Blog del ciutadà

Marta Agraz, Directora de Comunicació del CAFBL Estàs molest amb el veí del pis de dalt pels sorolls nocturns o amb el llogater que no paga la quota de la comunitat? Abans, l’únic camí era el jutjat, amb llargues cues, advocats i mesos d’espera. Ara, gràcies als mètodes adequats de solució de controvèrsies (MASC), existeix una opció de poder resoldre-ho dialogant, més ràpid i sense gastar una fortuna.​ I si vols saber com, segueix llegint! Una llei que convida a parlar Des de l’entrada en vigor de la Llei Orgànica 1/2021, abans d’anar a judici cal intentar una solució dialogada mitjançant aquests mètodes adequats de solució de controvèrsies (MASC). L’objectiu és clar: menys col·lapse als jutjats, respostes més ràpides i menys desgast emocional i econòmic per a la ciutadania. I com ho puc fer? El Centre de Mediació Immobiliària de Col·legis d’Administradors de Finques de Catalunya (CEMCAF) és un centre creat per impulsar la mediació en el sector immobiliari a Catalunya. Posa a disposició de qui ho necessiti una plantilla de professionals mediadors que s’encarreguen de trobar de manera neutral acords voluntaris que tots acceptin, fomentant una cultura de respecte mutu.​ El teu mediador, com un amic neutral Aquests mediadors del CEMCAF són administradors de finques col·legiats, experts en el món immobiliari, que t’escolten sense prendre partit. Faciliten el diàleg, us ajuden a entendre-us i trobar solucions duradores, sense imposar res – com un àrbitre savi que coneix els trucs de les comunitats.​ La mediació és especialment útil en conflictes en què les persones hauran de continuar convivint: entre veïns, entre propietaris i llogaters o entre comunitats. És un espai on tothom pot parlar, escoltar-se i, sobretot, trobar una solució sense perdre la convivència pel camí. Mediació o conciliació: dues cares del mateix diàleg Al CEMCAF es treballa principalment amb dos mecanismes: La mediació, un procés confidencial en què un mediador ajuda a millorar la comunicació i a construir acords. La conciliació, una via una mica més directa, pensada per casos en què cal un impuls per acostar posicions i tancar un acord ràpidament. Tots dos procediments són especialment útils per resoldre problemes habituals com sorolls, obres, ús dels espais comuns, impagaments, discrepàncies en contractes de lloguer o reclamacions per desperfectes, entre d’altres. Si estàs vivint una situació conflictiva com alguna de les que hem explicat, no deixis que aquest problema et robi la tranquil·litat. El millor que pots fer és intentar posar pau a través del diàleg. Perquè, al final, viure en comunitat vol dir conviure, i això només és possible si som capaços de trobar punts en comú en lloc de murs.   Així que no t’ho pensis i contacta amb el CEMCAF. Pots fer-ho trucant al 934 510 202 o enviant un correu a centredemediacio@cafbl.cat.

Marta Agraz, Directora de Comunicació del CAFBL El canvi climàtic ja no és una idea llunyana: augment de les temperatures, pluges més intenses, onades de calor o fred extrems… Tot això afecta directament els edificis, que han de ser més eficients i resistents per mantenir el confort de les persones que hi viuen.​ Els edificis són responsables d’un 36-40% del consum energètic total i emeten aproximadament un 36% dels gasos d’efecte hivernacle a Europa, sent un dels principals focus d’emissions relacionades amb l’energia. A més, el 75% dels edificis de la Unió segueixen sense ser eficients des del punt de vista energètic. – Directiva (UE) 2024/1275 del Parlament Europeu i del Consell, de 24 d’abril de 2024, relativa a l’eficiència energètica dels edificis – Petites accions, grans resultats Per fer les llars més eficients, cal actuar en diverses àrees: aïllament, climatització, aigua, electricitat i hàbits diaris. L’administrador de finques pot ajudar a gestionar algunes d’aquestes mesures, que marcaran la diferència si es fan de manera constant i coordinada. Aïllament i protecció tèrmica Persianes i cortines: Tanca-les completament durant les hores de més sol a l’estiu (entre les 11h i les 17h) per reduir fins a un 30% la càrrega tèrmica interior; a l’hivern, obre-les per aprofitar la calor solar passiva.