\">Ahora bien, disfrutar del uso exclusivo de una zona comunitaria como la azotea no significa que se pueda hacer cualquier cosa en ella. El propietario debe recordar que sigue siendo un elemento comunitario y que, como tal, debe respetar su estado y no causar ninguna molestia al resto de propietarios. Legarreta lo resume en una frase: \u201cLos derechos de un propietario terminan donde empiezan los de otro\u201d.<\/span><\/p>\n<\/div>\n<p><\/p>\n<p class=\"paragraph\">Toldos, macetas, tiestos, celos\u00edas, mesas&#8230; Las expertas coinciden al explicar que s\u00ed se pueden colocar estos elementos siempre que no molesten al resto de vecinos y que no suponga una sobrecarga que afecte a la estructura o a la calidad del edificio y que no requiera anclar el elemento al suelo o atornillarlo a la pared. Para ello, se deber\u00e1 pedir autorizaci\u00f3n a la junta de propietarios, ya que el suelo y las paredes siguen teniendo car\u00e1cter com\u00fan. \u201cNo tiene suficiente con que se d\u00e9 el uso. Los propietarios tendr\u00e1n que volver a reunirse y votar. A no ser que ya lo hayan votado desde un inicio y todos sepan qu\u00e9 modificaciones podr\u00e1 realizar\u201d, puntualiza Bassas.<\/p>\n<div class=\"content_component highlight\">\n<h4 class=\"title\">Qui\u00e9n paga si hay da\u00f1os o filtraciones<\/h4>\n<p><span style=\"font-size: 16px;\">Bassas tambi\u00e9n explica que, al haber un uso exclusivo, el mantenimiento (limpiar los sumideros, mantener en buen estado las juntas entre rasillas para que cumplan su funci\u00f3n de impermeabilizaci\u00f3n&#8230;) lo tiene que hacer el propietario que lo disfruta. Y coincide junto a Legarreta en que, si el vecino que tiene el uso de la azotea realiza actuaciones que generan da\u00f1os, ser\u00e1 \u00e9l quien deber\u00e1 asumir los costes de la reparaci\u00f3n y no la comunidad.\u00a0\u00a0<\/span><\/p>\n<\/div>\n<p><\/p>\n<ul>\n<li><strong>Humedades a raz\u00f3n de las baldosas<\/strong>. Si aparecen humedades en la cubierta, al tratarse de un elemento com\u00fan de la estructura del edificio, corresponder\u00e1 a la comunidad. Sin embargo, si el propietario que tiene el uso privativo ha decidido cambiar las baldosas y se demuestra que las humedades se deben a esta modificaci\u00f3n, ser\u00e1 \u00e9l quien deba asumir los costes de la reparaci\u00f3n.<\/li>\n<li><strong>Tiestos pesados que provocan deterioro.<\/strong> Si el propietario que tiene el uso exclusivo de la azotea coloca tiestos pesados directamente sobre el suelo, estos pueden causar humedad, roturas en el pavimento e incluso esparcir semillas que se quedan en las juntas. Si se demuestra que el deterioro se debe a ese uso inadecuado, el propietario deber\u00e1 hacerse cargo de la reparaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n<p><\/p>\n<div class=\"content_component highlight\">\n<h4 class=\"title\">\u00bfCu\u00e1ndo se puede retirar ese derecho?<\/h4>\n<p><span style=\"font-size: 16px;\">Como respuesta, Legarreta explica que, \u201csi se ha vinculado la azotea a un inmueble por unanimidad, para volver a convertirlo en elemento de uso com\u00fan, se necesita de nuevo la unanimidad. Ese vecino que tiene el uso privativo tiene que prestar su autorizaci\u00f3n y seguramente dir\u00e1 que no\u201d.\u00a0<\/span><\/p>\n<\/div>\n<p><\/p>\n<p class=\"paragraph\">Bassas aclara que, si el acuerdo se ha adoptado a nivel de junta, pero no se ha llevado a inscribir en el Registro de la propiedad, un tercer propietario que llegue a futuro en aquella comunidad podr\u00eda discutir el acuerdo porque \u00e9l no ten\u00eda conocimiento y querr\u00eda utilizar la azotea. Si el acuerdo no estaba como norma estatutaria en el registro de la propiedad, s\u00ed que podr\u00eda decir: \u201cA m\u00ed no me vincula este acuerdo, yo puedo utilizar esta azotea\u201d, se\u00f1ala la administradora de fincas. Por este motivo, la experta aconseja llevar el acuerdo a inscripci\u00f3n registral (que cuesta 3.000 euros). \u201cAunque es caro, es absolutamente recomendable\u201d, subraya.<\/p>\n<p><\/p>\n<p class=\"paragraph\">Algo similar ocurrir\u00eda si un moroso (un propietario que supuestamente no estaba al corriente de los pagos) demuestra que hab\u00eda sido privado de voto de forma ileg\u00edtima; puede impugnar el acuerdo. De nuevo, se necesitar\u00eda el 100 % de los votos a favor y este vecino podr\u00eda dar el voto en contra.<\/p>\n<p>Puedes leer la noticia completa a <a href=\"https:\/\/www.lavanguardia.com\/vida\/vecinos\/20260317\/11489165\/ley-permite-vecino-utilizar-forma-privativa-azotea-comunitaria-siempre-compla-condicion-gvm.html\">La Ley de Propiedad Horizontal permite a tu vecino usar en exclusiva la azotea comunitaria siempre que se cumpla una condici\u00f3n.