Blog del ciudadano

Marta Agraz, Directora de Comunicación del CAFBL Con el aumento de coches eléctricos, muchos propietarios se preguntan si pueden instalar un cargador en el aparcamiento de su comunidad. La respuesta no es sencilla: en muchos casos, los aparcamientos no están preparados para esta instalación. La infraestructura actual suele ser insuficiente La mayoría de aparcamientos residenciales tienen capacidades eléctricas limitadas y no están pensados para recargar vehículos eléctricos. Instalar cargadores requiere más potencia, cableado adecuado y protecciones específicas. ¿Es obligatorio autorizar la instalación? Sí. El aparcamiento es un elemento común y cualquier modificación necesita la autorización de la comunidad de propietarios. Sin permiso, la comunidad puede exigir la retirada y reclamar los costes generados. ¿Qué riesgos hay al instalar mal un cargador? Un cargador mal instalado puede ser un peligro. Los expertos alertan de que una instalación incorrecta puede: Sobrecargar la red eléctrica del edificio. Provocar cortocircuitos o incendios. Reducir la vida útil de las instalaciones. Poner en riesgo la seguridad de los vecinos. Qué hacer antes de instalar un cargador Para evitar problemas, es recomendable seguir estos pasos: Consultar con la comunidad de propietarios: Antes de hacer cualquier movimiento, informa a la comunidad y solicita la autorización en una junta. Si no hay acuerdo, no se puede realizar la instalación. Pedir un estudio de viabilidad técnica: Un técnico valorará si el edificio puede soportar la nueva instalación. El estudio analizará la potencia disponible, el trazado del cableado y las protecciones necesarias. Revisar la potencia disponible en el edificio: Muchos edificios tienen potencia contratada limitada. Si no hay suficiente, habrá que ampliar la potencia global, lo que puede afectar a toda la comunidad e incrementar el coste. Contratar un instalador autorizado: Solo los instaladores acreditados pueden realizar la instalación. Asegúrate de que dispongan de licencia y cumplan con la normativa técnica y de seguridad. El papel del Administrador de fincas Un Administrador de fincas colegiado puede ayudar a coordinar la instalación, gestionar el acuerdo comunitario y favorecer soluciones viables para todos. Desde el CAFBL se recuerda que la seguridad y la prevención son prioritarias: un cargador mal instalado puede convertirse en un problema costoso y peligroso para toda la comunidad. Antes de hacer la instalación, infórmate bien. La movilidad eléctrica es el futuro, pero debe ser segura y sostenible para todos. FAQs ¿Se puede instalar un cargador eléctrico en el aparcamiento de la comunidad? Sí, pero es necesaria la autorización de la comunidad de propietarios. El aparcamiento es un elemento común y no se puede modificar sin permiso. ¿Qué ocurre si instalo un cargador sin permiso? La comunidad puede exigir la retirada y reclamar los costes. Además, puedes incurrir en sanciones si no cumples la normativa. ¿Qué riesgos hay en una instalación inadecuada? Sobrecarga de la red, cortocircuitos, incendios y posible deterioro de las instalaciones del edificio. ¿Es necesario un estudio previo? Sí. Es necesario revisar la potencia disponible y realizar un estudio de viabilidad técnica para garantizar la seguridad. ¿Quién puede ayudar a gestionar la instalación? Un administrador de fincas colegiado puede coordinar el acuerdo comunitario y asegurar que se cumpla la normativa.

