Quan arriben les altes temperatures, mantenir la casa fresca és una prioritat. No només és una qüestió de confort, sinó també de salut i benestar. Però a vegades, casa nostra pot convertir-se en un espai molt més incòmode del que voldríem perquè no aconseguim la temperatura ideal. La bona notícia és que amb alguns hàbits senzills, un bon ús de la climatització i un habitatge ben mantingut, es pot reduir molt la calor a l’interior.
L’actualització dels ascensors s’ha convertit en una qüestió prioritària de seguretat i compliment normatiu. La nova regulació obliga a revisar molts aparells antics i, en alguns casos, a fer-hi adaptacions per garantir que continuen funcionant amb les condicions exigides avui.
Les mascotes formen part de moltes llars, però a vegades generen dubtes i conflictes dins les comunitats de propietaris. Què diu la llei? Es poden prohibir? I què passa quan provoquen molèsties? T’ho expliquem de manera clara. La comunitat pot prohibir-me tenir mascota? No. De manera general, una comunitat de propietaris no pot prohibir que un propietari tingui animals a casa seva. Els estatuts no poden limitar aquest dret de forma absoluta. Ara bé, això no vol dir que tot s’hi valgui. Les mascotes han de conviure respectant la resta de veïns. Si generen problemes greus, sí que es poden prendre mesures. Per exemple: un gos tranquil dins d’un pis és perfectament legal, però un animal que causa molèsties constants pot derivar en conflicte. Quan poden haver-hi problemes? Els problemes apareixen quan es trenca la convivència. Els casos més habituals són: Sorolls continus, com gossos que borden constantment. Olors desagradables o falta d’higiene. Animals perillosos sense control. Ús inadequat de zones comunes. En aquests casos, la comunitat pot actuar, però no prohibint l’animal directament, sinó exigint que cessin les molèsties. Poden acordar una sèrie de normes d’ús als espais comuns: que els animals vagin sempre lligats és un dels exemples. Què fer si el gos del veí no para de bordar? Si hi ha molèsties, cal seguir un procés: Parlar amb el veí per intentar solucionar-ho de manera amistosa. Informar l’administrador de finques o el president de la comunitat. Si persisteix, es pot iniciar una acció per activitats molestes. La clau és demostrar que el soroll és continu i afecta la convivència. I en un pis de lloguer? Aquí la situació canvia. El propietari del pis sí que pot prohibir tenir mascotes en el contracte de lloguer. Això vol dir que: Si el contracte ho prohibeix, el llogater ho ha de respectar. Si no diu res, en principi sí que es poden tenir animals. Convivència i responsabilitat Tenir mascota és un dret, però també una responsabilitat. Per evitar conflictes: Educa i controla el teu animal. Evita sorolls innecessaris. Mantén la higiene. Respecta els espais comuns. Una bona convivència depèn tant de les normes com del sentit comú. FAQs Una comunitat pot prohibir mascotes?No de forma general. No es poden prohibir en els estatuts, però sí actuar si hi ha molèsties. Què passa si un animal molesta els veïns?Es pot reclamar i, si persisteix, iniciar accions legals per cessar les molèsties. Un propietari pot prohibir mascotes en un lloguer?Sí, si ho especifica al contracte. Quin és el primer pas davant un conflicte?Parlar amb el veí i intentar una solució amistosa. Marta AgrazPeriodista. Directora de Comunicació del CAFBL
El soroll és una de les causes més habituals de conflicte en una comunitat de propietaris. Una televisió massa alta, una festa, obres fora d’horari o el soroll repetit d’aparells domèstics poden convertir el descans dels veïns en un problema real. A Catalunya, la normativa protegeix la convivència i permet actuar quan les molèsties superen el que és raonable. La idea clau és aquesta: viure en comunitat implica suportar un cert nivell de soroll, però no qualsevol soroll ni a qualsevol hora. Quan la molèstia és persistent, intensa o es produeix en horaris de descans, pot donar lloc a reclamacions i fins i tot a actuacions legals. Què diu la normativa catalana? A Catalunya, la regulació del soroll es basa en la Llei 16/2002, de protecció contra la contaminació acústica, i en les ordenances municipals de cada ajuntament. Barcelona, concretament, es regeix per l’Ordenança del medi ambient de Barcelona. Això vol dir que no hi ha una única norma igual per a tot