Blog del ciudadano

Marta Agraz, Directora de Comunicación del CAFBL Los aparcamientos comunitarios son uno de los puntos más sensibles de los edificios y, con pequeños cambios de hábitos y algunas medidas básicas, podemos reducir mucho el riesgo de robos e intrusiones. ¿Por qué el aparcamiento es un punto vulnerable? Los garajes comunitarios suelen tener un movimiento constante de vehículos y personas, lo que dificulta controlar quién accede. También es habitual encontrar zonas poco visibles o mal iluminadas, que pueden facilitar intrusiones o actos vandálicos. Además, en estos espacios se guardan vehículos, bicicletas y patinetes, y en muchas fincas hay acceso directo a los trasteros o incluso al edificio. Por ello, una intrusión en el aparcamiento puede acabar afectando a toda la comunidad. Hábitos esenciales para vecinos y vecinas Los pequeños gestos del día a día son la primera línea de defensa. Algunos consejos clave: Cerrar siempre la puerta del garaje Espera a que la puerta se haya cerrado por completo antes de marcharte con el vehículo. No te vayas mientras aún está abierta. No facilitar la entrada a desconocidos Evita que personas que no conoces entren aprovechando que tú accedes con el coche o a pie. Si tienes dudas, no te sientas obligado/a a abrir. Vigilar lo que dejas dentro del vehículo No dejes bolsas, dispositivos electrónicos, llaves, documentación o herramientas a la vista. Si pueden verlo desde fuera, se convierte en un reclamo. Proteger bicicletas, motos y patinetes Encadénalos a puntos fijos con candados resistentes, aunque estén dentro del aparcamiento comunitario. No compartir mandos o llaves Evita prestar mandos o copias de llaves a personas que no sean residentes o autorizadas. Comunicar incidencias Si detectas cerraduras forzadas, puertas que no cierran bien, suciedad sospechosa, marcas o personas merodeando, informa al administrador de fincas y, si es necesario, contacta con los cuerpos de seguridad. ¿Qué puede hacer la comunidad para reforzar la seguridad? Más allá de los hábitos individuales, la comunidad puede acordar mejoras para reforzar la seguridad del aparcamiento: Revisar y mantener puertas y cierres Asegurar que las puertas automáticas y accesos peatonales cierran correctamente, y reparar de inmediato cualquier avería. Mejorar la iluminación Instalar o reforzar puntos de luz en rampas, accesos, zonas de giro y rincones poco visibles. Una buena iluminación disuade y ayuda a detectar movimientos extraños. Controlar los accesos Valorar sistemas de control (tarjetas, mandos codificados, cerraduras electrónicas) y limitar las copias. Puertas siempre cerradas, nunca bloqueadas en posición abierta. Ordenar los espacios Evitar que el aparcamiento se convierta en un almacén improvisado. Los objetos abandonados o apilados pueden servir de escondite y aumentan el riesgo de incendio. Considerar la videovigilancia Si la comunidad lo acuerda, se pueden instalar cámaras en accesos y zonas de paso, respetando la normativa de protección de datos y la señalización obligatoria. Prever protocolos de actuación Acordar cómo deben comunicarse las incidencias, a quién avisar y qué procedimiento seguir en caso de daños, robos o intrusiones. El papel del administrador de fincas y la información visible El administrador o administradora de fincas puede ayudar a la comunidad a: Detectar puntos débiles y proponer mejoras. Tramitar presupuestos y coordinar actuaciones de mantenimiento y seguridad. Actualizar el reglamento de régimen interno para incluir normas de uso del aparcamiento. Los Mossos d’Esquadra ponen a disposición una guía y una infografía con consejos prácticos para mejorar la seguridad en los garajes comunitarios.Es importante colocarlos en un lugar visible del aparcamiento (entrada peatonal, rampa o zona de ascensor), ya que una buena difusión puede ayudar a reducir riesgos y reforzar la seguridad de todos los vecinos y vecinas. Consejos de seguridad en el aparcamiento Consejos de seguridad en la vivienda La seguridad en el aparcamiento comunitario es una responsabilidad compartida: cada gesto cuenta, y la colaboración entre vecindario, comunidad y administración de fincas es clave para proteger personas y bienes.