Marta Agraz, Directora de Comunicación del CAFBL Poner un aire acondicionado en la fachada es una de las consultas más habituales en las comunidades de propietarios. Y la respuesta es clara: no lo puedes instalar libremente, y sí, te lo pueden obligar a retirar. ¿Se puede poner aire acondicionado en la fachada? En general, no. La fachada es un elemento común del edificio, no privado. Esto quiere decir que necesitas la autorización de la comunidad de propietarios para instalar cualquier aparato. Pero además, en muchas ciudades como es el caso de Barcelona, el Ayuntamiento lo prohíbe y te puedes arriesgar a posibles sanciones en caso de que lo hagas. ¿Cuándo te pueden obligar a retirarlo? Te pueden exigir que retires el aire acondicionado si: Incumple la normativa municipal. Lo has instalado sin permiso de la comunidad. Genera molestias (ruido, calor, impacto visual). Afecta a la estética de la fachada. Si no lo retiras voluntariamente, la comunidad puede iniciar acciones legales. ¿Es legal tenerlo si todo el mundo lo tiene? No necesariamente. El hecho de que haya otros aparatos en la fachada no legaliza tu instalación. Aunque hayan pasado años sin reclamaciones, una sola queja puede hacer que te obliguen a retirarlo. Confiar en el “siempre se ha hecho así” es arriesgado. ¿Hay sanciones por poner aire acondicionado en la fachada? Sí. En ciudades como Barcelona, las ordenanzas municipales prohíben la instalación en fachadas visibles desde la calle. Esto puede comportar: Multas administrativas. Obligación de retirar el aparato. Costes adicionales para reubicarlo (por ejemplo, en la cubierta). ¿Cuál es la mejor opción antes de instalarlo? Para evitar problemas, es recomendable: Consultar la normativa municipal. Revisar los estatutos de la comunidad. Pedir autorización en junta de propietarios. Valorar alternativas como las cubiertas. Si tienes un aire acondicionado ya instalado en una zona no permitida, ten presente que tarde o temprano tendrás que cambiarlo de lugar e instalarlo en un espacio habilitado como son las cubiertas. El papel del administrador de fincas Un administrador de fincas colegiado puede asesorarte antes de hacer la instalación, evitar conflictos y garantizar que cumples la normativa. Desde el CAFBL se recuerda que actuar sin permiso puede acabar siendo mucho más caro que hacer las cosas bien desde el principio. FAQs ¿Se puede instalar aire acondicionado en la fachada?No, en general no se puede hacer sin permiso. La fachada es un elemento común y se necesita autorización de la comunidad de propietarios. ¿La comunidad puede obligarme a retirar el aire acondicionado?Sí. Si lo has instalado sin permiso o incumple la normativa, te pueden exigir que lo retires, incluso por vía judicial. ¿Qué pasa si ya hace años que está instalado?Aunque lleve tiempo, no garantiza que sea legal. Una queja puede obligar a retirarlo igualmente. ¿Se pueden poner multas por tener aire acondicionado en la fachada?Sí. Algunos ayuntamientos, como Barcelona, pueden sancionar si el aparato incumple las ordenanzas municipales. ¿Dónde se puede instalar el aire acondicionado legalmente?Habitualmente en espacios autorizados como la cubierta o zonas no visibles, siempre con aprobación de la comunidad.

Marta Agraz, Directora de Comunicación del CAFBL Fumar en el balcón es un gesto habitual para muchas personas, pero a menudo genera dudas y conflictos entre vecinos. ¿Es legal? ¿Pueden impedirte su uso? La respuesta corta es: sí, en determinados casos pueden obligarte a dejar de hacerlo. Los balcones son elementos comunes de uso privativo. Esto significa que puedes utilizarlos, pero siempre respetando los límites de convivencia. Cuando el humo, los olores u otras consecuencias derivan en molestias, insalubridad o riesgo para otros vecinos, la situación deja de ser una cuestión privada. Cuando fumar en el balcón se convierte en un problema El conflicto aparece cuando el humo entra de forma constante en las viviendas vecinas, genera olores persistentes o provoca situaciones incómodas. También es habitual la queja por la caída de colillas o ceniza en patios, terrazas o toldos. Aunque la ley antitabaco (42/2010) prohíbe fumar en espacios comunitarios cerrados como escaleras o ascensores, los balcones quedan en una zona más ambigua. Aquí es donde entra en juego el principio de convivencia vecinal. Por ejemplo, si una persona fuma a diario en el balcón y el vecino recibe humo constantemente o encuentra restos de tabaco en su vivienda, puede iniciar una reclamación. Si la situación no se resuelve, se puede llegar a una acción judicial de cesación de la actividad. Tirar colillas o ceniza: una práctica sancionable En Barcelona y en muchas otras ciudades catalanas, las ordenanzas municipales prohíben explícitamente arrojar residuos desde los balcones, incluidas colillas y ceniza. Además de la posible sanción administrativa, si estos residuos causan daños —como quemar un toldo o ensuciar un espacio privado—, se puede exigir responsabilidad civil. Eso sí, para que prospere legalmente es necesario aportar pruebas claras de los hechos. Consejos del CAFBL para evitar conflictos Desde el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida, se pone el acento en la convivencia y el respeto mutuo: “los derechos de un propietario terminan donde empiezan los de otro”. Algunas recomendaciones prácticas: Evitar fumar en espacios donde el humo pueda afectar a otros vecinos. Utilizar ceniceros cerrados. No tirar nunca colillas ni ceniza a la calle o a los patios. Buscar acuerdos antes de que el conflicto escale. Un administrador de fincas colegiado puede ayudar a mediar y encontrar soluciones eficaces sin necesidad de llegar a los juzgados. ¡La convivencia vecinal vale más que un cigarro!