arreu, sinó que cada municipi concreta horaris, límits i procediments. Horaris: quan es pot fer soroll? Els horaris exactes depenen del municipi, però de manera orientativa a Catalunya les activitats sorolloses es concentren en horari diürn i es restringeixen especialment a la nit. A Barcelona, per exemple, l’ordenança divideix el dia en tres franges: Període diürn (7 h – 21 h) Període vespre (21 h – 23 h) Període nocturn (23 h – 7 h) Tanmateix, l’article 45.4.2c, diu explícitament “Des de les 21 hores de la nit fins a les 8 hores del matí següent no és permès l’ús d’aparells domèstics sorollosos, instruments musicals, cants i activitats necessàriament sorolloses com reparacions de materials o canvi de mobles, o qualsevol activitat que pugui pertorbar el descans aliè”. I pel que fa a les obres, com per exemple, una reforma en un habitatge o edifici, l’horari de treball ha d’estar comprès entre les 8 i les 21 hores, de dilluns a divendres. Decibels: quant soroll és massa? El soroll es mesura en decibels, i els límits també varien segons l’ordenança municipal i l’hora del dia. Com a referència orientativa, durant el dia molts entorns residencials se situen al voltant dels 35-40 dB, mentre que a la nit els valors permesos poden baixar fins als 25-30 dB. Això significa que un soroll que sembla “normal” pot ser problemàtic si és constant, si es produeix de nit o si supera el nivell admès. Per això, la valoració no depèn només de la impressió personal, sinó també de si es sobrepassen els límits objectius fixats per la normativa. Quins sorolls solen generar conflicte? Els casos més freqüents són els més quotidians: música alta, crits, portes que es tanquen amb força, moviment de mobles, festes, electrodomèstics sorollosos o obres fora d’horari. També poden generar queixes els aparells que funcionen de forma continuada (com els aparells d’aire condicionat), si afecten el descans o la tranquil·litat dels veïns. No sempre cal que hi hagi un volum extrem perquè hi hagi problema. El que pesa és la combinació entre intensitat, freqüència, durada i moment en què es produeix el soroll. Un soroll modest però reiterat pot acabar sent més molest que un episodi puntual més intens. Com actuar davant d’un veí sorollós El primer pas sempre hauria de ser el diàleg. Molts conflictes es poden resoldre parlant amb la persona que genera el soroll, perquè de vegades no és conscient de l’impacte que causa. Si això no funciona, el següent pas és avisar el president o l’Administrador de Finques perquè s’activi el procediment intern. Si el problema continua, es pot fer un requeriment formal perquè cessin les molèsties. I si la situació persisteix, es pot valorar una denúncia o una acció judicial de cessació, sempre amb proves suficients. Com es demostra el soroll? Perquè una queixa tingui recorregut, cal poder demostrar el problema. El més habitual és aportar un informe tècnic o una mesura amb sonòmetre, especialment si es vol acreditar que se superen els límits de decibels. També pot ajudar l’actuació de la policia local o dels Mossos si es personen al lloc i constaten la molèstia. Les denúncies han de ser clares, no anònimes i amb una descripció fidel dels fets. Quan hi ha proves, la comunitat i l’administració tenen més marge per actuar amb eficàcia. Consells pràctics per prevenir conflictes Respecta els horaris de descans. Evita música alta, cops forts i obres fora d’horari. Si fas una activitat sorollosa, avisa abans els veïns. Consulta l’ordenança del teu municipi. Si el problema es repeteix, posa-ho en coneixement del president o de l’administrador. Una bona convivència no exigeix silenci absolut, però sí respecte pels altres. Quan això falla, conèixer la normativa és el primer pas per actuar bé. FAQs Quin és l’horari permès per fer soroll a Catalunya?Depèn del municipi, però en general les activitats sorolloses es permeten sobretot en horari diürn i es limiten especialment de nit, de les 21 hores a les 8 hores. Quants decibels es poden fer en un habitatge?Els límits varien segons l’ordenança municipal i l’hora del dia, però en zones residencials solen ser més baixos durant la nit. De dia al voltant dels 35-40 dB, i a la nit els valors permesos poden baixar fins als 25-30 dB. Puc denunciar un veí pel soroll?Sí, si el soroll és reiterat, supera els límits o altera el descans i la convivència de manera clara. Cal provar el soroll per reclamar?Sí, és recomanable aportar proves com enregistraments, testimonis o un informe tècnic de mesurament. Què pot fer la comunitat davant d’un veí sorollós?Pot parlar amb la persona afectada, fer un requeriment formal i, si el problema continua, iniciar accions legals. Els sorolls d’obres també tenen horari?Sí. Les obres i les activitats especialment sorolloses acostumen a tenir franges horàries limitades segons el municipi. Normalment, l’horari per poder fer obres és de 8h a 21h, de dilluns a divendres. Marta AgrazPeriodista. Directora de Comunicació del CAFBL