<\/a><\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-913c7d8 e-flex e-con-boxed wpr-particle-no wpr-jarallax-no wpr-parallax-no wpr-sticky-section-no e-con e-parent\" data-id=\"913c7d8\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-125c2f7 e-flex e-con-boxed wpr-particle-no wpr-jarallax-no wpr-parallax-no wpr-sticky-section-no e-con e-parent\" data-id=\"125c2f7\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Barcelona, 17 de marzo del 2026 Cuando el balc\u00f3n se queda peque\u00f1o, hay quienes se imaginan disfrutando a solas de la azotea comunitaria para guardar sus trastos, celebrando comidas o incluso relaj\u00e1ndose en una tumbona. 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Marta Legarreta, presidenta de la secci\u00f3n de derecho civil del Ilustre Colegio de la Abogac\u00eda de Barcelona (ICAB), coincide en este punto: \u201cSi no hay unanimidad, no hay acuerdo\u201d. Una vez aprobado por todos los propietarios con derecho a voto (se excluye a los morosos), \u201cnadie m\u00e1s podr\u00e1 utilizar esta zona\u201d, a\u00f1ade. Esta exigencia se recoge en el art\u00edculo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que este tipo de acuerdos de la junta requieren la unanimidad del total de propietarios. Estos requisitos se aplican tambi\u00e9n en territorios como Catalunya, donde, como explican Legarreta y Bassas, el art\u00edculo 553-26.1 del C\u00f3digo Civil de Catalunya\u00a0dice que este tipo de vinculaciones entre zona comunitaria e inmueble de un propietario se tiene que acordar por unanimidad. \u00bfQu\u00e9 puede hacer el propietario en la azotea ahora que est\u00e1 vinculada a su inmueble? Ahora bien, disfrutar del uso exclusivo de una zona comunitaria como la azotea no significa que se pueda hacer cualquier cosa en ella. El propietario debe recordar que sigue siendo un elemento comunitario y que, como tal, debe respetar su estado y no causar ninguna molestia al resto de propietarios. Legarreta lo resume en una frase: \u201cLos derechos de un propietario terminan donde empiezan los de otro\u201d. Toldos, macetas, tiestos, celos\u00edas, mesas&#8230; Las expertas coinciden al explicar que s\u00ed se pueden colocar estos elementos siempre que no molesten al resto de vecinos y que no suponga una sobrecarga que afecte a la estructura o a la calidad del edificio y que no requiera anclar el elemento al suelo o atornillarlo a la pared. Para ello, se deber\u00e1 pedir autorizaci\u00f3n a la junta de propietarios, ya que el suelo y las paredes siguen teniendo car\u00e1cter com\u00fan. \u201cNo tiene suficiente con que se d\u00e9 el uso. 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Sin embargo, si el propietario que tiene el uso privativo ha decidido cambiar las baldosas y se demuestra que las humedades se deben a esta modificaci\u00f3n, ser\u00e1 \u00e9l quien deba asumir los costes de la reparaci\u00f3n. Tiestos pesados que provocan deterioro. Si el propietario que tiene el uso exclusivo de la azotea coloca tiestos pesados directamente sobre el suelo, estos pueden causar humedad, roturas en el pavimento e incluso esparcir semillas que se quedan en las juntas. Si se demuestra que el deterioro se debe a ese uso inadecuado, el propietario deber\u00e1 hacerse cargo de la reparaci\u00f3n. \u00bfCu\u00e1ndo se puede retirar ese derecho? Como respuesta, Legarreta explica que, \u201csi se ha vinculado la azotea a un inmueble por unanimidad, para volver a convertirlo en elemento de uso com\u00fan, se necesita de nuevo la unanimidad. Ese vecino que tiene el uso privativo tiene que prestar su autorizaci\u00f3n y seguramente dir\u00e1 que no\u201d.\u00a0 Bassas aclara que, si el acuerdo se ha adoptado a nivel de junta, pero no se ha llevado a inscribir en el Registro de la propiedad, un tercer propietario que llegue a futuro en aquella comunidad podr\u00eda discutir el acuerdo porque \u00e9l no ten\u00eda conocimiento y querr\u00eda utilizar la azotea. Si el acuerdo no estaba como norma estatutaria en el registro de la propiedad, s\u00ed que podr\u00eda decir: \u201cA m\u00ed no me vincula este acuerdo, yo puedo utilizar esta azotea\u201d, se\u00f1ala la administradora de fincas. Por este motivo, la experta aconseja llevar el acuerdo a inscripci\u00f3n registral (que cuesta 3.000 euros). \u201cAunque es caro, es absolutamente recomendable\u201d, subraya. Algo similar ocurrir\u00eda si un moroso (un propietario que supuestamente no estaba al corriente de los pagos) demuestra que hab\u00eda sido privado de voto de forma ileg\u00edtima; puede impugnar el acuerdo. De nuevo, se necesitar\u00eda el 100 % de los votos a favor y este vecino podr\u00eda dar el voto en contra. 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