Marta Agraz, Directora de Comunicación del CAFBL Los rellanos de tu edificio no son un anexo de tu casa: son elementos comunes que no se pueden utilizar como almacén personal para dejar la bici o el carro del bebé. Puede parecer inofensivo, pero en Cataluña el Código Civil deja claro que esto no puede ser una norma cotidiana. Así pues, ante la duda, la respuesta es que no se pueden dejar objetos en las zonas comunes, salvo que exista una autorización expresa de la comunidad —en estatutos, reglamento interno o acuerdos de junta. ¿Qué dice la ley catalana de manera sencilla? Según el Libro Quinto del Código Civil de Cataluña (Ley 5/2006, actualizada en 2015), este regula los elementos comunes como rellanos y pasillos. Concretamente, el artículo 553-25 prioriza el libre paso y la seguridad, de manera que no puedes dejar objetos que puedan obstaculizar el paso, complicar una evacuación o simplemente incomodar al vecindario. Es como si el rellano fuera una carretera común: nadie puede parar su «coche» allí sin permiso. Ejemplo real: Imagina que dejas el carro del bebé en el rellano, justo al lado de la puerta de tu vecino. Si el vecino de al lado no puede pasar cómodamente o hay riesgo en caso de incendio, la comunidad puede exigir que lo retires inmediatamente. No hace falta que «moleste» activamente; el uso privado ya es motivo suficiente. ¿Qué pasa si no lo retiras? Primero, el presidente de la finca (o el administrador de fincas) te pedirá amablemente que lo retires. Si el objeto sigue ahí, puede llegarte un requerimiento formal —como un burofax— con un plazo para quitarlo todo. Y si aún persiste, la comunidad puede ir al juzgado para obligarte a retirarlo, con posibles costes para ti (de retirada de los objetos o de los daños que haya podido ocasionar). Ideas para convivir mejor Soluciones acordadas: Muchas fincas habilitan un rincón para bicis o carros, con un acuerdo previo en junta. Tiempo limitado: Si es puntual (entrar un mueble o esperar el taxi), nadie se queja; el problema es cuando se hace permanente. Diálogo primero: Habla con el vecino antes de quejarte; a menudo se resuelve con un «Oye, ¿puedes apartarlo un poco?». Desde el CAFBL recomendamos priorizar el diálogo antes de la confrontación. Un Administrador de Fincas colegiado te puede asesorar en la convocatoria de juntas, redacción de acuerdos y mediación para soluciones prácticas.