A les comunitats de propietaris, no tots els acords s’aproven igual. Segons el tipus de decisió, la normativa de Catalunya, que es regeix pel Codi Civil Català (Llibre Cinquè), exigeix diferents majories a la junta de propietaris. Saber-ho és clau per entendre com es prenen les decisions i per evitar dubtes quan una proposta surt a votació. Quina majoria cal a una junta de propietaris? A Catalunya, els acords de la comunitat poden requerir majoria simple, majoria qualificada o unanimitat. La diferència entre una i altra depèn de la importància de l’acord i de com afecta la comunitat. En general, com més rellevant és la decisió, més alt és el percentatge necessari per aprovar-la. Majoria simple: per als acords habituals (més del 50%) La majoria simple és la més habitual en el dia a dia de la comunitat. S’aplica als acords ordinaris i de gestió normal. En aquest cas, cal que hi hagi més vots a favor que en contra, i que aquests vots representin més del 50% de les quotes de participació dels propietaris presents o representats, segons correspongui. Exemples de majoria simple Aprovar el pressupost anual. Contractar serveis de neteja o manteniment. Fer reparacions. Escollir el president o renovar càrrecs. Aprovar normes internes de convivència. Aquesta és la majoria més pràctica per resoldre qüestions del dia a dia sense bloquejar la gestió comunitària. Majoria qualificada (4/5): per a decisions més rellevants (80%) La majoria de 4/5 parts equival al 80% dels propietaris i al 80% de les quotes de participació. És una majoria molt exigent i es reserva per a acords que poden tenir un impacte important en l’edifici o en el seu ús. Exemples de majoria de 4/5 Instal·lar una piscina comunitària. Aprovar estatuts. Modificar el títol constitutiu. Acords que alteren de manera important l’ús d’elements comuns. Algunes actuacions amb incidència econòmica o convivencial elevada (instal·lació d’energies renovables). Com que són decisions amb molt de pes, la norma demana un suport molt ampli perquè siguin realment representatives. Unanimitat: quan calen tots els vots (100%) La unanimitat és la majoria més estricta. Vol dir que tots els propietaris han d’estar d’acord perquè l’acord sigui vàlid. S’exigeix en casos molt concrets, especialment quan es volen modificar les bases jurídiques de la comunitat. Exemples d’unanimitat Canviar les quotes de participació o coeficients. Cedir l’ús exclusiu d’un element comú (per exemple, el terrat) a un o varis propietaris per al seu ús privat. És la majoria menys freqüent, però també la més important quan es tracta de canviar les regles bàsiques de convivència i propietat. En els casos de majoria qualificada i unanimitat, s’entenen com a acords adoptats, si en un mes des de la notificació, cap dels propietaris que no ha participat a la votació, s’hi ha oposat per escrit per qualsevol mitjà fefaent. Com es compten els vots? A la junta de propietaris, el vot no es compta només pel nombre de veïns que hi ha a favor. Es tenen en compte dos factors alhora: El nombre de propietaris (quantes persones hi voten a favor). La quota de participació (què pesa cada finca dins de l’edifici). Què és la quota de participació? La quota de participació és un percentatge que té assignat cada pis, local o plaça d’aparcament. Es fixa a l’escriptura de divisió horitzontal tenint en compte la mida i la ubicació, entre d’altres. Aquesta quota serveix per: repartir les despeses de la comunitat, calcular el pes del vot en molts acords, i en últim extrem, per repartir el valor de la propietat del terreny on està construïda la finca. De manera que si una proposta té més vots però no arriba al percentatge de quotes necessari, no s’aprova. Per què és important? Aquest sistema garanteix