​ Aïllants tèrmics: Si l’edifici ho permet, es pot proposar instal·lar aïllaments en façanes o sostres (com poliestirè expandit o llana de roca), que poden estalviar un 20-40% en calefacció i aire condicionat. Finestres eficients: Substitueix vidres senzills per dobles amb baixa emissivitat (Low-E) per mantenir la calor a l’interior a l’hivern i fora a l’estiu. Climatització intel·ligent Termòstats programables: Mantingues 19-21°C a l’hivern i 25-27°C a l’estiu; cada grau de més pot augmentar el consum un 7-10%. Manteniment periòdic: Revisa filtres i gasos de calderes i splits cada 6 mesos; un manteniment inadequat pot elevar el consum un 15-20%. I el mateix per als espais comuns, es recomana fer revisions comunitàries periòdiques. Alternatives sostenibles: Valora l’aerotèrmia en lloc de calderes de gas, que redueixen emissions fins a un 70% i aprofiten l’energia ambiental.​ Gestió de l’aigua i prevenció de danys Reparar fuites: Una gotera pot desaprofitar 20 litres diaris per minut; revisa rentadores, aixetes i cisterna. Aigua reutilitzada: Instal·la sistemes per recollir aigua de pluja als terrats per regar jardineries comunitàries o netejar zones comunes. D’aquesta manera, es pot arribar a estalviar fins a un 50% en consum urbà. Protecció contra pluges extremes: Després de temporades plujoses, inspecciona canalons i terrats per evitar infiltracions, un problema creixent amb el canvi climàtic.​ Electricitat i il·luminació LED i sensors: Canvia bombetes per LED (estalvien un 80% d’energia) i instal·la sensors de moviment als passadissos i garatges. Electrodomèstics eficients i funció ECO: Tria electrodomèstics classe A, la màxima expressió de l’eficiència; desconnecta dispositius en standby (que consumeixen un 10% de l’electricitat domèstica), i opta per la funció ECO, ja que redueix el consum d’energia i promou un ús més eficient dels recursos naturals. Fotovoltaica compartida: Proposa plaques solars als terrats per autoconsum col·lectiu, amb bateries per emmagatzemar excedents i reduir factures un 30-60%. Hàbits diaris Ventila 10-15 minuts al matí o nit, no en hores de pic tèrmic. Dutxes de menys de 5 minuts i a una temperatura de 30ºC. Utilitza rentadores i assecadores en hores de baixa demanda (nits o caps de setmana). Aquestes accions, si s’apliquen col·lectivament, poden reduir el consum energètic d’un edifici un 20-50% en menys de dos anys. Conviure amb el canvi climàtic és un repte global, però també una oportunitat per repensar com vivim i gestionem els nostres espais. Aconseguir edificis més eficients i sostenibles no és només una qüestió mediambiental, sinó una inversió en confort, salut i futur. I si no saps per on començar, sempre pots comptar amb el suport de professionals com són els Administradors de Finques col·legiats, que tenen un paper essencial per acompanyar les comunitats en la transició cap a edificis més sostenibles, gràcies al seu coneixement tècnic, legal i econòmic.

Carlos Argila, tècnic de comunicació del CAFBL L’arribada d’un nou any és un moment per fer balanç i, sobretot, per mirar endavant. El canvi de calendari ens convida a formular desitjos, però també a assumir petits propòsits que, en l’àmbit de l’habitatge i la convivència, poden tenir un impacte molt positiu. Les comunitats de propietaris són espais quotidians on es construeix, dia a dia, una part important de la qualitat de vida de la ciutadania. L’any que comença planteja reptes coneguts, però cada vegada més rellevants. L’encariment dels serveis, la necessitat de millorar l’eficiència energètica dels edificis, la convivència entre veïns amb realitats diverses o l’adaptació a una normativa canviant. Davant d’aquest context, desitjar bon any nou també és desitjar comunitats més informades, participatives i cohesionades. Des del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida volem aprofitar aquest inici d’any per compartir algunes idees útils per a la ciutadania, que poden ajudar a millorar la vida a la comunitat: Informar-se per decidir millor Molts conflictes s’eviten quan les decisions es prenen amb informació clara. Llegir les convocatòries, entendre les propostes que es voten i preguntar els dubtes a l’administrador o administradora de finques permet prendre acords més justos i eficients. Participar, encara que sigui puntualment La implicació veïnal és clau perquè les comunitats funcionin. Assistir a les juntes, delegar el vot o fer arribar suggeriments ajuda a repartir responsabilitats i a construir decisions més compartides. Apostar per finques més eficients i sostenibles Revisar consums, optimitzar contractes o plantejar millores energètiques no només beneficia el medi ambient, sinó també l’economia familiar. Amb