Marta Agraz, Directora de Comunicación del CAFBL Este es una duda frecuente entre vecinos: ¿puedes dejar el coche y la moto en la misma plaza sin generar conflictos? La respuesta es sí, en principio, siempre que los vehículos respeten los límites físicos del espacio delimitado y no afecten la maniobrabilidad de otros propietarios. Como tal, no hay una prohibición expresa para aparcar más de un vehículo por plaza, sino que se prioriza el derecho de propiedad con el deber de no perjudicar la comunidad. Esto significa que, si la plaza tiene dimensiones suficientes y los vehículos caben sin desbordarse, la práctica puede ser legal. ¿Qué dicen los estatutos de la comunidad? Pero antes de hacerlo, primero hay que consultar los estatutos de la comunidad, que pueden establecer normas más estrictas, como limitar a un solo vehículo por plaza, y si es así, se debe cumplir. No obstante, puede pasar que tu comunidad de propietarios no tenga estatutos. Aunque se recomienda tenerlos y dejar estos casos muy claramente decididos, algunas comunidades aún no los tienen. En este caso, se deberán consultar las normas internas de la comunidad, aquellos acuerdos que se han tomado en junta, y cumplir con lo que se dice. Aquí puede pasar lo mismo, que este tema no se haya tratado en junta y no haya ningún acuerdo tomado. Entonces, impera el sentido común: dentro de tu plaza, puedes aparcar dos vehículos juntos, siempre que no cause molestias al resto. Límites legales y prácticos No invasión de espacios: Los vehículos deben quedar dentro de la línea pintada o delimitación de la plaza; cualquier salida hacia zonas comunes (pasillos, vías de circulación) puede derivar en denuncia. Sin modificaciones: Prohibido instalar armarios, cadenas o estructuras que alteren el uso original del garaje como aparcamiento, no como almacén. Juntas de propietarios: Cualquier acuerdo para regular motos o vehículos adicionales requiere acuerdo de la junta, aunque los estatutos prevalecen si ya existen. El mejor consejo: diálogo Desde el CAFBL se recomienda dialogar antes de confrontar. Si hay quejas, convoca una junta para aclarar normas. Siempre puedes asesorarte por un/a Administrador/a de Fincas, ya que uno de sus roles es este: mediar para garantizar una convivencia pacífica y legal. La clave es prevenir conflictos con sentido común.

Marta Agraz, Directora de Comunicación del CAFBL En muchos edificios, la azotea es ese espacio algo olvidado, a medio camino entre una zona común y el sueño de una terraza privada. De vez en cuando, algún vecino decide darle vida: pone sillas, macetas o incluso una tumbona para tomar el sol. Pero… ¿puede hacerlo realmente? La respuesta es que sí, siempre que respete unas normas muy concretas que protegen la convivencia y los derechos de todos. ¿Qué dice la ley? Para otorgar un derecho de uso privativo, se necesita la unanimidad de todos los propietarios, de acuerdo con el artículo 553-26.1 del Código Civil de Cataluña. Con una mayoría simple no es suficiente: debe ser un “sí” de cada uno de los vecinos.Este requisito evita que nadie pierda derechos sin consentimiento. Además, el acuerdo debe dejarlo todo bien definido: la zona asignada, los usos permitidos —barbacoa, jardín…—, quién asume las reparaciones y cómo se garantiza el acceso para los mantenimientos. Lo más recomendable es formalizarlo e inscribirlo en el Registro de la Propiedad para evitar conflictos futuros. ¿Quién paga si hay algún daño? Aquí suelen aparecer los desacuerdos. Si la cubierta sufre una avería estructural —como una impermeabilización deteriorada que afecta a todo el edificio—, los gastos corresponden a la comunidad, aunque un vecino tenga el uso privativo.En cambio, si el problema proviene de un uso indebido o de obras sin permiso, la responsabilidad recae sobre ese propietario.Para evitar malentendidos, se aconseja que el vecino con uso privativo se encargue de la limpieza y las pequeñas reparaciones. ¿Qué hacer si alguien se apropia del espacio sin acuerdo previo? A veces pasan los años y un día descubres que el vecino del ático se ha adueñado de media azotea sin ningún acuerdo. En esos casos, la comunidad puede exigirle que retire los objetos y restituya el espacio común. El uso continuado no genera derechos de propiedad. En caso de conflicto, antes de acudir a los tribunales, se recomienda la mediación. El CEMCAF ofrece un servicio para ayudar a las comunidades a resolver estos desacuerdos mediante el diálogo y sin litigios costosos.El administrador o administradora de fincas puede orientaros sobre cómo regular el uso de los espacios comunes con acuerdos claros y bien definidos. Al fin y al cabo, la azotea puede ser un lujo compartido, siempre que se gestione bien y desde el consenso. Revisa la documentación de la finca y coméntalo en la próxima junta: es la mejor manera de evitar que un espacio común se convierta en un motivo de disputa.

