Blog del ciutadà

Marta Agraz, Directora de Comunicació del CAFBL Els pàrquings comunitaris són un dels punts més sensibles dels edificis i, amb petits canvis d’hàbits i algunes mesures bàsiques, podem reduir molt el risc de robatoris i intrusions. Per què el pàrquing és un punt vulnerable? Els garatges comunitaris acostumen a tenir un moviment constant de vehicles i persones, cosa que dificulta controlar qui hi accedeix. També és habitual trobar-hi zones poc visibles o mal il·luminades, que poden facilitar intrusions o actes vandàlics. A més, en aquests espais s’hi guarden vehicles, bicicletes i patinets, i en moltes finques hi ha accés directe als trasters o fins i tot a l’edifici. Per això, una intrusió al pàrquing pot acabar afectant tota la comunitat. Hàbits essencials per a veïns i veïnes Els petits gestos del dia a dia són la primera línia de defensa. Alguns consells clau: Tancar sempre la porta del garatgeEspera que la porta s’hagi tancat del tot abans de marxar amb el vehicle. No marxis mentre encara està oberta. No facilitar l’entrada a desconegutsEvita que persones que no coneixes entrin aprofitant que tu accedeixes amb cotxe o a peu. Si tens dubtes, no t’hi sentis obligat a obrir. Vigilar què deixes dins el vehicleNo deixis bosses, dispositius electrònics, claus, documentació o eines a la vista. Si poden veure-ho des de fora, es converteix en un reclam. Protegir bicicletes, motos i patinetsEncadena’ls a punts fixos amb cadenats resistents, encara que estiguin dins el pàrquing comunitari. No compartir comandaments o clausEvita prestar comandaments o còpies de claus a persones que no siguin residents o autoritzades. Comunicar incidènciesSi detectes panys forçats, portes que no tanquen bé, brutícia sospitosa, marques o persones rondant, informa’n l’administrador de finques i, si cal, truca als cossos de seguretat. Què pot fer la comunitat per reforçar la seguretat? Més enllà dels hàbits individuals, la comunitat pot acordar millores que reforcin la seguretat del pàrquing: Revisar i mantenir portes i tancamentsAssegurar que portes automàtiques i accessos de vianants tanquen correctament, i reparar de seguida qualsevol avaria. Millorar la il·luminacióInstal·lar o reforçar punts de llum a rampes, accessos, zones de gir i racons poc visibles. Una bona llum dissuadeix i ajuda a detectar moviments estranys. Controlar els accessosValorar sistemes de control (targetes, comandaments codificats, panys electrònics) i limitar-ne les còpies. Portes sempre tancades, mai blocades en posició oberta. Ordenar els espaisEvitar que el pàrquing es converteixi en un magatzem improvisat. Objectes abandonats o apilats poden servir d’amagatall i augmenten el risc d’incendi. Considerar la videovigilànciaSi la comunitat ho acorda, es poden instal·lar càmeres en accessos i zones de pas, respectant la normativa de protecció de dades i la senyalització obligatòria. Preveure protocols d’actuacióAcordar com s’han de comunicar incidències, a qui s’ha d’avisar i quin procediment se segueix davant de danys, robatoris o intrusions. El paper de l’administrador de finques i la informació visible L’administrador o administradora de finques pot ajudar la comunitat a: Detectar punts febles i proposar millores. Tramitar pressupostos i coordinar actuacions de manteniment i seguretat. Actualitzar el reglament de règim intern per recollir normes d’ús del pàrquing. Els Mossos d’Esquadra posen a disposició una guia i una infografia amb consells pràctics per millorar la seguretat als garatges comunitaris. Es important col·locar-los en un punt visible del pàrquing (entrada de vianants, rampa o zona d’ascensor), ja que una bona difusió pot ajudar a reduir riscos i reforçar la seguretat de tots els veïns i veïnes. Consells de seguretat al pàrquing Consells de seguretat a l’habitatge La seguretat al pàrquing comunitari és una responsabilitat compartida: cada gest compta, i la col·laboració entre veïnat, comunitat i administració de finques és clau per protegir persones i béns.