assessorament professional, moltes comunitats poden accedir a ajuts i subvencions per rehabilitar i modernitzar els edificis. Cuidar la convivència com un valor col·lectiu Viure en comunitat implica respecte, empatia i diàleg. El soroll, l’ús dels espais comuns o la convivència amb mascotes són qüestions habituals que es resolen millor amb normes clares i comunicació abans que amb conflictes. Confiar en professionals col·legiats La feina dels administradors de finques va molt més enllà de la gestió econòmica. Orientar, mediar i garantir el compliment de la normativa requereix formació, experiència i compromís ètic. Comptar amb un administrador o administradora de finques col·legiada és una garantia per a la comunitat i per a la ciutadania. El nou any és una oportunitat per fer petits canvis que generin grans millores. Quan veïns, juntes de propietaris i professionals treballen plegats, les finques esdevenen espais més cuidats, accessibles i agradables per viure. Des del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida encarem aquest any amb el compromís de continuar al costat de les comunitats i de la ciutadania, promovent una gestió professional, propera i responsable. Que aquest nou any ens porti salut, bona convivència i decisions compartides que millorin el nostre dia a dia. Bones festes i bon any nou! 

Carlos Argila, tècnic de comunicació del CAFBL Els criteris sobre contenció de rendes i grans tenidors aporten més seguretat jurídica a propietaris i llogaters El funcionament pràctic dels límits al preu del lloguer continua generant dubtes entre propietaris, llogaters i professionals del sector. Amb l’objectiu d’aportar claredat, l’Agència de l’Habitatge de Catalunya va exposar aquest dimarts, 17 de desembre, els seus criteris d’interpretació en una reunió amb l’Assessoria Jurídica del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida (CAFBL). La trobada dona resposta a bona part de les consultes que el CAFBL havia traslladat a l’Administració el febrer de 2025, conjuntament amb altres col·legis professionals. Les qüestions abordades afecten aspectes centrals del mercat del lloguer: com s’ha de fixar la renda en els nous contractes, quines despeses es poden repercutir, i qui ha de ser considerat gran tenidor segons la normativa vigent. Zones tensionades: còmputs separats Un dels primers aclariments fa referència a les zones de mercat residencial tensionat (ZMRT). L’Agència confirma que existeixen dues zones diferenciades, de manera que els habitatges situats en municipis inclosos en una d’elles no se sumen amb els de l’altra a efectes de còmput. També s’ha deixat clar que el règim de contenció de rendes no s’aplica als habitatges de protecció oficial ni als que ja tenen una renda fixada administrativament, ja que aquests immobles ja estan sotmesos a mecanismes de limitació de preus. Com s’ha de fixar la renda en un nou contracte Pel que fa a la determinació de la renda, l’Agència ha establert diversos criteris clau: Quan l’últim contracte vigent en els darrers cinc anys és anterior a l’1 de gener de 1995, s’entén que no hi ha una última renda de referència, i el preu del nou contracte s’ha de fixar segons l’índex corresponent. En la resta de casos, l’última renda és la darrera efectivament pagada, és a dir, l’import de l’últim rebut. Si durant el contracte anterior la renda no s’ha actualitzat, aquesta pot actualitzar-se abans de la seva finalització d’acord amb el que prevegi el contracte, respectant els límits del 2% i del 3% quan hagin estat vigents. Un cop extingit el contracte, la renda del nou lloguer s’ha de calcular prenent com a base l’última renda, actualitzada amb l’IPC fins al moment de la signatura. En els contractes signats a partir del 26 de maig de 2023, el sistema general d’actualització és l’IPC, amb el límit de l’IRAH quan aquest sigui inferior. Superfície, terrasses i despeses repercutibles L’Agència no fixa cap criteri específic per computar les terrasses, que es continuen valorant d’acord amb la superfície construïda. El règim de contenció de rendes és aplicable també als habitatges de més de 150 m² o de menys de 30 m², ja que la llei no els exclou expressament, tot i que actualment no existeix un índex de referència específic per a aquests casos. En relació amb les despeses, s’ha aclarit que tant l’Impost sobre Béns Immobles (IBI) com la taxa d’escombraries poden repercutir-se a l’arrendatari, encara que no constin de manera expressa