Marta Agraz, Directora de Comunicación del CAFBL Cuando un contrato de alquiler acaba, no siempre significa que el inquilino tenga que marcharse al día siguiente. Existe una situación bastante habitual que se conoce como tácita reconducción: el contrato se va prolongando porque ni el propietario ni la persona que vive en el piso dicen claramente que quieren darlo por finalizado. En otras palabras: el alquiler sigue, pero no porque se haya firmado un documento nuevo, sino porque ambas partes lo dejan continuar. ¿Cómo funciona? Imaginemos que tu contrato llega a la fecha de finalización. Si sigues viviendo en el piso y pagando el alquiler, y el propietario lo acepta, el contrato puede mantenerse en vigor de manera automática. Según cómo esté redactado el acuerdo inicial, esta continuidad puede renovarse por períodos mensuales o anuales. La cuestión es que, aunque parezca una continuidad tranquila, no siempre ofrece la misma seguridad que un contrato renovado o pactado con antelación. ¿Por qué tenemos que hablar de esto? Para el inquilino, la tácita reconducción puede parecer una solución cómoda porque permite seguir en la vivienda sin tener que firmar inmediatamente un contrato nuevo. Pero la realidad es que genera más incertidumbre: cuando se entra en tácita reconducción, la situación queda más abierta y el propietario puede comunicar con poco margen que quiere recuperar la vivienda. Por eso es importante no esperar al último día. Conocer bien la fecha de finalización del contrato y revisar qué dice sobre prórrogas y renovaciones puede evitar malentendidos y disgustos. ¿Qué deberías mirar en tu contrato? Antes de que acabe el alquiler, comprueba: La fecha exacta de vencimiento. Si hay prórrogas previstas. Qué plazo de preaviso se debe dar. Un consejo práctico Si vives de alquiler, no esperes a que se acerque la fecha final para preguntar o revisar la documentación. Hablarlo con tiempo con el propietario o con un profesional te puede dar más tranquilidad y evitar decisiones precipitadas.

Marta Agraz, Directora de Comunicación del CAFBL Al vender un piso o un local, suele surgir una duda que genera confusión: ¿quién debe pagar las derramas aprobadas antes de la venta, pero con vencimiento posterior? ¿El vendedor o el nuevo propietario? La clave está en el momento del pago Las cuotas o derramas comunitarias no funcionan como una hipoteca o una carga inscrita en el Registro de la Propiedad. Son obligaciones que van ligadas a quien es propietario en ese momento. Esto significa que, aunque la comunidad apruebe una derrama antes de la venta, si el recibo vence después, será el nuevo propietario quien deba asumir el coste. Lo importante no es cuándo se adopta el acuerdo, sino cuándo la deuda se vuelve exigible, es decir, cuando ya se ha calculado y emitido el recibo. El criterio de los tribunales es claro Este sistema cuenta con el respaldo de la justicia. Una sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (noviembre de 2019) confirma que las derramas extraordinarias las paga quien sea propietario en el momento en que el gasto se vuelve “líquido, vencido y exigible”. Por lo tanto, la comunidad puede reclamar el pago —total o fraccionado— al propietario actual, sin importar quién lo era cuando se aprobó la derrama. ¿Y si estoy vendiendo un piso con derramas pendientes? En este caso, las derramas aprobadas, pero aún no vencidas, deben figurar en el certificado de corriente de pago de los gastos de la comunidad de propietarios, regulado por el artículo 553-5.2 del Código civil de Cataluña. Gracias a este documento, vendedor y comprador pueden pactar entre ellos quién paga qué. Pero hay que tener claro que estos acuerdos solo tienen efecto entre las partes —la comunidad siempre reclamará al propietario que figure como titular cuando llegue el vencimiento. Y recuerda: contar con un Administrador de Fincas colegiado es contar con un profesional preparado que te ofrecerá apoyo en todas las dudas que puedan surgir.