Marta Agraz, Directora de Comunicació del CAFBL Si el teu veí no paga les quotes de la comunitat, no tot està perdut. A Catalunya hi ha terminis legals per reclamar aquests deutes, però cal saber quan caduquen i com actuar a temps. Amb els passos correctes, la comunitat pot protegir els seus drets i evitar problemes futurs. Quant temps tens per reclamar deutes al teu veí morós? A Catalunya, els deutes dels propietaris morosos no es poden reclamar indefinidament, ja que arriba un moment en què deixen de poder-se reclamar perquè han prescrit. Però a dia d’avui encara hi ha molta confusió sobre quan “caduquen” i per tant, la comunitat deixa de poder exigir-los per via judicial. La normativa catalana i la interpretació dels tribunals no són homogènies i això genera una important inseguretat jurídica per a les comunitats de propietaris. Què és la prescripció d’un deute comunitari? Quan un deute prescriu, el que s’extingeix és el dret de reclamar-lo judicialment si la part deutora ho al·lega en el procediment. Les quotes de comunitat, derrames, fons de reserva o altres despeses aprovades en junta són obligacions periòdiques que, si no es reclamen a temps, poden quedar jurídicament en no-res. Per això és tan important actuar aviat quan hi ha impagaments i no deixar passar els anys. Per què hi ha debat a Catalunya? A la resta d’Espanya, la jurisprudència del Tribunal Suprem s’ha decantat per considerar que aquests deutes prescriuen als cinc anys. A Catalunya, però, existeix una normativa pròpia i els criteris dels tribunals no són unànimes: 10 anys: tesi que utilitza l’Audiència Provincial de Barcelona, entenent el deute com una obligació “ordinària”, segons l’article 121-20 del CCat. 3 anys: tesi que aplica la normativa catalana d’obligacions periòdiques, amb terminis més curts (a la resta d’Espanya, aquestes obligacions prescriuen als 5 anys). Aquest mosaic d’interpretacions provoca que, depenent del jutjat o de l’audiència, un mateix cas pugui tenir resultats diferents. De manera que aquesta disparitat deixa les comunitats en una situació delicada: complint les mateixes obligacions i tramitant les mateixes reclamacions, poden trobar-se que en un partit judicial se’ls reconegui el dret a cobrar i, en un altre, se’ls digui que el deute ha prescrit. Fins que no hi hagi un criteri unificat per part dels tribunals catalans o una reforma legislativa clara, aquesta incertesa seguirà present. Què recomanen els professionals? Justament per aquesta falta d’un criteri únic, la recomanació és no apurar mai els terminis. L’estratègia més prudent és actuar com si el termini de prescripció fos el més curt dels que es debaten (3 anys), per evitar sorpreses desagradables quan el cas arribi als jutjats, en cas que arribi. En la pràctica, això vol dir que una comunitat no es pot permetre tenir durant anys un veí morós sense iniciar cap acció formal: com més aviat es reclami, menys risc hi ha de perdre el dret a cobrar. És molt important documentar bé cada pas: acords de junta, notificacions al propietari, comprovants d’enviament i qualsevol intent de solució amistosa. Tot això serà clau si s’acaba acudint als tribunals i el veí intenta oposar-se al·legant prescripció o errors de forma en el procediment. Quins passos ha de seguir la comunitat? Quan una comunitat detecta un impagament, el procediment acostuma a ser esglaonat i combina intents d’entesa amb mecanismes legals: 1. Convocar una junta de propietaris S’hi presenta el deute acumulat i es comprova que les quantitats estan ben calculades. La junta aprova la liquidació del deute i la decisió de reclamar-lo.  2. Notificar el propietari morós Es comunica l’acord de junta al propietari: de manera personal, al seu domicili o, si no és possible, al tauler d’anuncis de la finca, d’acord amb la normativa. En aquesta comunicació s’informa de l’import del deute i del termini per regularitzar la situació. 3. Intent de mediació o solució amistosa La normativa actual obliga a intentar una via alternativa de resolució de conflictes (com la mediació) abans d’interposar la demanda judicial. Sovint, el fet de rebre una reclamació formal ja fa que molts propietaris decideixin pagar abans d’arribar als jutjats. 4. Demanda judicial Si el deutor segueix sense pagar, la comunitat pot presentar la demanda, adjuntant l’acord de la junta i les notificacions fetes. Com afecta la morositat a la vida quotidiana? La morositat afecta directament la salut econòmica de la comunitat i la convivència: obliga la resta de veïns a avançar diners per cobrir despeses comunes com la neteja, l’ascensor o les obres. El missatge clau és que la prescripció existeix i pot fer perdre el dret a cobrar, però es pot prevenir si la comunitat, amb l’ajuda d’un Administrador de Finques, actua de seguida i segueix els passos adequats.