al contracte. Qui és gran tenidor segons la normativa? Fora de les zones tensionades, és gran tenidor qui és titular de més de 10 habitatges o de més de 1.500 m² construïts d’ús residencial. En els casos de cotitularitat, se sumen els metres quadrats. Dins de les ZMRT, es considera gran tenidor qui disposa de cinc o més habitatges en una zona declarada tensionada. En aquest cas, en situacions de cotitularitat, se sumen els percentatges de participació fins a assolir l’equivalent a cinc habitatges. L’Agència ha precisat, a més, que: La condició de gran tenidor d’un cotitular s’estén a la resta de cotitulars respecte d’aquell habitatge concret. Només es tenen en compte, a efectes de còmput, la plena propietat i l’usdefruit, però no la nua propietat. De manera provisional, l’habitatge habitual computa dins del llindar dels cinc habitatges. Es considera immoble d’ús residencial qualsevol entitat susceptible de destinar-se a habitatge, disposi o no de cèdula d’habitabilitat. Finalment, l’Agència ha recordat que la definició de gran tenidor prevista a la Llei 24/2015, vinculada al Registre de Grans Tenidors, té efectes únicament en relació amb l’obligació de lloguer social, i no s’estén a la resta d’aspectes del règim de contenció de rendes. Tot i els avenços, queda pendent un únic punt: determinar si l’habitatge habitual ha de computar o no a l’hora d’establir la condició de gran tenidor. Quan aquest criteri quedi definitivament fixat, l’Agència de l’Habitatge actualitzarà el seu apartat de preguntes freqüents. Compartim o no els criteris que ens ha facilitat l’AHC sobre el concepte de gran tenidor, ja els hem posat en coneixemen dels nostres col·legiats, onze mesos després d’haver-los demanat.

Carlos Argila, tècnic de comunicació del CAFBL Quan arriben les onades de fred intens, especialment durant les nits de glaçada, les llars i les comunitats de veïns s’enfronten a un risc sovint invisible però potencialment molt costós la congelació de les canonades. Es tracta d’una incidència habitual però no sempre prou coneguda que, si no es prevé o es resol a temps, pot provocar fuites d’aigua, danys estructurals i reparacions inesperades. A diferència de la majoria de materials, que es contrauen amb el fred, l’aigua té la particularitat d’expandir-se quan es congela. Quan l’aigua continguda a l’interior de les canonades augmenta de volum i exerceix pressió, aquesta pot acabar generant esquerdes, que moltes vegades no es detecten fins que el gel es desfà i l’aigua torna a circular amb normalitat. On és més habitual que es congelin les canonades Les canonades congelades són especialment freqüents en segones residències, habitatges que romanen buits durant períodes prolongats i estances amb poc ús o sense calefacció. També són més vulnerables les construccions antigues amb un aïllament deficient i els trams de canonada situats en zones exposades al fred, com ara garatges, patis interiors, galeries, trasters, falsos sostres o parets exteriors. Les canalitzacions soterrades, en canvi, acostumen a estar més protegides gràcies a l’aïllament natural del sòl. Tot i així, cal prestar una atenció especial als punts d’entrada a l’edifici i, sobretot, als comptadors d’aigua, que sovint queden exposats a l’aire fred i poden convertir-se en un punt crític. La prevenció com a millor estratègia Evitar la congelació de les canonades és possible amb mesures senzilles i assequibles. Una de les més efectives és tancar la clau de pas i buidar el circuit d’aigua quan es preveu una absència prolongada durant l’hivern. Tot i que les canonades estan fabricades amb materials resistents com el plàstic o el metall, no tenen prou flexibilitat per suportar la pressió del gel, i fins i tot una petita quantitat d’aigua estancada pot acabar provocant una avaria. Mantenir una temperatura mínima estable a l’interior de l’habitatge és una altra mesura clau. En lloc d’apagar completament la calefacció, és recomanable mantenir-la a baixa potència durant els episodis de fred intens, especialment en edificis antics on el contrast tèrmic amb l’exterior és més acusat. Aquesta pràctica ajuda a protegir les instal·lacions sense generar un consum excessiu. Quan les temperatures baixen durant diversos dies consecutius, deixar que un aixeta degoti lleugerament pot ser una solució eficaç. L’aigua en moviment té més dificultats per congelar-se i el consum addicional és gairebé imperceptible. A més, evitar l’estancament de l’aigua