Marta Agraz, Directora de Comunicación del CAFBL Los aparcamientos comunitarios son uno de los puntos más sensibles de los edificios y, con pequeños cambios de hábitos y algunas medidas básicas, podemos reducir mucho el riesgo de robos e intrusiones. ¿Por qué el aparcamiento es un punto vulnerable? Los garajes comunitarios suelen tener un movimiento constante de vehículos y personas, lo que dificulta controlar quién accede. También es habitual encontrar zonas poco visibles o mal iluminadas, que pueden facilitar intrusiones o actos vandálicos. Además, en estos espacios se guardan vehículos, bicicletas y patinetes, y en muchas fincas hay acceso directo a los trasteros o incluso al edificio. Por ello, una intrusión en el aparcamiento puede acabar afectando a toda la comunidad. Hábitos esenciales para vecinos y vecinas Los pequeños gestos del día a día son la primera línea de defensa. Algunos consejos clave: Cerrar siempre la puerta del garaje Espera a que la puerta se haya cerrado por completo antes de marcharte con el vehículo. No te vayas mientras aún está abierta. No facilitar la entrada a desconocidos Evita que personas que no conoces entren aprovechando que tú accedes con el coche o a pie. Si tienes dudas, no te sientas obligado/a a abrir. Vigilar lo que dejas dentro del vehículo No dejes bolsas, dispositivos electrónicos, llaves, documentación o herramientas a la vista. Si pueden verlo desde fuera, se convierte en un reclamo. Proteger bicicletas, motos y patinetes Encadénalos a puntos fijos con candados resistentes, aunque estén dentro del aparcamiento comunitario. No compartir mandos o llaves Evita prestar mandos o copias de llaves a personas que no sean residentes o autorizadas. Comunicar incidencias Si detectas cerraduras forzadas, puertas que no cierran bien, suciedad sospechosa, marcas o personas merodeando, informa al administrador de fincas y, si es necesario, contacta con los cuerpos de seguridad. ¿Qué puede hacer la comunidad para reforzar la seguridad? Más allá de los hábitos individuales, la comunidad puede acordar mejoras para reforzar la seguridad del aparcamiento: Revisar y mantener puertas y cierres Asegurar que las puertas automáticas y accesos peatonales cierran correctamente, y reparar de inmediato cualquier avería. Mejorar la iluminación Instalar o reforzar puntos de luz en rampas, accesos, zonas de giro y rincones poco visibles. Una buena iluminación disuade y ayuda a detectar movimientos extraños. Controlar los accesos Valorar sistemas de control (tarjetas, mandos codificados, cerraduras electrónicas) y limitar las copias. Puertas siempre cerradas, nunca bloqueadas en posición abierta. Ordenar los espacios Evitar que el aparcamiento se convierta en un almacén improvisado. Los objetos abandonados o apilados pueden servir de escondite y aumentan el riesgo de incendio. Considerar la videovigilancia Si la comunidad lo acuerda, se pueden instalar cámaras en accesos y zonas de paso, respetando la normativa de protección de datos y la señalización obligatoria. Prever protocolos de actuación Acordar cómo deben comunicarse las incidencias, a quién avisar y qué procedimiento seguir en caso de daños, robos o intrusiones. El papel del administrador de fincas y la información visible El administrador o administradora de fincas puede ayudar a la comunidad a: Detectar puntos débiles y proponer mejoras. Tramitar presupuestos y coordinar actuaciones de mantenimiento y seguridad. Actualizar el reglamento de régimen interno para incluir normas de uso del aparcamiento. Los Mossos d’Esquadra ponen a disposición una guía y una infografía con consejos prácticos para mejorar la seguridad en los garajes comunitarios.Es importante colocarlos en un lugar visible del aparcamiento (entrada peatonal, rampa o zona de ascensor), ya que una buena difusión puede ayudar a reducir riesgos y reforzar la seguridad de todos los vecinos y vecinas. Consejos de seguridad en el aparcamiento Consejos de seguridad en la vivienda La seguridad en el aparcamiento comunitario es una responsabilidad compartida: cada gesto cuenta, y la colaboración entre vecindario, comunidad y administración de fincas es clave para proteger personas y bienes.