Marta Agraz, Directora de Comunicació del CAFBL Sabies que el foc no és el principal enemic en un incendi domèstic, sinó el fum? La majoria de víctimes moren per inhalació de fum molt abans que les flames arribin fins a elles. Una dada curiosa: els incendis representen menys del 20% de les intervencions del cos de bombers. El servei que fan més sovint, el que els ocupa més hores, no és apagar focs, sinó obrir domicilis de persones grans que s’han deixat les claus o no poden obrir la porta per un problema de salut. Però tornem als incendis… Tant de bo mai et vegis en una situació de risc com és un incendi, però tenir coneixements de com actuar en un cas d’emergència pot ser clau. Quatre idees que poden salvar vides Aquí tens quatre punts essencials que els bombers consideren prioritaris per a la prevenció i l’actuació davant un incendi a casa: El 112 sempre present El número d’emergències és el 112, i ha d’estar sempre visible per a tothom: enganxat al taulell d’anuncis de la finca, al costat dels botons de l’ascensor o inclús, a la cuina de casa teva. No assumeixis que algú altre ja ha trucat: si veus fum, sents crits o intueixes perill, marca sense pensar-ho. En moments crítics, esperar pot ser fatal – millor una trucada “de més” que un silenci que costi vides. El fum és el gran perill El fum és el veritable enemic en un incendi. En pocs minuts pot desorientar, intoxicar i dificultar la respiració fins a posar en perill la vida. Per això és essencial impedir que es propagui: les portes fan de barrera contra el foc i el fum, i tancar-les abans de sortir d’un pis en flames és una acció clau per contenir l’incendi. Cal evitar sobretot que el fum arribi a l’escala, ja que pot convertir-se en una autèntica xemeneia. Una porta ben tancada pot ser la diferència entre un foc controlat i un sinistre que afecti tota la finca. Evacuació: com, cap a on i quan En cas d’incendi, l’evacuació ha de ser ràpida: baixa sempre per les escales (mai amb ascensor, que pot quedar bloquejat o ple de fum) i dirigeix-te cap avall, cap al carrer o punt de trobada segur de la finca. No pugis al terrat, ja que no és una via d’escapada recomanable. Si surts del pis, tanca la porta en sortir – això frena la propagació del foc i del fum cap a la resta del bloc. En moltes situacions, si no pots sortir immediatament de casa, la millor opció és confinar-se a casa, a l’habitació més segura. Tanca portes, tapa les escletxes amb una peça de roba humida o tovallola, i fes-te visible al balcó o a la finestra perquè els bombers et localitzin. Les causes més habituals del foc a les llars Durant els mesos d’hivern es detecten més, ja que és quan augmenta l’ús d’estufes, xemeneies i sistemes de calefacció. Les causes més habituals dels incendis domèstics es poden agrupar en quatre grans blocs. El primer són els descuits a la cuina, com deixar l’oli al foc sense vigilància o utilitzar fregidores i plaques en mal estat. La segona causa són les instal·lacions elèctriques defectuoses: endollar massa aparells en una mateixa presa, cables deteriorats o sobrecàrregues poden provocar escalfaments i curtcircuits. També són freqüents els focs relacionats amb estufes, radiadors o xemeneies, sobretot si s’hi col·loquen objectes inflamables massa a prop (cortines, sofàs o altres tèxtils) o si no es fa una neteja periòdica de la xemeneia. Finalment, els cigarrets mal apagats i les espelmes provoquen cada any nombrosos incidents, sovint durant la nit o mentre els inquilins dormen. Recomanacions pràctiques per prevenir incendis a la llar La majoria d’incendis domèstics es podrien evitar amb unes quantes mesures senzilles i de sentit comú. La prevenció és la millor protecció. La cuina és el punt més crític, per això, no deixis mai fogons o forns encesos sense vigilància. I, en cas de foc, mai s’ha d’usar aigua; cobreix la paella o la cassola amb una tapa gran o un drap humit per tallar l’oxigen i així, ofegar la flama. Extractors i campanes: no n’hi ha prou amb engegar-los; cal saber fer-los servir bé i netejar-ne filtres i greixos, perquè un extractor ple de greix pot acabar sent un accelerant del foc. Revisa regularment les instal·lacions i aparells elèctrics (endolls, cables, regletes…), si s’escalfen o fan olor a cremat, substitueix-los. I desendolla dispositius quan no s’utilitzin, especialment els de gran potència (radiadors, estufes, planxes). Elements que poden salvar vides Una opció recomanada és instal·lar detectors de fum. Són econòmics i senzills i poden salvar vides avisant amb temps d’un foc incipient. També podria ser convenient tenir un petit extintor domèstic i saber fer-lo servir. Finalment, cal recordar que els hàbits segurs són essencials: no fumar al llit, apagar bé les espelmes abans de sortir o anar a dormir i mantenir les sortides i passadissos lliures d’obstacles. La prevenció no requereix grans esforços, només una mica de consciència i constància.