Marta Agraz, Directora de Comunicación del CAFBL Si tu vecino no paga las cuotas de la comunidad, no todo está perdido. En Cataluña hay plazos legales para reclamar estas deudas, pero hay que saber cuando caducan y como actuar a tiempo. Con los pasos correctos, la comunidad puede proteger sus derechos y evitar problemas futuros. ¿Cuánto tiempo tienes para reclamar deudas a tu vecino moroso? En Cataluña, las deudas de los propietarios morosos no se pueden reclamar indefinidamente, puesto que llega un momento en que dejan de poderse reclamar porque han prescrito. Pero a día de hoy todavía hay mucha confusión sobre cuando “caducan” y por tanto, la comunidad deja de poder exigirlos por vía judicial. La normativa catalana y la interpretación de los tribunales no son homogéneas y esto genera una importante inseguridad jurídica para las comunidades de propietarios. ¿Qué es la prescripción de una deuda comunitaria? Cuando una deuda prescribe, el que se extingue es el derecho de reclamarlo judicialmente si la parte deudora lo alega en el procedimiento. Las cuotas de comunidad, derrames, fondo de reserva u otros gastos aprobados en junta son obligaciones periódicas que, si no se reclaman a tiempo, pueden quedar jurídicamente en nada. Por eso es tan importante actuar pronto cuando hay impagos y no dejar pasar los años. ¿Por qué hay debate en Cataluña? Al resto de España, la jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha decantado para considerar que estas deudas prescriben a los cinco años. En Cataluña, pero, existe una normativa propia y los criterios de los tribunales no son unánimes: 10 años: tesis que utiliza la Audiencia Provincial de Barcelona, entendiendo la deuda como una obligación “ordinaria”, según el artículo 121-20 del CCat. 3 años: tesis que aplica la normativa catalana de obligaciones periódicas, con plazos más cortos (al resto de España, estas obligaciones prescriben a los 5 años). Este mosaico de interpretaciones provoca que, dependiendo del juzgado o de la audiencia, un mismo caso pueda tener resultados diferentes. De forma que esta disparidad deja las comunidades en una situación delicada: cumpliendo las mismas obligaciones y tramitando las mismas reclamaciones, pueden encontrarse que en un partido judicial se los reconozca el derecho a cobrar y, en otro, se los diga que la deuda ha prescrito. Hasta que no haya un criterio unificado por parte de los tribunales catalanes o una reforma legislativa clara, esta incertidumbre seguirá presente. ¿Qué recomiendan los profesionales?Justamente por esta falta de un criterio único, la recomendación es no apurar nunca los plazos. La estrategia más prudente es actuar como si el plazo de prescripción fuera lo más corto de los que se debaten (3 años), para evitar sorpresas desagradables cuando el caso llegue a los juzgados, en caso de que llegue. En la práctica, esto quiere decir que una comunidad no se puede permitir tener durante años un vecino moroso sin iniciar ninguna acción formal: cuanto antes se reclame, menos riesgo hay de decaer en su derecho a cobrar. Es muy importante documentar bien cada paso: acuerdos de junta, notificaciones al propietario, comprobantes de envío y cualquier intento de solución amistosa. Todo esto será clave si se acaba acudiendo a los tribunales y el vecino intenta oponerse alegando prescripción o errores de forma en el procedimiento. ¿Qué pasos tiene que seguir la comunidad? Cuando una comunidad detecta un impago, el procedimiento acostumbra a ser escalonado y combina intentos de entendimiento con mecanismos legales: 1. Convocar una junta de propietarios Se presenta la deuda acumulada y se comprueba que las cantidades están bien calculadas. La junta aprueba la liquidación de la deuda y la decisión de reclamarlo. 2. Notificar al propietario moroso Se comunica el acuerdo de junta al propietario: de manera personal, a su domicilio o, si no es posible, al tablón de anuncios de la finca, de acuerdo con la normativa. En esta comunicación se informa del importe de la deuda y del plazo para regularizar la situación. 3. Intento de mediación o solución amistosa La normativa actual obliga a intentar una vía alternativa de resolución de conflictos (como la mediación) antes de interponer la demanda judicial. A menudo, el hecho de recibir una reclamación formal ya hace que muchos propietarios decidan pagar antes de llegar a los juzgados. 4. Demanda judicial Si el deudor sigue sin pagar, la comunidad puede presentar la demanda, adjuntando el acuerdo de la junta y las notificaciones hechas. ¿Cómo afecta la morosidad en la vida cotidiana?La morosidad afecta directamente la salud económica de la comunidad y la convivencia: obliga el resto de vecinos a avanzar dinero para cubrir gastos comunes como la limpieza, el ascensor o las obras. El mensaje clave es que la prescripción existe y puede hacer decaer en su derecho a cobrar, pero se puede prevenir si la comunidad, con la ayuda de un Administrador de Fincas, actúa enseguida y sigue los pasos adecuados.