que les decisions siguin més proporcionals i equilibrades, especialment en comunitats amb pisos, locals i altres elements privatius de dimensions molt diferents. Les comunitats de propietaris tenen un sistema de presa d’acords altament democràtic, perquè té en compte el vot unitari de cada propietari complementàriament ponderat amb la seva quota de participació (coeficient de copropietat). CAFBL FAQs Quines majories existeixen a la junta de propietaris?Majoritàriament, la majoria simple, la majoria qualificada de 4/5 parts i la unanimitat. Com es compta el vot en una junta de propietaris?Es compta el nombre de propietaris que voten a favor i, alhora, la suma de les seves quotes de participació. Ambdós criteris són necessaris per aprovar un acord. Què és la quota de participació?És el percentatge que té assignat cada pis, local o plaça d’aparcament dins de l’edifici. Serveix per repartir despeses i també per calcular el pes del vot en molts acords. Què passa si una proposta té més vots però no prou quotes?No queda aprovada. Marta AgrazPeriodista. Directora de Comunicació del CAFBL
Es poden instal·lar un carregadors elèctrics al pàrquing de la comunitat? T’expliquem què cal saber, els riscos i com evitar problemes.
Marta Agraz, Directora de Comunicació del CAFBL Posar un aire condicionat a la façana és una de les consultes més habituals a les comunitats de propietaris. I la resposta és clara: no el pots instal·lar lliurement, i sí, te’l poden obligar a retirar. Es pot posar aire condicionat a la façana? En general, no. La façana és un element comú de l’edifici, no privat. Això vol dir que necessites l’autorització de la comunitat de propietaris per instal·lar-hi qualsevol aparell. Però a més a més, en moltes ciutats com és el cas de Barcelona, l’Ajuntament ho prohibeix i et pots arriscar a possibles sancions en cas que ho facis. Quan et poden obligar a retirar-lo? Et poden exigir que retiris l’aire condicionat si: Incompleix la normativa municipal. L’has instal·lat sense permís de la comunitat. Genera molèsties (soroll, calor, impacte visual). Afecta l’estètica de la façana. Si no el retires voluntàriament, la comunitat pot iniciar accions legals. És legal tenir-lo si tothom en té? No necessàriament. El fet que hi hagi altres aparells a la façana no legalitza la teva instal·lació. Encara que hagin passat anys sense reclamacions, una sola queixa pot fer que t’obliguin a retirar-lo. Confiar en el “sempre s’ha fet així” és arriscat. Hi ha sancions per posar aire condicionat a la façana? Sí. En ciutats com Barcelona, les ordenances municipals prohibeixen la instal·lació a façanes visibles des del carrer. Això pot comportar: Multes administratives. Obligació de retirar l’aparell. Costos addicionals per reubicar-lo (per exemple, a la coberta). Quina és la millor opció abans d’instal·lar-lo? Per evitar problemes, és recomanable: Consultar la normativa municipal. Revisar els estatuts de la comunitat. Demanar autorització en junta de propietaris. Valorar alternatives com les cobertes. Si tens un aire condicionat ja instal·lat en una zona no permesa, tingues present que tard o d’hora l’hauràs de canviar de lloc i instal·lar-lo en un espai habilitat com són les cobertes. El paper de l’administrador de finques Un administrador de finques col·legiat pot assessorar-te abans de fer la instal·lació, evitar conflictes i garantir que compleixes la normativa. Des del CAFBL es recorda que actuar sense permís pot acabar sent molt més car que fer les coses bé des del principi. FAQs Es pot instal·lar aire condicionat a la façana?No, en general no es pot fer sense permís. La façana és un element comú i cal autorització de la comunitat de propietaris. La comunitat pot obligar-me a retirar l’aire condicionat?Sí. Si l’has instal·lat sense permís o incompleix la normativa, et poden exigir que el retiris, fins i tot per via judicial. Què passa si ja fa anys que està instal·lat?Encara que faci temps, no garanteix que sigui legal. Una queixa pot obligar a retirar-lo igualment. Es poden posar multes per tenir aire condicionat a la façana?Sí. Alguns ajuntaments, com Barcelona, poden sancionar si l’aparell incompleix les ordenances municipals. On es pot instal·lar l’aire condicionat legalment?Habitualment en espais autoritzats com la coberta o zones no visibles, sempre amb aprovació de la comunitat.