Marta Agraz, Directora de Comunicació del CAFBL Estàs molest amb el veí del pis de dalt pels sorolls nocturns o amb el llogater que no paga la quota de la comunitat? Abans, l’únic camí era el jutjat, amb llargues cues, advocats i mesos d’espera. Ara, gràcies als mètodes adequats de solució de controvèrsies (MASC), existeix una opció de poder resoldre-ho dialogant, més ràpid i sense gastar una fortuna.​ I si vols saber com, segueix llegint! Una llei que convida a parlar Des de l’entrada en vigor de la Llei Orgànica 1/2021, abans d’anar a judici cal intentar una solució dialogada mitjançant aquests mètodes adequats de solució de controvèrsies (MASC). L’objectiu és clar: menys col·lapse als jutjats, respostes més ràpides i menys desgast emocional i econòmic per a la ciutadania. I com ho puc fer? El Centre de Mediació Immobiliària de Col·legis d’Administradors de Finques de Catalunya (CEMCAF) és un centre creat per impulsar la mediació en el sector immobiliari a Catalunya. Posa a disposició de qui ho necessiti una plantilla de professionals mediadors que s’encarreguen de trobar de manera neutral acords voluntaris que tots acceptin, fomentant una cultura de respecte mutu.​ El teu mediador, com un amic neutral Aquests mediadors del CEMCAF són administradors de finques col·legiats, experts en el món immobiliari, que t’escolten sense prendre partit. Faciliten el diàleg, us ajuden a entendre-us i trobar solucions duradores, sense imposar res – com un àrbitre savi que coneix els trucs de les comunitats.​ La mediació és especialment útil en conflictes en què les persones hauran de continuar convivint: entre veïns, entre propietaris i llogaters o entre comunitats. És un espai on tothom pot parlar, escoltar-se i, sobretot, trobar una solució sense perdre la convivència pel camí. Mediació o conciliació: dues cares del mateix diàleg Al CEMCAF es treballa principalment amb dos mecanismes: La mediació, un procés confidencial en què un mediador ajuda a millorar la comunicació i a construir acords. La conciliació, una via una mica més directa, pensada per casos en què cal un impuls per acostar posicions i tancar un acord ràpidament. Tots dos procediments són especialment útils per resoldre problemes habituals com sorolls, obres, ús dels espais comuns, impagaments, discrepàncies en contractes de lloguer o reclamacions per desperfectes, entre d’altres. Si estàs vivint una situació conflictiva com alguna de les que hem explicat, no deixis que aquest problema et robi la tranquil·litat. El millor que pots fer és intentar posar pau a través del diàleg. Perquè, al final, viure en comunitat vol dir conviure, i això només és possible si som capaços de trobar punts en comú en lloc de murs.   Així que no t’ho pensis i contacta amb el CEMCAF. Pots fer-ho trucant al 934 510 202 o enviant un correu a centredemediacio@cafbl.cat.

Marta Agraz, Directora de Comunicació del CAFBL El canvi climàtic ja no és una idea llunyana: augment de les temperatures, pluges més intenses, onades de calor o fred extrems… Tot això afecta directament els edificis, que han de ser més eficients i resistents per mantenir el confort de les persones que hi viuen.​ Els edificis són responsables d’un 36-40% del consum energètic total i emeten aproximadament un 36% dels gasos d’efecte hivernacle a Europa, sent un dels principals focus d’emissions relacionades amb l’energia. A més, el 75% dels edificis de la Unió segueixen sense ser eficients des del punt de vista energètic. – Directiva (UE) 2024/1275 del Parlament Europeu i del Consell, de 24 d’abril de 2024, relativa a l’eficiència energètica dels edificis – Petites accions, grans resultats Per fer les llars més eficients, cal actuar en diverses àrees: aïllament, climatització, aigua, electricitat i hàbits diaris. L’administrador de finques pot ajudar a gestionar algunes d’aquestes mesures, que marcaran la diferència si es fan de manera constant i coordinada. Aïllament i protecció tèrmica Persianes i cortines: Tanca-les completament durant les hores de més sol a l’estiu (entre les 11h i les 17h) per reduir fins a un 30% la càrrega tèrmica interior; a l’hivern, obre-les per aprofitar la calor solar passiva.​ Aïllants tèrmics: Si l’edifici ho permet, es pot proposar instal·lar aïllaments en façanes o sostres (com poliestirè expandit o llana de roca), que poden estalviar un 20-40% en calefacció i aire condicionat. Finestres eficients: Substitueix vidres senzills per dobles amb baixa emissivitat (Low-E) per mantenir la calor a l’interior a l’hivern i fora a l’estiu. Climatització intel·ligent Termòstats programables: Mantingues 19-21°C a l’hivern i 25-27°C a l’estiu; cada grau de més pot augmentar el consum un 7-10%. Manteniment periòdic: Revisa filtres i gasos de calderes i splits cada 6 mesos; un manteniment inadequat pot elevar el consum un 15-20%. I el mateix per als espais comuns, es recomana fer revisions comunitàries periòdiques. Alternatives sostenibles: Valora l’aerotèrmia en lloc de calderes de gas, que redueixen emissions fins a un 70% i aprofiten l’energia ambiental.