Marta Agraz, Directora de Comunicación del CAFBL ¿Sabías que el fuego no es el principal enemigo en un incendio doméstico, sino el humo? La mayoría de las víctimas mueren por inhalación de humo mucho antes de que las llamas lleguen hasta ellas. Un dato curioso: los incendios representan menos del 20 % de las intervenciones del cuerpo de bomberos. El servicio que realizan con más frecuencia, el que les ocupa más horas, no es apagar fuegos, sino abrir domicilios de personas mayores que se han dejado las llaves o no pueden abrir la puerta por un problema de salud. Pero volvamos a los incendios… Ojalá nunca te veas en una situación de riesgo como la de un incendio, pero tener conocimientos sobre cómo actuar en una emergencia puede ser clave. Cuatro ideas que pueden salvar vidas Aquí tienes cuatro puntos esenciales que los bomberos consideran prioritarios para la prevención y la actuación ante un incendio en casa: 1.El 112 siempre presente El número de emergencias es el 112, y debe estar siempre visible para todos: pegado en el tablón de anuncios de la finca, junto a los botones del ascensor o incluso en la cocina de tu casa. No des por hecho que otra persona ya ha llamado: si ves humo, oyes gritos o intuyes peligro, marca sin pensarlo. En momentos críticos, esperar puede ser fatal: más vale una llamada “de más” que un silencio que cueste vidas. 2. El humo es el gran peligro El humo es el verdadero enemigo en un incendio. En pocos minutos puede desorientar, intoxicar y dificultar la respiración hasta poner en peligro la vida. Por eso es esencial impedir que se propague: las puertas actúan como barrera contra el fuego y el humo, y cerrarlas antes de salir de un piso en llamas es una acción clave para contener el incendio. Debes evitar sobre todo que el humo llegue a la escalera, ya que puede convertirse en una auténtica chimenea. Una puerta bien cerrada puede marcar la diferencia entre un fuego controlado y un siniestro que afecte a toda la finca. 3. Evacuación: cómo, hacia dónde y cuándo En caso de incendio, la evacuación debe ser rápida: baja siempre por las escaleras (nunca en ascensor, que puede quedar bloqueado o lleno de humo) y dirígete hacia abajo, hacia la calle o el punto de encuentro seguro de la finca. No subas a la azotea, ya que no es una vía de escape recomendable. Si sales del piso, cierra la puerta al salir: eso frena la propagación del fuego y del humo hacia el resto del edificio. En muchas situaciones, si no puedes salir inmediatamente de casa, la mejor opción es refugiarse en la habitación más segura. Cierra las puertas, tapa las rendijas con una prenda o toalla humedecida, y hazte visible desde el balcón o la ventana para que los bomberos puedan localizarte. 4. Las causas más habituales del fuego en los hogares Durante los meses de invierno se detectan más, ya que aumenta el uso de estufas, chimeneas y sistemas de calefacción. Las causas más habituales de los incendios domésticos se pueden agrupar en cuatro grandes bloques: Descuidos en la cocina, como dejar el aceite al fuego sin vigilancia o usar freidoras y placas en mal estado. Instalaciones eléctricas defectuosas: enchufar demasiados aparatos en una misma toma, usar cables deteriorados o provocar sobrecargas puede causar sobrecalentamientos y cortocircuitos. Estufas, radiadores y chimeneas: los incendios son frecuentes si se colocan objetos inflamables demasiado cerca (cortinas, sofás u otros tejidos) o si no se limpia periódicamente la chimenea. Cigarros mal apagados y velas encendidas, que provocan cada año numerosos incidentes, a menudo durante la noche o mientras los inquilinos duermen. Recomendaciones prácticas para prevenir incendios en el hogar La mayoría de los incendios domésticos se podrían evitar con unas pocas medidas sencillas y de sentido común. La prevención es la mejor protección. La cocina es el punto más crítico, por eso nunca dejes fogones u hornos encendidos sin vigilancia. Y, en caso de fuego, nunca se debe usar agua: cubre la sartén o la cazuela con una tapa grande o un paño húmedo para cortar el oxígeno y así apagar la llama. Los extractores y campanas no solo deben encenderse, sino también usarse correctamente y limpiarse con frecuencia; un extractor lleno de grasa puede acabar siendo un acelerante del fuego. Revisa regularmente las instalaciones y aparatos eléctricos (enchufes, cables, regletas…). Si se calientan o huelen a quemado, sustitúyelos. Y desenchufa los dispositivos cuando no los uses, especialmente los de gran potencia (radiadores, estufas, planchas). Elementos que pueden salvar vidas Una opción recomendable es instalar detectores de humo. Son económicos y sencillos, y pueden salvar vidas alertando con tiempo de un fuego incipiente. También puede ser útil tener un pequeño extintor doméstico y saber cómo usarlo. Finalmente, recuerda que los hábitos seguros son esenciales: no fumar en la cama, apagar bien las velas antes de salir o irte a dormir y mantener las salidas y pasillos libres de obstáculos. La prevención no requiere grandes esfuerzos, solo un poco de conciencia y constancia.

