Majories per aprovar acords a la junta de propietaris: quins percentatges calen?

A les comunitats de propietaris, no tots els acords s’aproven igual. Segons el tipus de decisió, la normativa de Catalunya, que es regeix pel Codi Civil Català (Llibre Cinquè), exigeix diferents majories a la junta de propietaris. Saber-ho és clau per entendre com es prenen les decisions i per evitar dubtes quan una proposta surt a votació.

Quina majoria cal a una junta de propietaris?

A Catalunya, els acords de la comunitat poden requerir majoria simple, majoria qualificada o unanimitat. La diferència entre una i altra depèn de la importància de l’acord i de com afecta la comunitat.

En general, com més rellevant és la decisió, més alt és el percentatge necessari per aprovar-la.

Majoria simple: per als acords habituals (més del 50%)

La majoria simple és la més habitual en el dia a dia de la comunitat. S’aplica als acords ordinaris i de gestió normal.

En aquest cas, cal que hi hagi més vots a favor que en contra, i que aquests vots representin més del 50% de les quotes de participació dels propietaris presents o representats, segons correspongui.

Exemples de majoria simple

• Aprovar el pressupost anual.
• Contractar serveis de neteja o manteniment.
• Fer reparacions.
• Escollir el president o renovar càrrecs.
• Aprovar normes internes de convivència.

Aquesta és la majoria més pràctica per resoldre qüestions del dia a dia sense bloquejar la gestió comunitària.

Majoria qualificada (4/5): per a decisions més rellevants (80%)

La majoria de 4/5 parts equival al 80% dels propietaris i al 80% de les quotes de participació. És una majoria molt exigent i es reserva per a acords que poden tenir un impacte important en l’edifici o en el seu ús.

Exemples de majoria de 4/5

• Instal·lar una piscina comunitària.
• Aprovar estatuts.
• Modificar el títol constitutiu.
• Acords que alteren de manera important l’ús d’elements comuns.
• Algunes actuacions amb incidència econòmica o convivencial elevada (instal·lació d’energies renovables).

Com que són decisions amb molt de pes, la norma demana un suport molt ampli perquè siguin realment representatives.

Unanimitat: quan calen tots els vots (100%)

La unanimitat és la majoria més estricta. Vol dir que tots els propietaris han d’estar d’acord perquè l’acord sigui vàlid.

S’exigeix en casos molt concrets, especialment quan es volen modificar les bases jurídiques de la comunitat.

Exemples d’unanimitat

• Canviar les quotes de participació o coeficients.
• Cedir l’ús exclusiu d’un element comú (per exemple, el terrat) a un o varis propietaris per al seu ús privat.

És la majoria menys freqüent, però també la més important quan es tracta de canviar les regles bàsiques de convivència i propietat.

En els casos de majoria qualificada i unanimitat, s’entenen com a acords adoptats, si en un mes des de la notificació, cap dels propietaris que no ha participat a la votació, s’hi ha oposat per escrit per qualsevol mitjà fefaent.

Com es compten els vots?

A la junta de propietaris, el vot no es compta només pel nombre de veïns que hi ha a favor. Es tenen en compte dos factors alhora:

1. El nombre de propietaris (quantes persones hi voten a favor).
2. La quota de participació (què pesa cada finca dins de l’edifici).

Què és la quota de participació?

La quota de participació és un percentatge que té assignat cada pis, local o plaça d’aparcament. Es fixa a l’escriptura de divisió horitzontal tenint en compte la mida i la ubicació, entre d’altres.

Aquesta quota serveix per:

• repartir les despeses de la comunitat,
• calcular el pes del vot en molts acords, i
• en últim extrem, per repartir el valor de la propietat del terreny on està construïda la finca.

De manera que si una proposta té més vots però no arriba al percentatge de quotes necessari, no s’aprova.

Per què és important?

Aquest sistema garanteix que les decisions siguin més proporcionals i equilibrades, especialment en comunitats amb pisos, locals i altres elements privatius de dimensions molt diferents.