​ Gestió de l’aigua i prevenció de danys Reparar fuites: Una gotera pot desaprofitar 20 litres diaris per minut; revisa rentadores, aixetes i cisterna. Aigua reutilitzada: Instal·la sistemes per recollir aigua de pluja als terrats per regar jardineries comunitàries o netejar zones comunes. D’aquesta manera, es pot arribar a estalviar fins a un 50% en consum urbà. Protecció contra pluges extremes: Després de temporades plujoses, inspecciona canalons i terrats per evitar infiltracions, un problema creixent amb el canvi climàtic.​ Electricitat i il·luminació LED i sensors: Canvia bombetes per LED (estalvien un 80% d’energia) i instal·la sensors de moviment als passadissos i garatges. Electrodomèstics eficients i funció ECO: Tria electrodomèstics classe A, la màxima expressió de l’eficiència; desconnecta dispositius en standby (que consumeixen un 10% de l’electricitat domèstica), i opta per la funció ECO, ja que redueix el consum d’energia i promou un ús més eficient dels recursos naturals. Fotovoltaica compartida: Proposa plaques solars als terrats per autoconsum col·lectiu, amb bateries per emmagatzemar excedents i reduir factures un 30-60%. Hàbits diaris Ventila 10-15 minuts al matí o nit, no en hores de pic tèrmic. Dutxes de menys de 5 minuts i a una temperatura de 30ºC. Utilitza rentadores i assecadores en hores de baixa demanda (nits o caps de setmana). Aquestes accions, si s’apliquen col·lectivament, poden reduir el consum energètic d’un edifici un 20-50% en menys de dos anys. Conviure amb el canvi climàtic és un repte global, però també una oportunitat per repensar com vivim i gestionem els nostres espais. Aconseguir edificis més eficients i sostenibles no és només una qüestió mediambiental, sinó una inversió en confort, salut i futur. I si no saps per on començar, sempre pots comptar amb el suport de professionals com són els Administradors de Finques col·legiats, que tenen un paper essencial per acompanyar les comunitats en la transició cap a edificis més sostenibles, gràcies al seu coneixement tècnic, legal i econòmic.

Carlos Argila, tècnic de comunicació del CAFBL L’arribada d’un nou any és un moment per fer balanç i, sobretot, per mirar endavant. El canvi de calendari ens convida a formular desitjos, però també a assumir petits propòsits que, en l’àmbit de l’habitatge i la convivència, poden tenir un impacte molt positiu. Les comunitats de propietaris són espais quotidians on es construeix, dia a dia, una part important de la qualitat de vida de la ciutadania. L’any que comença planteja reptes coneguts, però cada vegada més rellevants. L’encariment dels serveis, la necessitat de millorar l’eficiència energètica dels edificis, la convivència entre veïns amb realitats diverses o l’adaptació a una normativa canviant. Davant d’aquest context, desitjar bon any nou també és desitjar comunitats més informades, participatives i cohesionades. Des del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida volem aprofitar aquest inici d’any per compartir algunes idees útils per a la ciutadania, que poden ajudar a millorar la vida a la comunitat: Informar-se per decidir millor Molts conflictes s’eviten quan les decisions es prenen amb informació clara. Llegir les convocatòries, entendre les propostes que es voten i preguntar els dubtes a l’administrador o administradora de finques permet prendre acords més justos i eficients. Participar, encara que sigui puntualment La implicació veïnal és clau perquè les comunitats funcionin. Assistir a les juntes, delegar el vot o fer arribar suggeriments ajuda a repartir responsabilitats i a construir decisions més compartides. Apostar per finques més eficients i sostenibles Revisar consums, optimitzar contractes o plantejar millores energètiques no només beneficia el medi ambient, sinó també l’economia familiar. Amb assessorament professional, moltes comunitats poden accedir a ajuts i subvencions per rehabilitar i modernitzar els edificis. Cuidar la convivència com un valor col·lectiu Viure en comunitat implica respecte, empatia i diàleg. El soroll, l’ús dels espais comuns o la convivència amb mascotes són qüestions habituals que es resolen millor amb normes clares i comunicació abans que amb conflictes. Confiar en professionals col·legiats La feina dels administradors de finques va molt més enllà de la gestió econòmica. Orientar, mediar i garantir el compliment de la normativa requereix formació, experiència i compromís ètic. Comptar amb un administrador o administradora de finques col·legiada és una garantia per a la comunitat i per a la ciutadania. El nou any és una oportunitat per fer petits canvis que generin grans millores. Quan veïns, juntes de propietaris i professionals treballen plegats, les finques esdevenen espais més cuidats, accessibles i agradables per viure. Des del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida encarem aquest any amb el compromís de continuar al costat de les comunitats i de la ciutadania, promovent una gestió professional, propera i responsable. Que aquest nou any ens porti salut, bona convivència i decisions compartides que millorin el nostre dia a dia. Bones festes i bon any nou! 