Marta Agraz, Directora de Comunicació del CAFBL ¿Estás molesto con el vecino del piso de arriba por los ruidos nocturnos o con el inquilino que no paga la cuota de la comunidad? Antes, el único camino era el juzgado, con largas colas, abogados y meses de espera. Ahora, gracias a los métodos adecuados de solución de controversias (MASC), existe la opción de resolverlo dialogando, de forma más rápida y sin gastar una fortuna. Y si quieres saber cómo, ¡sigue leyendo!   Una ley que invita a hablar Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2021, antes de ir a juicio es necesario intentar una solución dialogada mediante estos métodos adecuados de solución de controversias (MASC). El objetivo es claro: menos colapso en los juzgados, respuestas más rápidas y menos desgaste emocional y económico para la ciudadanía. ¿Y cómo puedo hacerlo? El Centro de Mediación Inmobiliaria de los Colegios de Administradores de Fincas de Cataluña (CEMCAF) es un centro creado para impulsar la mediación en el sector inmobiliario en Cataluña. Pone a disposición de quien lo necesite un equipo de profesionales mediadores que se encargan de encontrar, de manera neutral, acuerdos voluntarios que todos acepten, fomentando una cultura de respeto mutuo. Tu mediador, como un amigo neutral Estos mediadores del CEMCAF son administradores de fincas colegiados, expertos en el mundo inmobiliario, que te escuchan sin tomar partido. Facilitan el diálogo, ayudan a entenderse y a encontrar soluciones duraderas, sin imponer nada, como un árbitro sabio que conoce los entresijos de las comunidades. La mediación es especialmente útil en conflictos en los que las personas deberán seguir conviviendo: entre vecinos, entre propietarios e inquilinos o entre comunidades. Es un espacio donde todos pueden hablar, escucharse y, sobre todo, encontrar una solución sin perder la convivencia por el camino. Mediación o conciliación: dos caras del mismo diálogo En el CEMCAF se trabaja principalmente con dos mecanismos: La mediación, un proceso confidencial en el que un mediador ayuda a mejorar la comunicación y a construir acuerdos. La conciliación, una vía algo más directa, pensada para casos en los que hace falta un impulso para acercar posiciones y cerrar un acuerdo rápidamente. Ambos procedimientos son especialmente útiles para resolver problemas habituales como ruidos, obras, uso de espacios comunes, impagos, discrepancias en contratos de alquiler o reclamaciones por desperfectos, entre otros. Si estás viviendo una situación conflictiva como alguna de las que hemos comentado, no dejes que este problema te robe la tranquilidad. Lo mejor que puedes hacer es intentar poner paz a través del diálogo. Porque, al final, vivir en comunidad significa convivir, y eso solo es posible si somos capaces de encontrar puntos en común en lugar de muros. Así que no lo pienses más y contacta con el CEMCAF. Puedes hacerlo llamando al 934 510 202 o enviando un correo a centredemediacio@cafbl.cat.

Marta Agraz, Directora de Comunicació del CAFBL El cambio climático ya no es una idea lejana: aumento de las temperaturas, lluvias más intensas, olas de calor o frío extremo… Todo esto afecta directamente a los edificios, que deben ser más eficientes y resistentes para mantener el confort de las personas que viven en ellos. Los edificios son responsables de un 36-40% del consumo energético total y emiten aproximadamente un 36% de los gases de efecto invernadero en Europa, siendo uno de los principales focos de emisiones relacionadas con la energía. Además, el 75% de los edificios de la Unión Europea siguen sin ser eficientes desde el punto de vista energético. – Directiva (UE) 2024/1275 del Parlament Europeu i del Consell, de 24 d’abril de 2024, relativa a l’eficiència energètica dels edificis – Pequeñas acciones, grandes resultados Para hacer las viviendas más eficientes, hay que actuar en diversas áreas: aislamiento, climatización, agua, electricidad y hábitos diarios. El administrador de fincas puede ayudar a gestionar algunas de estas medidas, que marcarán la diferencia si se hacen de manera constante y coordinada. Aislamiento y protección térmica Persianas y cortinas: Cierra completamente durante las horas de más sol en verano (entre las 11h y las 17h) para reducir hasta un 30% la carga térmica interior; en invierno, ábrelas para aprovechar el calor solar pasivo. Aislantes térmicos: Si el edificio lo permite, se puede proponer instalar aislantes en fachadas o techos (como poliestireno expandido o lana de roca), que pueden ahorrar un 20-40% en calefacción y aire acondicionado. Ventanas eficientes: Sustituye vidrios simples por dobles con baja emisividad (Low-E) para mantener el calor en el interior en invierno y fuera en verano. Climatización inteligente Termostatos programables: Mantén 19-21°C en invierno y 25-27°C en verano; cada grado de más puede aumentar el consumo un 7-10%. Mantenimiento periódico: Revisa filtros y gases de calderas y splits cada 6 meses; un mantenimiento inadecuado puede elevar el consumo un 15-20%. Y lo mismo para los espacios comunes, se recomienda hacer revisiones comunitarias periódicas. Alternativas sostenibles: Valora la aerotermia en lugar de calderas de gas, que reducen emisiones hasta un 70% y aprovechan la energía ambiental. Gestión del agua y