Barcelona, 13 de maig del 2026
A Catalunya, les comunitats de propietaris poden utilitzar ara mecanismes legals específics per intentar impedir noves vivendes turístiques als seus edificis, mentre diversos ajuntaments endureixen les restriccions i deixen de concedir llicències
Les maletes entrant i sortint a qualsevol hora, les festes nocturnes, veïns diferents cada pocs dies o ascensors sotmesos a un ús constant formen part, des de fa anys, de la convivència quotidiana en molts edificis. Però a Catalunya les comunitats de propietaris compten ara amb més eines per intentar limitar aquest tipus d’activitat, tant mitjançant acords interns com recorrent, en casos extrems, als tribunals.
La legislació catalana ha endurit especialment la capacitat d’actuació de les comunitats davant dels pisos turístics, en un context en què ciutats com Barcelona o L’Hospitalet de Llobregat han deixat de concedir noves llicències i estudien reduir progressivament aquest tipus d’allotjaments.
A escala estatal, el gran canvi va arribar amb la reforma de la Llei de propietat horitzontal. L’article 17.12 va rebaixar la majoria necessària per limitar o prohibir els pisos turístics dins d’una comunitat: abans era necessària la unanimitat i ara n’hi ha prou amb una majoria de tres cinquenes parts.
«És la reforma més important que s’ha fet en aquest àmbit», explica Ismael Istambul, advocat i soci director d’Iberum Abogados. «Fins ara s’exigia unanimitat i, a partir d’aquesta reforma, s’exigeixen tres cinquenes parts, fet que suposa un gran avenç en l’autonomia de la comunitat de propietaris perquè abans era impossible i ara ja hi ha marge».
Catalunya, però, aplica un sistema encara més específic. Segons explica Montserrat Bassas, vicepresidenta del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, les comunitats poden acordar la prohibició de nous pisos turístics mitjançant una doble majoria reforçada: quatre cinquenes parts dels propietaris i quatre cinquenes parts de les quotes de participació.
La pràctica, a més, facilita assolir aquest percentatge. Bassas explica que la llei catalana permet aprovar inicialment l’acord amb majoria simple dels assistents a la junta i obrir després un termini de 30 dies per completar les quatre cinquenes parts necessàries. Durant aquest període, les persones que no manifestin formalment la seva oposició passen a computar a favor de l’acord.
«T’has d’oposar expressament enviant un burofax o una notificació fefaent al secretari administrador. I només així es computarà el teu vot en contra», assenyala. A més, els propietaris morosos no es tenen en compte per calcular aquestes majories reforçades.
Els administradors de finques recomanen, a més, que aquestes limitacions no es quedin únicament en un acord intern de la comunitat. El més aconsellable és elevar-les a escriptura pública i inscriure-les posteriorment al Registre de la Propietat.
El motiu és pràctic. Si la prohibició no hi consta inscrita, un nou comprador podria al·legar que desconeixia aquesta limitació i no quedar-hi vinculat. «Un acord que no ha tingut accés al Registre de la Propietat no li pots imposar», resumeix Bassas.
En paral·lel a aquestes restriccions civils, també existeix la via administrativa. A Barcelona, per exemple, fa anys que no es concedeixen noves llicències turístiques i l’Ajuntament preveu eliminar-les progressivament de cara al 2028. Segons Bassas, aquesta política ha desplaçat part de la pressió turística cap als municipis de l’entorn metropolità.
«Durant el mandat de l’alcaldessa Colau ja es va dir que no s’expedirien més llicències i això va fer que totes les ciutats de l’entorn es veiessin beneficiades per un increment de l’interès pels seus pisos turístics», explica.
La tendència també s’ha estès a altres municipis. Com detalla Bassas, a Badalona també existeix actualment una prohibició municipal de noves llicències i moltes comunitats estan reaccionant mitjançant modificacions estatutàries. En altres poblacions, com Vilafranca del Penedès, passa una cosa similar.
Ara bé, les limitacions aprovades per les comunitats no solen afectar les persones que ja exercien legalment l’activitat turística abans del canvi normatiu.
«La regla general és que aquesta llei no t’afecta perquè no té efectes retroactius», explica Istambul. És a dir, les persones que ja tenien llicència i explotaven legalment el pis turístic mantenen, en principi, aquest dret.
Una altra situació diferent és la dels pisos turístics que generen problemes greus de convivència. En aquests casos, les comunitats poden recórrer a l’anomenada acció de cessació, prevista tant en la legislació catalana com en la Llei de propietat horitzontal.
Es tracta d’una via judicial pensada per a activitats molestes o reiterades. El procediment sol començar amb un requeriment formal del president o de l’administrador de la finca, normalment mitjançant burofax. Després, la comunitat ha d’aprovar en junta l’inici d’accions judicials.
«Cal un avís del president d’una manera fefaent», explica Istambul. «Després s’ha de decidir en junta que s’iniciarà una demanda».
Si el conflicte persisteix, la comunitat pot presentar una acció de cessació davant dels tribunals. En casos especialment greus, el jutge podria fins i tot acordar la privació temporal de l’ús de l’habitatge.
No obstant això, tant advocats com administradors reconeixen que aquesta via encara s’utilitza de manera limitada i que la majoria de comunitats intenta evitar arribar als jutjats.
Segons Bassas, en municipis com Badalona o Vilafranca les comunitats opten sobretot per blindar-se preventivament mitjançant canvis estatutaris, sense necessitat d’interposar demandes de cessació.
Istambul coincideix que bona part de l’efecte d’aquestes accions és dissuasiu. «Tot el que sigui un burofax i una junta que dissuadeixi d’iniciar aquesta acció, beneït sigui», assenyala. «Evitar el procediment judicial és un gran assoliment per a la comunitat».
Darrere d’aquestes restriccions també hi ha un debat creixent sobre la convivència dins dels edificis residencials.
«Des del punt de vista dels administradors de finques col·legiats, considerem que no facilita la convivència el fet que en un mateix edifici coexisteixin l’ús residencial i l’ús turístic», sosté Bassas.
La vicepresidenta del col·legi professional assenyala que molts dels conflictes no tenen a veure únicament amb el soroll. També apareixen problemes derivats de l’ús intensiu dels ascensors, les portes o les zones comunes per part de persones que desconeixen el funcionament habitual de l’edifici i només hi romanen uns quants dies. «Són usos i interessos molt diferents», resumeix.
Pots llegir la notícia completa a Plantar cara a los pisos turísticos conflictivos es más fácil con los últimos cambios legales: los consejos de abogados y administradores.