a l’interior de les canonades redueix el risc de bloquejos per gel. L’aïllament de les canonades exposades és una inversió petita però molt rendible. Revestir-les amb fundes aïllants, especialment en zones fredes, ajuda a mantenir la temperatura. Obrir els armaris de cuina o bany quan amaguen canonades situades en parets exteriors permet que l’aire calent de l’habitatge hi circuli. Igualment, segellar esquerdes i forats en murs i passos d’instal·lacions evita l’entrada d’aire fred. En el cas dels comptadors i canonades exteriors, es poden utilitzar materials com escuma de poliuretà, porexpan, paper de diari, fibra de vidre o llana de roca. És important, però, garantir una ventilació mínima per evitar l’acumulació de gasos. Mesures específiques a l’interior de la llar A banda de les accions generals, hi ha altres hàbits domèstics que poden ajudar a prevenir la congelació. Deixar córrer l’aigua durant uns minuts en diferents moments del dia renova l’aigua acumulada dins les canonades. Alternar breument aigua freda i calenta també contribueix a generar moviment i a combatre el fred. En habitatges amb instal·lacions més avançades, es pot valorar la instal·lació d’una vàlvula de recirculació d’aigua calenta, un sistema que no necessita electricitat i que permet que l’aigua calenta circuli de manera constant gràcies a la convecció tèrmica. D’aquesta manera, s’evita que l’aigua es refredi i quedi estancada. És important no desconnectar els sistemes d’aigua calenta durant els períodes de fred intens i assegurar-se que l’aigua hi circula amb normalitat, així com mantenir un ambient interior càlid. Què fer si una canonada s’ha congelat Si malgrat totes les precaucions una canonada es congela, cal actuar amb prudència. El primer pas és identificar el tram afectat, obrint els aixetes de l’habitatge un per un fins detectar per on no circula l’aigua. Un cop localitzat el punt, s’ha d’aplicar calor de manera progressiva. L’ús d’un assecador de cabells o de draps mullats amb aigua calenta és una opció segura i eficaç. Cal començar a escalfar des del tram més proper a l’aixeta cap a la zona congelada i mantenir l’aixeta lleugerament oberta per alleugerir la pressió. També es poden utilitzar cintes tèrmiques elèctriques o una pistola d’aire calent, sempre amb moviment constant per no concentrar la calor en un sol punt. No es recomana l’ús de flama directa o bufadors, ja que comporten un risc elevat d’incendi i poden danyar greument la instal·lació, especialment si les canonades no són metàl·liques. Si la congelació és greu, el tram no és accessible o apareixen fuites després del desgel, la millor opció és tancar el subministrament d’aigua i contactar amb un professional o amb el servei d’assegurances. Atenció especial a cases amb jardí o pati En cases unifamiliars, adossades o habitatges amb espais exteriors, cal afegir mesures específiques. Els sistemes de reg s’han de desconnectar i drenar completament abans de les gelades per evitar l’acumulació d’aigua. També és recomanable buidar les mànegues i guardar-les en un espai protegit, així com tancar les claus de pas exteriors. Aquestes accions, sovint oblidades, poden evitar avaries importants tant a la instal·lació privada com als elements comuns de la finca. Una responsabilitat compartida La congelació de canonades no és només una qüestió domèstica, sinó també un repte per a la gestió de comunitats de veïns. Identificar punts vulnerables, mantenir adequadament les instal·lacions comunes i informar els residents sobre bones pràctiques pot marcar la diferència entre una incidència puntual i un problema col·lectiu. Amb prevenció, informació i una actuació ràpida, les baixes temperatures no

Marta Agraz, Directora de Comunicació del CAFBL Arriben les festes de Nadal, un moment ple de llum, música i retrobaments familiars. Però també és una època que pot posar a prova la convivència entre veïns dins d’una comunitat de propietaris. L’arbre del vestíbul, la decoració de la façana o les celebracions familiars poden generar dubtes o petits conflictes que convé anticipar i gestionar amb sentit comú i respecte. Decoració i espais comuns La il·luminació nadalenca i la decoració dels espais comuns són una de les qüestions més habituals. Abans de col·locar un arbre al vestíbul o penjar guarniments al replà, cal recordar que es tracta d’espais compartits i que qualsevol decisió s’ha de prendre amb el vistiplau de la comunitat o, si escau, del president