prevención de daños Reparar fugas: Un goteo puede desaprovechar 20 litros diarios por minuto; revisa lavadoras, grifos y cisterna. Agua reutilizada: Instala sistemas para recoger agua de lluvia en los tejados para regar jardineras comunitarias o limpiar zonas comunes. De esta manera, se puede llegar a ahorrar hasta un 50% en consumo urbano. Protección contra lluvias extremas: Después de temporadas lluviosas, inspecciona canalones y tejados para evitar infiltraciones, un problema creciente con el cambio climático. Electricidad e iluminación LED y sensores: Cambia bombillas por LED (ahorran un 80% de energía) e instala sensores de movimiento en pasillos y garajes. Electrodomésticos eficientes y función ECO: Elige electrodomésticos clase A, la máxima expresión de la eficiencia; desconecta dispositivos en standby (que consumen un 10% de la electricidad doméstica), y opta por la función ECO, ya que reduce el consumo de energía y promueve un uso más eficiente de los recursos naturales. Fotovoltaica compartida: Propón placas solares en los tejados para autoconsumo colectivo, con baterías para almacenar excedentes y reducir facturas un 30-60%. Hábitos diarios Ventila 10-15 minutos por la mañana o noche, no en horas de pico térmico. Duchas de menos de 5 minutos y a una temperatura de 30ºC. Utiliza lavadoras y secadoras en horas de baja demanda (noches o fines de semana). Estas acciones, si se aplican colectivamente, pueden reducir el consumo energético de un edificio un 20-50% en menos de dos años. Convivir con el cambio climático es un reto global, pero también una oportunidad para repensar cómo vivimos y gestionamos nuestros espacios.Lograr edificios más eficientes y sostenibles no es solo una cuestión medioambiental, sino una inversión en confort, salud y futuro. Y si no sabes por dónde empezar, siempre puedes contar con el apoyo de profesionales como son los Administradores de Fincas colegiados, que tienen un papel esencial para acompañar a las comunidades en la transición hacia edificios más sostenibles, gracias a su conocimiento técnico, legal y económico.  

Marta Agraz, Directora de Comunicación del CAFBL Llegan las fiestas de Navidad, un momento lleno de luz, música y reencuentros familiares. Pero también es una época que puede poner a prueba la convivencia entre vecinos dentro de una comunidad de propietarios. El árbol del vestíbulo, la decoración de la fachada o las celebraciones familiares pueden generar dudas o pequeños conflictos que conviene anticipar y gestionar con sentido común y respeto. Decoración y espacios comunes La iluminación navideña y la decoración de los espacios comunes son una de las cuestiones más habituales. Antes de colocar un árbol en el vestíbulo o colgar adornos en el rellano, hay que recordar que se trata de espacios compartidos y que cualquier decisión debe tomarse con el visto bueno de la comunidad o, en su caso, del presidente o del administrador de fincas. Una recomendación práctica es consensuar el tipo de decoración, su ubicación y el tiempo que permanecerá instalada. Según el artículo 553-36 del Código Civil Catalán, cualquier modificación en espacios comunes, como la decoración, requiere un acuerdo de la junta de propietarios con mayoría simple para decisiones ordinarias, convocada con un orden del día que incluya el tema. Luz y seguridad El uso de luces decorativas ha aumentado mucho en los últimos años. Es necesario comprobar que cumplan la normativa europea y sean adecuadas para exteriores si se colocan en fachadas o balcones. Ruido y celebraciones Los encuentros familiares o fiestas en casa son parte esencial de la Navidad, pero hay que tener en cuenta el descanso de los vecinos. Las ordenanzas municipales establecen franjas horarias y límites de ruido que también están vigentes durante las fiestas. En Barcelona, la Ordenanza Municipal de Medio Ambiente Urbano (Título III. Contaminación acústica, Art. 59) limita los ruidos nocturnos en zonas residenciales de 22 h a 8 h, sin excepciones por fiestas.] En Lleida, la Ordenanza de Civismo y Convivencia de la Ciudad de Lleida (Capítulo III. Artículo 46. Ruidos molestos) aplica límites especialmente entre las 23 h y las 7 h del día siguiente, regulando la contaminación acústica sin permisos especiales por Navidad tampoco.] Está claro que en días especiales como la Navidad se pueden hacer algunas excepciones, pero también depende del vecindario, si es más o menos permisivo. Si tienes niños cantando villancicos, siempre puedes avisar a los vecinos con una nota simpática en el tablón: “Mañana fiestecita suave, ¡gracias por la paciencia!”. El mejor regalo para el vecindario es una Navidad tranquila y respetuosa. El papel del Administrador de Fincas El Administrador de Fincas desempeña un papel clave en esta época, ofreciendo orientación a la comunidad sobre cómo regular estas situaciones y recordando las normas básicas de convivencia. En caso de conflicto, puede actuar como mediador para encontrar soluciones dialogadas y evitar que pequeñas discrepancias terminen deteriorando las relaciones entre vecinos. La Navidad es, en definitiva, una oportunidad para reforzar los lazos vecinales, disfrutar de la decoración y celebrar en armonía. Con una buena gestión y una dosis de respeto, la convivencia puede ser el mejor adorno de la comunidad.