Carlos Argila, tècnic de comunicació del CAFBL Els criteris sobre contenció de rendes i grans tenidors aporten més seguretat jurídica a propietaris i llogaters El funcionament pràctic dels límits al preu del lloguer continua generant dubtes entre propietaris, llogaters i professionals del sector. Amb l’objectiu d’aportar claredat, l’Agència de l’Habitatge de Catalunya va exposar aquest dimarts, 17 de desembre, els seus criteris d’interpretació en una reunió amb l’Assessoria Jurídica del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida (CAFBL). La trobada dona resposta a bona part de les consultes que el CAFBL havia traslladat a l’Administració el febrer de 2025, conjuntament amb altres col·legis professionals. Les qüestions abordades afecten aspectes centrals del mercat del lloguer: com s’ha de fixar la renda en els nous contractes, quines despeses es poden repercutir, i qui ha de ser considerat gran tenidor segons la normativa vigent. Zones tensionades: còmputs separats Un dels primers aclariments fa referència a les zones de mercat residencial tensionat (ZMRT). L’Agència confirma que existeixen dues zones diferenciades, de manera que els habitatges situats en municipis inclosos en una d’elles no se sumen amb els de l’altra a efectes de còmput. També s’ha deixat clar que el règim de contenció de rendes no s’aplica als habitatges de protecció oficial ni als que ja tenen una renda fixada administrativament, ja que aquests immobles ja estan sotmesos a mecanismes de limitació de preus. Com s’ha de fixar la renda en un nou contracte Pel que fa a la determinació de la renda, l’Agència ha establert diversos criteris clau: Quan l’últim contracte vigent en els darrers cinc anys és anterior a l’1 de gener de 1995, s’entén que no hi ha una última renda de referència, i el preu del nou contracte s’ha de fixar segons l’índex corresponent. En la resta de casos, l’última renda és la darrera efectivament pagada, és a dir, l’import de l’últim rebut. Si durant el contracte anterior la renda no s’ha actualitzat, aquesta pot actualitzar-se abans de la seva finalització d’acord amb el que prevegi el contracte, respectant els límits del 2% i del 3% quan hagin estat vigents. Un cop extingit el contracte, la renda del nou lloguer s’ha de calcular prenent com a base l’última renda, actualitzada amb l’IPC fins al moment de la signatura. En els contractes signats a partir del 26 de maig de 2023, el sistema general d’actualització és l’IPC, amb el límit de l’IRAH quan aquest sigui inferior. Superfície, terrasses i despeses repercutibles L’Agència no fixa cap criteri específic per computar les terrasses, que es continuen valorant d’acord amb la superfície construïda. El règim de contenció de rendes és aplicable també als habitatges de més de 150 m² o de menys de 30 m², ja que la llei no els exclou expressament, tot i que actualment no existeix un índex de referència específic per a aquests casos. En relació amb les despeses, s’ha aclarit que tant l’Impost sobre Béns Immobles (IBI) com la taxa d’escombraries poden repercutir-se a l’arrendatari, encara que no constin de manera expressa al contracte. Qui és gran tenidor segons la normativa? Fora de les zones tensionades, és gran tenidor qui és titular de més de 10 habitatges o de més de 1.500 m² construïts d’ús residencial. En els casos de cotitularitat, se sumen els metres quadrats. Dins de les ZMRT, es considera gran tenidor qui disposa de cinc o més habitatges en una zona declarada tensionada. En aquest cas, en situacions de cotitularitat, se sumen els percentatges de participació fins a assolir l’equivalent a cinc habitatges. L’Agència ha precisat, a més, que: La condició de gran tenidor d’un cotitular s’estén a la resta de cotitulars respecte d’aquell habitatge concret. Només es tenen en compte, a efectes de còmput, la plena propietat i l’usdefruit, però no la nua propietat. De manera provisional, l’habitatge habitual computa dins del llindar dels cinc habitatges. Es considera immoble d’ús residencial qualsevol entitat susceptible de destinar-se a habitatge, disposi o no de cèdula d’habitabilitat. Finalment, l’Agència ha recordat que la definició de gran tenidor prevista a la Llei 24/2015, vinculada al Registre de Grans Tenidors, té efectes únicament en relació amb l’obligació de lloguer social, i no s’estén a la resta d’aspectes del règim de contenció de rendes. Tot i els avenços, queda pendent un únic punt: determinar si l’habitatge habitual ha de computar o no a l’hora d’establir la condició de gran tenidor. Quan aquest criteri quedi definitivament fixat, l’Agència de l’Habitatge actualitzarà el seu apartat de preguntes freqüents. Compartim o no els criteris que ens ha facilitat l’AHC sobre el concepte de gran tenidor, ja els hem posat en coneixemen dels nostres col·legiats, onze mesos després d’haver-los demanat.