o l’administrador de finques. Una recomanació pràctica és consensuar-ne el tipus, la ubicació i el temps que romandrà instal·lada la decoració. Segons l’article 553-36 del Codi Civil Català, qualsevol modificació en espais comuns com decoració requereix acord de la junta de propietaris amb majoria simple per decisió ordinària, convocada amb ordre del dia que inclogui el tema. Llum i seguretat L’ús de llums decoratives ha augmentat molt els darrers anys. Cal comprovar que compleixin la normativa europea i siguin adequades per a l’exterior si es col·loquen a façanes o balcons. Sorolls i celebracions Les trobades familiars o festes a casa són part essencial del Nadal, però cal tenir present el descans dels veïns. Les ordenances municipals estableixen franges horàries i límits de soroll que també són vigents durant les festes. A Barcelona, l’Ordenança Municipal de Medi Ambient Urbà (Títol III. Contaminació acústica, Art. 59) limita els sorolls nocturns en zones residencials de 22h a 8h, sense excepcions per festes. A Lleida, l’Ordenança de Civisme i Convivència de la Ciutat de Lleida (Capítol III. Article 46. Sorolls molestos) aplica límits especialment entre les 23 hores i les 7 hores del dia següent, regulant contaminació acústica sense permisos especials per Nadal tampoc.  Està clar que en dies especials com el Nadal, també es poden fer algunes excepcions, però també depèn de quin veïnatge tinguis, si són més o menys permissius. Si tens nens cantant nadales, sempre pots avisar els veïns amb una nota simpàtica al tauler: “Demà festeta suau, gràcies per la paciència!”. El millor regal per al veïnat és un Nadal tranquil i respectuós. El paper de l’Administrador de Finques L’Administrador de Finques exerceix un paper clau en aquesta època, oferint orientació a la comunitat sobre com regular aquestes situacions i recordant les normes bàsiques de convivència. En cas de conflicte, pot actuar com a mediador per trobar solucions dialogades i evitar que petites discrepàncies acabin malmetent les relacions entre veïns. El Nadal és, en definitiva, una oportunitat per reforçar els lligams veïnals, gaudir de la decoració i celebrar en harmonia. Amb una bona gestió i una dosi de respecte, la convivència pot ser el millor ornament de la comunitat.

Carlos Argila, tècnic de comunicació del CAFBL «Winter is coming«, advertia Ned Stark a Joc de Trons. Aquesta mítica frase ens recorda que inevitablement, i malgrat el canvi climàtic, el fred sempre arriba a les nostres llars.. Per sort, la hivernada no és tan temible com al Nord, però sí prou rigorosa com perquè valgui la pena preparar-nos. Un dels primers passos per fer-ho és posar a punt la calefacció abans que el termòmetre comenci a baixar de debò. Sí, encara més. Des del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, recordem que la majoria de problemes apareixen just al principi de la temporada, després de mesos d’inactivitat. Per això, actuar amb previsió és la millor eina. La revisió general és el punt de partida Calderes, radiadors, terra radiant, bombes de calor… tots els sistemes agraeixen una revisió professional abans de posar-se en marxa. Els tècnics especialitzats detecten desgasts i petites incidències com fuites, problemes de combustió o pressió que poden passar desapercebudes a simple vista. A més, les calderes de gas han de passar una revisió obligatòria anual, una garantia no només de bon funcionament, sinó també de seguretat. El mode hivern, un detall que sovint s’oblida Moltes calderes tenen un selector específic que activa el circuit de calefacció quan tornen les baixes temperatures. És el conegut “mode hivern”, normalment representat amb el dibuix d’un radiador. Si la caldera s’ha mantingut en mode estiu per produir només aigua calenta, és imprescindible activar aquest canvi perquè el sistema respongui quan calgui. La pressió, l’indicador que diu més del que sembla Un dels gestos més senzills, i sovint més oblidats, és comprovar la pressió del circuit. El rang ideal se situa entre 1 i 1,5 bars. Si és inferior, el sistema no escalfarà prou, i si és superior, poden aparèixer fallades o s’activaran mecanismes de seguretat. Ajustar-la és tan simple com utilitzar la clau de càrrega del circuit, sempre seguint una màxima que no s’ha de passar mai per alt, no superar els 2 bars. Radiadors, claus obertes i aire fora Abans d’engegar la calefacció, cal verificar que les vàlvules dels radiadors estan obertes i permeten