Carlos Argila, técnico de comunicación del CAFBL «Winter is coming», advertía Ned Stark en Juego de Tronos. Esta mítica frase nos recuerda que, inevitablemente, y a pesar del cambio climático, el frío siempre llega a nuestros hogares. Por suerte, el invierno no es tan temible como en el Norte, pero sí lo bastante riguroso como para que valga la pena prepararnos. Uno de los primeros pasos para hacerlo es poner a punto la calefacción antes de que el termómetro empiece a bajar de verdad. Sí, aún más. Desde el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida, recordamos que la mayoría de problemas aparecen justo al principio de la temporada, después de meses de inactividad. Por eso, actuar con previsión es la mejor herramienta. La revisión general es el punto de partida Calderas, radiadores, suelo radiante, bombas de calor… todos los sistemas agradecen una revisión profesional antes de ponerse en marcha. Los técnicos especializados detectan desgastes e incidencias pequeñas como fugas, problemas de combustión o de presión que pueden pasar desapercibidos a simple vista. Además, las calderas de gas deben pasar una revisión obligatoria anual, una garantía no solo de buen funcionamiento, sino también de seguridad. El modo invierno, un detalle que a menudo se olvida Muchas calderas tienen un selector específico que activa el circuito de calefacción cuando vuelven las bajas temperaturas. Es el conocido “modo invierno”, normalmente representado con el dibujo de un radiador. Si la caldera se ha mantenido en modo verano para producir solo agua caliente, es imprescindible activar este cambio para que el sistema responda cuando sea necesario. La presión, el indicador que dice más de lo que parece Uno de los gestos más sencillos, y a menudo más olvidados, es comprobar la presión del circuito. El rango ideal se sitúa entre 1 y 1,5 bares. Si es inferior, el sistema no calentará lo suficiente, y si es superior, pueden aparecer fallos o activarse mecanismos de seguridad. Ajustarla es tan simple como utilizar la llave de carga del circuito, siempre siguiendo una regla que nunca debe pasarse por alto, no superar los 2 bares. Radiadores, llaves abiertas y aire fuera Antes de poner en marcha la calefacción, hay que verificar que las válvulas de los radiadores están abiertas y permiten el paso del agua. En verano es habitual cerrarlas por ahorro o mantenimiento, y luego olvidarse de ello. Una vez revisadas, llega el momento de la tarea más conocida, pero igualmente imprescindible, purgar los radiadores. El aire acumulado durante los meses de calor hace que algunas zonas no se calienten, provoca ruidos y genera un consumo innecesario. El proceso es sencillo. Debes abrir el purgador, dejar salir el aire hasta que el chorro de agua sea constante y repetir el procedimiento en todos los radiadores. Al finalizar, vuelve a revisar la presión de la caldera. El termostato, el cerebro al que hay que escuchar El termostato regula cuándo debe encenderse la caldera y cuándo debe detenerse. Una prueba rápida confirma si responde correctamente. Para ello, basta con subir la temperatura para ver si el sistema se activa y bajarla para comprobar que se detiene. Para las viviendas con termostatos programables o inteligentes, este es un buen momento para ajustar horarios y temperaturas. Una configuración cuidadosa puede tener un impacto notable en el consumo. Salas de calderas limpias y ventiladas En el caso de instalaciones ubicadas en espacios cerrados, como las salas de calderas comunitarias, es necesario mantener una ventilación adecuada y evitar convertir estos espacios en almacenes improvisados. El polvo y los objetos acumulados pueden interferir en la seguridad y el rendimiento de los equipos. Prevención, la mejor inversión Cada invierno se repite el mismo escenario, con muchas averías que aparecen justo cuando se enciende la calefacción por primera vez. Un mantenimiento preventivo, realizado antes de que el frío se instale definitivamente, reduce de manera significativa las posibilidades de fallos y alarga la vida útil de la instalación. Un invierno más tranquilo Preparar la calefacción con antelación no es solo una cuestión de confort, también es una decisión inteligente para ahorrar energía, evitar imprevistos y garantizar la seguridad del hogar o de la comunidad. Con unos cuantos pasos sencillos y el apoyo de profesionales acreditados, el sistema puede funcionar de manera eficiente durante toda la temporada. Desde el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida, invitamos a todas las comunidades y propietarios a revisar sus instalaciones antes de que llegue el frío. La mejor manera de afrontar el invierno es, sencillamente, estar preparados.