Carlos Argila, tècnic de comunicació del CAFBL Quan arriben les onades de fred intens, especialment durant les nits de glaçada, les llars i les comunitats de veïns s’enfronten a un risc sovint invisible però potencialment molt costós la congelació de les canonades. Es tracta d’una incidència habitual però no sempre prou coneguda que, si no es prevé o es resol a temps, pot provocar fuites d’aigua, danys estructurals i reparacions inesperades. A diferència de la majoria de materials, que es contrauen amb el fred, l’aigua té la particularitat d’expandir-se quan es congela. Quan l’aigua continguda a l’interior de les canonades augmenta de volum i exerceix pressió, aquesta pot acabar generant esquerdes, que moltes vegades no es detecten fins que el gel es desfà i l’aigua torna a circular amb normalitat. On és més habitual que es congelin les canonades Les canonades congelades són especialment freqüents en segones residències, habitatges que romanen buits durant períodes prolongats i estances amb poc ús o sense calefacció. També són més vulnerables les construccions antigues amb un aïllament deficient i els trams de canonada situats en zones exposades al fred, com ara garatges, patis interiors, galeries, trasters, falsos sostres o parets exteriors. Les canalitzacions soterrades, en canvi, acostumen a estar més protegides gràcies a l’aïllament natural del sòl. Tot i així, cal prestar una atenció especial als punts d’entrada a l’edifici i, sobretot, als comptadors d’aigua, que sovint queden exposats a l’aire fred i poden convertir-se en un punt crític. La prevenció com a millor estratègia Evitar la congelació de les canonades és possible amb mesures senzilles i assequibles. Una de les més efectives és tancar la clau de pas i buidar el circuit d’aigua quan es preveu una absència prolongada durant l’hivern. Tot i que les canonades estan fabricades amb materials resistents com el plàstic o el metall, no tenen prou flexibilitat per suportar la pressió del gel, i fins i tot una petita quantitat d’aigua estancada pot acabar provocant una avaria. Mantenir una temperatura mínima estable a l’interior de l’habitatge és una altra mesura clau. En lloc d’apagar completament la calefacció, és recomanable mantenir-la a baixa potència durant els episodis de fred intens, especialment en edificis antics on el contrast tèrmic amb l’exterior és més acusat. Aquesta pràctica ajuda a protegir les instal·lacions sense generar un consum excessiu. Quan les temperatures baixen durant diversos dies consecutius, deixar que un aixeta degoti lleugerament pot ser una solució eficaç. L’aigua en moviment té més dificultats per congelar-se i el consum addicional és gairebé imperceptible. A més, evitar l’estancament de l’aigua a l’interior de les canonades redueix el risc de bloquejos per gel. L’aïllament de les canonades exposades és una inversió petita però molt rendible. Revestir-les amb fundes aïllants, especialment en zones fredes, ajuda a mantenir la temperatura. Obrir els armaris de cuina o bany quan amaguen canonades situades en parets exteriors permet que l’aire calent de l’habitatge hi circuli. Igualment, segellar esquerdes i forats en murs i passos d’instal·lacions evita l’entrada d’aire fred. En el cas dels comptadors i canonades exteriors, es poden utilitzar materials com escuma de poliuretà, porexpan, paper de diari, fibra de vidre o llana de roca. És important, però, garantir una ventilació mínima per evitar l’acumulació de gasos. Mesures específiques a l’interior de la llar A banda de les accions generals, hi ha altres hàbits domèstics que poden ajudar a prevenir la congelació. Deixar córrer l’aigua durant uns minuts en diferents moments del dia renova l’aigua acumulada dins les canonades. Alternar breument aigua freda i calenta també contribueix a generar moviment i a combatre el fred. En habitatges amb instal·lacions més avançades, es pot valorar la instal·lació d’una vàlvula de recirculació d’aigua calenta, un sistema que no necessita electricitat i que permet que l’aigua calenta circuli de manera constant gràcies a la convecció tèrmica. D’aquesta manera, s’evita que l’aigua es refredi i quedi estancada. És important no desconnectar els sistemes d’aigua calenta durant els períodes de fred intens i assegurar-se que l’aigua hi circula amb normalitat, així com mantenir un ambient interior càlid. Què fer si una canonada s’ha congelat Si malgrat totes les precaucions una canonada es congela, cal actuar amb prudència. El primer pas és identificar el tram afectat, obrint els aixetes de l’habitatge un per un fins detectar per on no circula l’aigua. Un cop localitzat el punt, s’ha d’aplicar calor de manera progressiva. L’ús d’un assecador de cabells o de draps mullats amb