Marta Agraz, Directora de Comunicació del CAFBL Fumar al balcó és un gest habitual per a moltes persones, però sovint genera dubtes i conflictes entre veïns. És legal? Te’n poden impedir l’ús? La resposta curta és: sí, en determinats casos et poden obligar a deixar de fer-ho. Els balcons són elements comuns d’ús privatiu. Això vol dir que en pots fer ús, però sempre respectant els límits de convivència. Quan el fum, les olors o altres conseqüències deriven en molèsties, insalubritat o risc per als altres veïns, la situació deixa de ser una qüestió privada. Quan fumar al balcó es converteix en un problema El conflicte apareix quan el fum entra de manera constant als habitatges veïns, genera olors persistents o provoca situacions incòmodes. També és habitual la queixa per la caiguda de burilles o cendra a patis, terrasses o tendals. Tot i que la llei antitabac (42/2010) prohibeix fumar en espais comunitaris tancats com escales o ascensors, els balcons queden en una zona més ambigua. Aquí és on entra en joc el principi de convivència veïnal. Per exemple, si una persona fuma diàriament al balcó i el veí rep fum constantment o troba restes de tabac a casa seva, pot iniciar una reclamació. Si la situació no es resol, es pot arribar a una acció judicial de cessació de l’activitat. Llençar burilles o cendra: una pràctica sancionable A Barcelona i a moltes altres ciutats catalanes, les ordenances municipals prohibeixen explícitament llençar residus des dels balcons, incloses burilles i cendra. A més de la possible sanció administrativa, si aquests residus causen danys —com cremar un tendal o embrutar un espai privat—, es pot exigir responsabilitat civil. Ara bé, cal tenir en compte que per prosperar legalment és necessari aportar proves clares dels fets. Consells del CAFBL per evitar conflictes Des del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, es posa l’accent en la convivència i el respecte mutu: “els drets d’un propietari acaben on comencen els d’un altre”. Algunes recomanacions pràctiques: Evitar fumar en espais on el fum pugui afectar altres veïns. Utilitzar cendrers tancats. No llençar mai burilles ni cendra al carrer o als patis. Buscar acords abans que el conflicte escali. Un administrador de finques col·legiat pot ajudar a mediar i trobar solucions eficients sense necessitat d’arribar als jutjats. La pau veïnal val més que una cigarro!