el pas d’aigua. A l’estiu, és habitual tancar-les per estalvi o manteniment, i després oblidar-se’n. Un cop revisades, arriba el moment de la tasca més coneguda, però igualment imprescindible, purgar els radiadors. L’aire acumulat durant els mesos de calor fa que alguns punts no s’escalfin, provoca sorolls i genera un consum innecessari. El procés és senzill. Has d’obrir el purgador, deixar sortir l’aire fins que el raig d’aigua sigui constant i repetir el procediment en tots els radiadors. En acabar, tornar a revisar la pressió de la caldera. El termòstat, el cervell que cal escoltar El termòstat regula quan la caldera ha d’encendre’s i quan ha d’aturar-se. Una prova ràpida confirma si respon correctament. Per això cal pujar la temperatura per veure si el sistema s’activa i baixar-la per comprovar que s’atura. Per als habitatges amb termòstats programables o intel·ligents, aquest és un bon moment per ajustar horaris i temperatures. Una configuració acurada pot tenir un impacte notable en el consum. Sales de caldera netes i ventilades En el cas de les instal·lacions ubicades en espais tancats, com les sales de caldera comunitàries, cal mantenir una ventilació adequada i evitar convertir aquests espais en magatzems improvisats. El pols i els objectes acumulats poden interferir en la seguretat i el rendiment dels equips. Prevenció, la millor inversió Cada hivern es repeteix el mateix escenari amb moltes avaries que apareixen just quan s’encén la calefacció per primera vegada. Un manteniment preventiu, fet abans que el fred s’instal·li definitivament, redueix de manera significativa les possibilitats de fallades i allarga la vida útil de la instal·lació. Un hivern més tranquil Preparar la calefacció amb antelació no és només una qüestió de confort, és també una decisió intel·ligent per estalviar energia, evitar imprevistos i garantir la seguretat de la llar o la comunitat. Amb uns quants passos senzills i el suport de professionals acreditats, el sistema pot funcionar de manera eficient durant tota la temporada. Des del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, convidem totes les comunitats i propietaris a revisar les instal·lacions abans que arribi el fred. La millor manera d’afrontar l’hivern és, senzillament, estar preparats.

Marta Agraz, Directora de Comunicació del CAFBL Si tens humitats a casa, no pateixis. Les humitats són un dels problemes més comuns als habitatges i el més important és saber com actuar quan en detectes una i així, evitar danys més greus. Què són les humitats i d’on venen? Quan trobes una taca d’humitat o una paret que “sua”, el que passa és que ha entrat aigua on no hauria de ser. Les causes poden ser diverses, però generalment s’agrupen en quatre tipus principals: Capil·laritat: L’aigua puja pels porus dels materials des del terreny, sovint per falta d’impermeabilització o materials no adequadament transpirables. Normalment, apareixen en garatges i plantes baixes i pot deteriorar els murs. Filtració: L’aigua entra des de l’exterior per cobertes, façanes, o murs en mal estat, o inclús des d’altres estances de la mateixa edificació amb presència d’aigua. Els efectes són visibles en forma de taques. Així que si tens una taca i plou, probablement sigui una filtració. Fuita: Prové d’una pèrdua d’aigua de les instal·lacions internes de l’edifici. Segons la forma de la taca, no sempre és fàcil distingir si prové d’una filtració o d’una fuita. Condensació: El vapor d’aigua de l’ambient es condensa en superfícies fredes, generant taques i, sovint, floridura. S’origina habitualment per manca de ventilació o per ponts tèrmics en estructures. És típic veure-ho al bany, cuina o al voltant de finestres. Alguns exemples d’humitats Què puc fer a casa si tinc humitats? La solució de les humitats requereix diagnosi prèvia: abans de qualsevol intervenció, cal localitzar l’origen exacte de l’aigua. Recomanem no aplicar cap solució genèrica, ja que cada cas pot ser diferent. Algunes recomanacions per si tens una humitat o per evitar tenir-ne:​​ Localitza l’origen de l’aigua: Fixa’t bé d’on ve la taca. Si no pots saber-ho, consulta un professional abans de fer res, perquè el tractament depèn molt d’això.​​ Atura la causa: Un cop detectat el focus (canonada, filtració, mala ventilació…), s’ha de reparar per impedir que l’aigua continuï entrant (impermeabilització, millora de ventilació, reparació d’instal·lacions). Ventila cada dia: Obre finestres almenys 10 minuts al dia. La ventilació és el mètode més ràpid i econòmic per combatre la condensació.