Marta Agraz, Directora de Comunicación del CAFBL Si tienes humedades en casa, no te preocupes. Las humedades son uno de los problemas más comunes en las viviendas y lo más importante es saber cómo actuar cuando detectas una para evitar daños más graves. ¿Qué son las humedades y de dónde vienen? Cuando encuentras una mancha de humedad o una pared que «suda», lo que pasa es que ha entrado agua donde no debería estar. Las causas pueden ser diversas, pero generalmente se agrupan en cuatro tipos principales: Capilaridad: El agua sube por los poros de los materiales desde el terreno, a menudo por falta de impermeabilización o materiales no adecuados para respirar. Normalmente, aparecen en garajes y plantas bajas y pueden deteriorar los muros. Filtración: El agua entra desde el exterior por cubiertas, fachadas o muros en mal estado, o incluso desde otras estancias del mismo edificio con presencia de agua. Los efectos son visibles en forma de manchas. Así que, si tienes una mancha y llueve, probablemente sea una filtración. Fuga: Proviene de una pérdida de agua de las instalaciones internas del edificio. Según la forma de la mancha, no siempre es fácil distinguir si proviene de una filtración o de una fuga. Condensación: El vapor de agua del ambiente se condensa en superficies frías, generando manchas y, a menudo, moho. Se origina habitualmente por falta de ventilación o por puentes térmicos en estructuras. Es típico verlo en el baño, cocina o alrededor de ventanas. Algunos ejemplos de humedades ¿Qué puedo hacer en casa si tengo humedades? La solución de las humedades requiere un diagnóstico previo: antes de cualquier intervención, hay que localizar el origen exacto del agua. Recomendamos no aplicar ninguna solución genérica, ya que cada caso puede ser diferente. Algunas recomendaciones si tienes una humedad o para evitar tenerla: Localiza el origen del agua: Fíjate bien de dónde viene la mancha. Si no puedes saberlo, consulta a un profesional antes de hacer nada, porque el tratamiento depende mucho de eso. Detén la causa: Una vez detectado el foco (tubería, filtración, mala ventilación…), hay que reparar para impedir que el agua siga entrando (impermeabilización, mejora de ventilación, reparación de instalaciones). Ventila cada día: Abre ventanas al menos 10 minutos al día. La ventilación es el método más rápido y económico para combatir la condensación. Evita secar ropa dentro y tapa siempre las ollas cuando cocines. Esto genera menos vapor de agua. Mejora el aislamiento: Si el problema está en techos, paredes o ventanas, quizá sea necesario pensar en mejorar el aislamiento térmico o reparar grietas. Utiliza deshumidificadores o absorbentes: Son útiles en espacios poco ventilados o con humedad persistente, como baños o trasteros. ¿Quién debe pagar la reparación y hay ayudas? La responsabilidad de reparar suele recaer en quien genera el desperfecto, según la normativa vigente. Algunas humedades, como la freática o por capilaridad en muros comunes, pueden ser responsabilidad comunitaria. En caso de que la causa sea externa, como una fuga de una instalación comunitaria, corresponderá a la comunidad de propietarios asumir el coste. Existen ayudas públicas para la rehabilitación que pueden cubrir parte de los gastos en determinados supuestos. Consulta siempre al administrador de fincas para aclarar quién debe hacerse cargo de los costos y para informarte sobre posibles ayudas públicas para obras de rehabilitación. La prevención es la mejor solución La prevención y el mantenimiento regular de las instalaciones, una buena ventilación, la vigilancia de eventuales manchas y acudir a profesionales cualificados son indispensables para proteger tu vivienda. Recuerda: si no tienes claro el origen, antes de gastar dinero en «parches rápidos», contacta con un profesional. Detectar y detener la causa te hará ahorrar dinero y dolores de cabeza a largo plazo.