Marta Agraz, Directora de Comunicación del CAFBL Si tu vecino no paga las cuotas de la comunidad, no todo está perdido. En Cataluña hay plazos legales para reclamar estas deudas, pero hay que saber cuando caducan y como actuar a tiempo. Con los pasos correctos, la comunidad puede proteger sus derechos y evitar problemas futuros. ¿Cuánto tiempo tienes para reclamar deudas a tu vecino moroso? En Cataluña, las deudas de los propietarios morosos no se pueden reclamar indefinidamente, puesto que llega un momento en que dejan de poderse reclamar porque han prescrito. Pero a día de hoy todavía hay mucha confusión sobre cuando “caducan” y por tanto, la comunidad deja de poder exigirlos por vía judicial. La normativa catalana y la interpretación de los tribunales no son homogéneas y esto genera una importante inseguridad jurídica para las comunidades de propietarios. ¿Qué es la prescripción de una deuda comunitaria? Cuando una deuda prescribe, el que se extingue es el derecho de reclamarlo judicialmente si la parte deudora lo alega en el procedimiento. Las cuotas de comunidad, derrames, fondo de reserva u otros gastos aprobados en junta son obligaciones periódicas que, si no se reclaman a tiempo, pueden quedar jurídicamente en nada. Por eso es tan importante actuar pronto cuando hay impagos y no dejar pasar los años. ¿Por qué hay debate en Cataluña? Al resto de España, la jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha decantado para considerar que estas deudas prescriben a los cinco años. En Cataluña, pero, existe una normativa propia y los criterios de los tribunales no son unánimes: 10 años: tesis que utiliza la Audiencia Provincial de Barcelona, entendiendo la deuda como una obligación “ordinaria”, según el artículo 121-20 del CCat. 3 años: tesis que aplica la normativa catalana de obligaciones periódicas, con plazos más cortos (al resto de España, estas obligaciones prescriben a los 5 años). Este mosaico de interpretaciones provoca que, dependiendo del juzgado o de la audiencia, un mismo caso pueda tener resultados diferentes. De forma que esta disparidad deja las comunidades en una situación delicada: cumpliendo las mismas obligaciones y tramitando las mismas reclamaciones, pueden encontrarse que en un partido judicial se los reconozca el derecho a cobrar y, en otro, se los diga que la deuda ha prescrito. Hasta que no haya un criterio unificado por parte de los tribunales catalanes o una reforma legislativa clara, esta incertidumbre seguirá presente. ¿Qué recomiendan los profesionales?Justamente por esta falta de un criterio único, la recomendación es no apurar nunca los plazos. La estrategia más prudente es actuar como si el plazo de prescripción fuera lo más corto de los que se debaten (3 años), para evitar sorpresas desagradables cuando el caso llegue a los juzgados, en caso de que llegue. En la práctica, esto quiere decir que una comunidad no se puede permitir tener durante años un vecino moroso sin iniciar ninguna acción formal: cuanto antes se reclame, menos riesgo hay de decaer en su derecho a cobrar. Es muy importante documentar bien cada paso: acuerdos de junta, notificaciones al propietario, comprobantes de envío y cualquier intento de solución amistosa. Todo esto será clave si se acaba acudiendo a los tribunales y el vecino intenta oponerse alegando prescripción o errores de forma en el procedimiento. ¿Qué pasos tiene que seguir la comunidad? Cuando una comunidad detecta un impago, el procedimiento acostumbra a ser escalonado y combina intentos de entendimiento con mecanismos legales: 1. Convocar una junta de propietarios Se presenta la deuda acumulada y se comprueba que las cantidades están bien calculadas. La junta aprueba la liquidación de la deuda y la decisión de reclamarlo. 2. Notificar al propietario moroso Se comunica el acuerdo de junta al propietario: de manera personal, a su domicilio o, si no es posible, al tablón de anuncios de la finca, de acuerdo con la normativa. En esta comunicación se informa del importe de la deuda y del plazo para regularizar la situación. 3. Intento de mediación o solución amistosa La normativa actual obliga a intentar una vía alternativa de resolución de conflictos (como la mediación) antes de interponer la demanda judicial. A menudo, el hecho de recibir una reclamación formal ya hace que muchos propietarios decidan pagar antes de llegar a los juzgados. 4. Demanda judicial Si el deudor sigue sin pagar, la comunidad puede presentar la demanda, adjuntando el acuerdo de la junta y las notificaciones hechas. ¿Cómo afecta la morosidad en la vida cotidiana?La morosidad afecta directamente la salud económica de la comunidad y la convivencia: obliga el resto de vecinos a avanzar dinero para cubrir gastos comunes como la limpieza, el ascensor o las obras. El mensaje clave es que la prescripción existe y puede hacer decaer en su derecho a cobrar, pero se puede prevenir si la comunidad, con la ayuda de un Administrador de Fincas, actúa enseguida y sigue los pasos adecuados.