aigua calenta és una opció segura i eficaç. Cal començar a escalfar des del tram més proper a l’aixeta cap a la zona congelada i mantenir l’aixeta lleugerament oberta per alleugerir la pressió. També es poden utilitzar cintes tèrmiques elèctriques o una pistola d’aire calent, sempre amb moviment constant per no concentrar la calor en un sol punt. No es recomana l’ús de flama directa o bufadors, ja que comporten un risc elevat d’incendi i poden danyar greument la instal·lació, especialment si les canonades no són metàl·liques. Si la congelació és greu, el tram no és accessible o apareixen fuites després del desgel, la millor opció és tancar el subministrament d’aigua i contactar amb un professional o amb el servei d’assegurances. Atenció especial a cases amb jardí o pati En cases unifamiliars, adossades o habitatges amb espais exteriors, cal afegir mesures específiques. Els sistemes de reg s’han de desconnectar i drenar completament abans de les gelades per evitar l’acumulació d’aigua. També és recomanable buidar les mànegues i guardar-les en un espai protegit, així com tancar les claus de pas exteriors. Aquestes accions, sovint oblidades, poden evitar avaries importants tant a la instal·lació privada com als elements comuns de la finca. Una responsabilitat compartida La congelació de canonades no és només una qüestió domèstica, sinó també un repte per a la gestió de comunitats de veïns. Identificar punts vulnerables, mantenir adequadament les instal·lacions comunes i informar els residents sobre bones pràctiques pot marcar la diferència entre una incidència puntual i un problema col·lectiu. Amb prevenció, informació i una actuació ràpida, les baixes temperatures no

Marta Agraz, Directora de Comunicació del CAFBL Arriben les festes de Nadal, un moment ple de llum, música i retrobaments familiars. Però també és una època que pot posar a prova la convivència entre veïns dins d’una comunitat de propietaris. L’arbre del vestíbul, la decoració de la façana o les celebracions familiars poden generar dubtes o petits conflictes que convé anticipar i gestionar amb sentit comú i respecte. Decoració i espais comuns La il·luminació nadalenca i la decoració dels espais comuns són una de les qüestions més habituals. Abans de col·locar un arbre al vestíbul o penjar guarniments al replà, cal recordar que es tracta d’espais compartits i que qualsevol decisió s’ha de prendre amb el vistiplau de la comunitat o, si escau, del president o l’administrador de finques. Una recomanació pràctica és consensuar-ne el tipus, la ubicació i el temps que romandrà instal·lada la decoració. Segons l’article 553-36 del Codi Civil Català, qualsevol modificació en espais comuns com decoració requereix acord de la junta de propietaris amb majoria simple per decisió ordinària, convocada amb ordre del dia que inclogui el tema. Llum i seguretat L’ús de llums decoratives ha augmentat molt els darrers anys. Cal comprovar que compleixin la normativa europea i siguin adequades per a l’exterior si es col·loquen a façanes o balcons. Sorolls i celebracions Les trobades familiars o festes a casa són part essencial del Nadal, però cal tenir present el descans dels veïns. Les ordenances municipals estableixen franges horàries i límits de soroll que també són vigents durant les festes. A Barcelona, l’Ordenança Municipal de Medi Ambient Urbà (Títol III. Contaminació acústica, Art. 59) limita els sorolls nocturns en zones residencials de 22h a 8h, sense excepcions per festes. A Lleida, l’Ordenança de Civisme i Convivència de la Ciutat de Lleida (Capítol III. Article 46. Sorolls molestos) aplica límits especialment entre les 23 hores i les 7 hores del dia següent, regulant contaminació acústica sense permisos especials per Nadal tampoc.  Està clar que en dies especials com el Nadal, també es poden fer algunes excepcions, però també depèn de quin veïnatge tinguis, si són més o menys permissius. Si tens nens cantant nadales, sempre pots avisar els veïns amb una nota simpàtica al tauler: “Demà festeta suau, gràcies per la paciència!”. El millor regal per al veïnat és un Nadal tranquil i respectuós. El paper de l’Administrador de Finques L’Administrador de Finques exerceix un paper clau en aquesta època, oferint orientació a la comunitat sobre com regular aquestes situacions i recordant les normes bàsiques de convivència. En cas de conflicte, pot actuar com a mediador per trobar solucions dialogades i evitar que petites discrepàncies acabin malmetent les relacions entre veïns. El Nadal és, en definitiva, una oportunitat per reforçar els lligams veïnals, gaudir de la decoració i celebrar en harmonia. Amb una bona gestió i una dosi de respecte, la convivència pot ser el millor ornament de la comunitat.