Marta Agraz, Directora de Comunicació del CAFBL Els replans del teu edifici no són un annex de casa teva: són elements comuns que no es poden utilitzar com a magatzem personal per deixar la bici o el carro del nadó. Pot semblar inofensiu, però a Catalunya el Codi Civil deixa clar que això no pot ser una norma quotidiana. Així doncs, davant del dubte, la resposta és que no es poden deixar objectes a les zones comuns, tret que existeixi una autorització expressa de la comunitat —en estatuts, reglament intern o acords de junta. Què diu la llei catalana de manera senzilla? Segons el Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya (Llei 5/2006, actualitzada el 2015), aquest regula els elements comuns com replans i passadissos. Concretament, l’article 553-25 prioritza el lliure pas i la seguretat, de manera que no pots deixar objectes que puguin obstaculitzar el pas, complicar una evacuació o simplement incomodar el veïnatge. És com si el replà fos una carretera comuna: ningú pot parar el seu «cotxe» allà sense permís. Exemple real: Imagina que deixes el carro del nadó al replà, just al costat de la porta del teu veí. Si el veí del costat no pot passar còmodament o hi ha risc en cas d’incendi, la comunitat pot exigir que el retiris immediatament. No cal que «molesti» activament; l’ús privat ja és suficient motiu. Què passa si no ho retires? Primer, el president de la finca (o l’administrador de finques) et demanarà amablement que ho retiris. Si l’objecte continua, et pot arribar un requeriment formal —com un burofax— amb un termini per treure-ho tot. I si encara persisteix, la comunitat pot anar al jutjat per obligar-te a retirar-ho, amb possibles costos per a tu (de retirada dels objectes o dels danys que hagi pogut ocasionar) Idees per conviure millor Solucions acordades: Moltes finques habiliten un racó per a bicis o carros, amb un acord previ en junta. Temps limitat: Si és puntual (entrar moble o esperar el taxi), ningú se’n queixa; el problema és quan es fa permanent. Diàleg primer: Parla amb el veí abans de queixar-te; sovint es resol amb un «Ei, pots apartar-ho una mica?». Des del CAFBL, recomanem prioritzar el diàleg abans de la confrontació. Un Administrador de Finques col·legiat et pot assessorar en la convocatòria de juntes, redacció d’acords i mediació per solucions pràctiques.
Marta Agraz, Directora de Comunicació del CAFBL Aquest és un dubte freqüent entre veïns: pots deixar el cotxe i la moto a la mateixa plaça sense generar conflictes? La resposta és sí, en principi, sempre que els vehicles respectin els límits físics de l’espai delimitat i no afectin la maniobrabilitat d’altres propietaris. Com a tal, no hi ha una prohibició expressa per aparcar més d’un vehicle per plaça, sinó que es prioritza el dret de propietat amb el deure de no perjudicar la comunitat. Això significa que, si la plaça té dimensions suficients i els vehicles hi caben sense desbordar-se, la pràctica pot ser legal. Què diuen els estatuts de la comunitat? Però abans de fer-ho, primer cal consultar els estatuts de la comunitat, que poden establir normes més estrictes, com limitar a un sol vehicle per plaça, i si és així, s’ha de complir. Tanmateix, pot passar que la teva comunitat de propietaris no tingui estatuts. Tot i que es recomana tenir-los i deixar aquests casos molt clarament decidits, algunes comunitats encara no en tenen. En aquest cas, s’hauran de consultar les normes internes de la comunitat, aquells acords que s’han pres en junta, i complir amb el que es diu. Aquí pot passar el mateix, que aquest tema no s’hagi tractat en junta i no hi hagi cap acord pres. Aleshores, impera el sentit comú: dins de la teva plaça, pots aparcar dos vehicles junts, sempre que no causi molèsties a la resta. Límits legals i pràctics No invasió d’espais: Els vehicles han de quedar dins de la línia pintada o delimitació de la plaça; qualsevol sortida cap a zones comunes (passadissos, vies de circulació) pot derivar en denúncia. Sense modificacions: Prohibit instal·lar armaris, cadenes o estructures que alterin l’ús original del garatge com a aparcament, no com a magatzem. Juntes de propietaris: Qualsevol acord per regular motos o vehicles addicionals requereix acord de la junta, tot i que els estatuts prevalen si ja existeixen. El millor consell: diàleg Des del CAFBL es recomana dialogar abans de confrontar. Si hi ha queixes, convoca una junta per aclarir normes. Sempre pots assessorar-te per un Administrador/a de Finques, ja que un dels seus rols és aquest: mediar per garantir una convivència pacífica i legal. La clau és prevenir conflictes amb sentit comú.
