En las comunidades de propietarios, no todos los acuerdos se aprueban igual. Según el tipo de decisión, la normativa de Cataluña, que se rige por el Código Civil Catalán (Libro Quinto), exige diferentes mayorías en la junta de propietarios. Saberlo es clave para entender cómo se toman las decisiones y para evitar dudas cuando una propuesta sale a votación.
¿Qué mayoría se necesita en una junta de propietarios?
En Cataluña, los acuerdos de la comunidad pueden requerir mayoría simple, mayoría cualificada o unanimidad. La diferencia entre una y otra depende de la importancia del acuerdo y de cómo afecta a la comunidad.
En general, cuanto más relevante es la decisión, mayor es el porcentaje necesario para aprobarla.
Mayoría simple: para los acuerdos habituales (más del 50%)
La mayoría simple es la más habitual en el día a día de la comunidad. Se aplica a los acuerdos ordinarios y de gestión normal.
En este caso, es necesario que haya más votos a favor que en contra, y que estos votos representen más del 50% de las cuotas de participación de los propietarios presentes o representados, según corresponda.
Ejemplos de mayoría simple
- Aprobar el presupuesto anual.
- Contratar servicios de limpieza o mantenimiento.
- Realizar reparaciones.
- Elegir al presidente o renovar cargos.
- Aprobar normas internas de convivencia.
Esta es la mayoría más práctica para resolver cuestiones del día a día sin bloquear la gestión comunitaria.
Mayoría cualificada (4/5): para decisiones más relevantes (80%)
La mayoría de 4/5 partes equivale al 80% de los propietarios y al 80% de las cuotas de participación. Es una mayoría muy exigente y se reserva para acuerdos que pueden tener un impacto importante en el edificio o en su uso.
Ejemplos de mayoría de 4/5
- Instalar una piscina comunitaria.
- Aprobar estatutos.
- Modificar el título constitutivo.
- Acuerdos que alteran de manera importante el uso de elementos comunes.
- Algunas actuaciones con incidencia económica o convivencial elevada (instalación de energías renovables).
Como son decisiones con mucho peso, la norma exige un apoyo muy amplio para que sean realmente representativas.
Unanimidad: cuando se necesitan todos los votos (100%)
La unanimidad es la mayoría más estricta. Significa que todos los propietarios deben estar de acuerdo para que el acuerdo sea válido.
Se exige en casos muy concretos, especialmente cuando se quieren modificar las bases jurídicas de la comunidad.
Ejemplos de unanimidad
- Cambiar las cuotas de participación o coeficientes.
- Ceder el uso exclusivo de un elemento común (por ejemplo, la azotea) a uno o varios propietarios para su uso privado.
Es la mayoría menos frecuente, pero también la más importante cuando se trata de cambiar las reglas básicas de convivencia y propiedad.
En los casos de mayoría cualificada y unanimidad, se entienden como acuerdos adoptados si en el plazo de un mes desde la notificación ningún propietario que no haya participado en la votación se ha opuesto por escrito por cualquier medio fehaciente.
¿Cómo se cuentan los votos?
En la junta de propietarios, el voto no se cuenta solo por el número de vecinos que están a favor. Se tienen en cuenta dos factores al mismo tiempo:
- El número de propietarios (cuántas personas votan a favor).
- La cuota de participación (qué peso tiene cada finca dentro del edificio).
¿Qué es la cuota de participación?
La cuota de participación es un porcentaje que tiene asignado cada piso, local o plaza de aparcamiento. Se fija en la escritura de división horizontal teniendo en cuenta el tamaño y la ubicación, entre otros factores.
Esta cuota sirve para:
- repartir los gastos de la comunidad,
- calcular el peso del voto en muchos acuerdos, y
- en último extremo, para repartir el valor de la propiedad del terreno donde está construida la finca.
De modo que, si una propuesta tiene más votos, pero no alcanza el porcentaje de cuotas necesario, no se aprueba.
¿Por qué es importante?
Este sistema garantiza que las decisiones sean más proporcionales y equilibradas, especialmente en comunidades con pisos, locales y otros elementos privativos de dimensiones muy diferentes.
Las comunidades de propietarios tienen un sistema de adopción de acuerdos altamente democrático, porque tiene en cuenta el voto unitario de cada propietario complementariamente ponderado con su cuota de participación (coeficiente de copropiedad).
FAQs
¿Qué mayorías existen en la junta de propietarios?
Mayormente, la mayoría simple, la mayoría cualificada de 4/5 partes y la unanimidad.
¿Cómo se cuenta el voto en una junta de propietarios?
Se cuenta el número de propietarios que votan a favor y, al mismo tiempo, la suma de sus cuotas de participación. Ambos criterios son necesarios para aprobar un acuerdo.
¿Qué es la cuota de participación? Es el porcentaje que tiene asignado cada piso, local o plaza de aparcamiento dentro del edificio. Sirve para repartir gastos y también para calcular el peso del voto en muchos acuerdos.
¿Qué pasa si una propuesta tiene más votos, pero no suficientes cuotas?
No queda aprobada.
Periodista. Directora de Comunicació del CAFBL