Las comunidades de propietarios son espacios compartidos donde la convivencia y el respeto por las normas son fundamentales para garantizar el bienestar de todos los vecinos. En ciudades como Barcelona y Lleida, la normativa sobre elementos comunes es clara respecto a qué acciones están permitidas y cuáles requieren acuerdo o están prohibidas, para proteger la estructura, la estética y la buena convivencia del edificio. Pero primero de todo, vamos a aclarar una información necesaria. ¿Qué son los elementos comunes? Los elementos comunes son todas aquellas partes del edificio o finca que pertenecen a todos los vecinos por igual. Entre ellos están las escaleras, pasillos, ascensores, tejados, patios, fachadas, jardines y otras zonas que sirven al conjunto de propietarios o que forman parte de la estructura principal. Ahora que ya sabes a qué nos referimos a elementos comunes en una comunidad de propietarios, vamos a ir desgranando este tema… Qué está permitido Obras Realizar obras o mejoras en el interior de la vivienda que no afecten a la estructura ni a elementos comunes, siempre respetando la seguridad del edificio. Actividades acordadas Utilizar las zonas comunes para actividades que no generen molestias, respetando los horarios y acuerdos comunitarios. Elementos decorativos Colocar elementos decorativos en balcones o ventanas, siempre que no alteren la estética ni causen daños ni molestias a los vecinos, como por ejemplo jardineras o macetas. Así lo indica la Ordenanza de los usos del paisaje urbano de la ciudad de Barcelona en el artículo 61.2: “Admite la colocación de jardineras y macetas con plantación vegetal a los elementos previstos para tal fin en el proyecto arquitectónico, y en las ventanas y balcones, siempre que esta instalación sea desmontable y no dañe los elementos constructivos o compositivos de la fachada”. Qué no se puede hacer o requiere acuerdo Colgar banderas u otros elementos en los balcones Aunque pueda parecer un acto sencillo y de expresión, la colocación de banderas en balcones puede estar regulada por la comunidad. Y es que como la fachada es un elemento común, no se puede disponer de forma unilateral por parte de un propietario o inquilino. Por ello, es necesario consultar los estatutos de la comunidad de propietarios, ya que algunos acuerdos comunitarios pueden limitar su colocación para preservar la estética del edificio. Si se quiere establecer una norma que perdure en el tiempo y vincule a terceros adquirentes, la solución pasa por autorizarlo o prohibirlo mediante los estatutos de la comunidad con un acuerdo de 4/5 partes de coeficientes y de propietarios. Sin embargo, en situaciones puntuales, también se puede acordar a través de una junta de propietarios. Pongo un ejemplo: un propietario podría hacer una petición y sería suficiente el acuerdo de la mayoría simple de los propietarios presentes en la Junta para prohibir o autorizar la petición. Tender ropa en balcones o terrazas En Barcelona, concretamente, esta actividad está prohibida según la ordenanza municipal sobre el uso de las vías y los espacios públicos (OUVP). En el artículo 24.2 dice que: “Está prohibido tener ropa tendida en las fachadas que dan directamente a la vía pública”. Esta norma, se aprobó el noviembre de 1998 y entró en vigor el 16 de enero de 1999. La prohibición de tender ropa en la fachada incluye balcones y ventanas, y solo terrazas si la ropa que se tiende modifica la fachada, es decir, si se ve la ropa colgando en la fachada desde la terraza. Las sanciones pueden ir de 30 a 750 euros. No obstante, según la Ordenanza de los usos del paisaje urbano de la ciudad de Barcelona, el artículo 76 dice que: “Se admite la instalación, en las azoteas transitables, de elementos para tender la ropa, siempre que no dañen ni distorsionen elementos singulares de la composición del edificio ni sean visibles desde los espacios públicos inmediatos”. Modificar elementos exteriores o estructuras comunes Cualquier cambio en fachadas, barandillas o ventanas debe ser aprobado en junta general, con una mayoría cualificada de propietarios, para garantizar el consenso y evitar conflictos. Normativa y acuerdos en Cataluña En Cataluña, rige el Código Civil Catalán, que regula la propiedad horizontal. Para cualquier modificación o regulación interna, como prohibiciones en el uso de balcones o limitaciones de actividad, es necesario que la comunidad lo apruebe en junta con 4/5 partes de los propietarios, tanto en número como en coeficiente de copropiedad. Recomendaciones para propietarios Consultar siempre los estatutos comunitarios antes de realizar cualquier modificación o actividad en elementos comunes o visibles desde el exterior. Participar activamente en las juntas de propietarios para valorar y acordar normas que beneficien a toda la comunidad. Contar con el asesoramiento de Administradores de Fincas colegiados para entender la normativa vigente y facilitar la convivencia.