​ Evita assecar roba a dins i tapa sempre les cassoles quan cuinis. Això genera menys vapor d’aigua.​ Millora l’aïllament: Si el problema és a sostres, parets o finestres, potser cal pensar a millorar l’aïllament tèrmic o reparar fissures.​ Utilitza deshumidificadors o absorbidors: Són útils en espais poc ventilats o amb humitat persistent, com banys o trasters Qui ha de pagar la reparació i hi ha ajudes? La responsabilitat de reparar habitualment recau en qui genera el desperfecte, segons la normativa vigent. Algunes humitats, com la freàtica o per capil·laritat en murs comuns, poden ser responsabilitat comunitària. En cas que la causa sigui externa, com una fuita d’una instal·lació comunitària, correspondrà a la comunitat de propietaris assumir-ne el cost. Existeixen ajudes públiques per a la rehabilitació que poden cobrir part de les despeses en determinats supòsits. Consulta sempre l’administrador de finques per aclarir qui s’ha de fer càrrec dels costos i per informar-te sobre possibles ajuts públics per obres de rehabilitació. La prevenció és la millor solució La prevenció i el manteniment regular de les instal·lacions, una bona ventilació, la vigilància d’eventuals taques, i acudir a professionals qualificats són indispensables per protegir el teu habitatge. Recorda: si no tens clar l’origen, abans de gastar diners en “pedaços ràpids”, contacta amb un professional. Detectar i aturar la causa et farà estalviar diners i mals de cap a la llarga.

Marta Agraz, Directora de Comunicació del CAFBL Les comunitats de propietaris són espais compartits on la convivència i el respecte per les normes són fonamentals per garantir el benestar de tots els veïns. En ciutats com Barcelona i Lleida, la normativa sobre elements comuns és clara respecte a quines accions estan permeses i quines requereixen acord o estan prohibides, per tal de protegir l’estructura, l’estètica i la bona convivència de l’edifici. Però primer de tot, aclarirem una informació necessària. Què són els elements comuns? Els elements comuns són totes aquelles parts de l’edifici o finca que pertanyen a tots els veïns per igual. Entre ells estan les escales, passadissos, ascensors, teulades, patis, façanes, jardins i altres zones que serveixen al conjunt de propietaris o que formen part de l’estructura principal. Ara que ja saps a què ens referim a elements comuns en una comunitat de propietaris, anirem desgranant aquest tema… Què està permès Obres Realitzar obres o millores a l’interior de l’habitatge que no afectin l’estructura ni elements comuns, sempre respectant la seguretat de l’edifici. Activitats acordades Utilitzar les zones comunes per a activitats que no generin molèsties, respectant els horaris i acords comunitaris. Elements decoratius Col·locar elements decoratius en balcons o finestres, sempre que no alterin l’estètica ni causin danys ni molèsties als veïns, com per exemple jardineres o tests. Així ho indica l’Ordenança dels usos del paisatge urbà de la ciutat de Barcelona en l’article 61.2: “S’admet la col·locació de jardineres i testos amb plantació vegetal als elements previstos per a tal fi en el projecte arquitectònic, i a les finestres i balcons, sempre que aquesta instal ·lació sigui desmuntable i no malmeti els elements constructius o compositius de la façana”. Què no es pot fer o requereix acord Penjar banderes o altres elements als balcons Encara que pugui semblar un acte senzill i d’expressió, la col·locació de banderes en balcons pot estar regulada per la comunitat. I és que com la façana és un element comú, no es pot disposar de manera unilateral per part d’un propietari o inquilí. Per això, és necessari consultar els estatuts de la comunitat de propietaris, ja que alguns acords comunitaris poden limitar la seva col·locació per preservar l’estètica de l’edifici. De manera que si es vol establir una norma que perduri en el temps i vinculi a tercers adquirents, la solució passa per autoritzar-lo o prohibir-lo mitjançant els estatuts de la comunitat amb un acord de 4/5 parts de coeficients i de propietaris. No obstant això, en situacions puntuals, també es pot acordar a través d’una junta de propietaris. Poso un exemple: un propietari podria fer una petició i seria suficient l’acord de la majoria simple dels propietaris presents en la Junta per prohibir o autoritzar la petició. Estendre roba en balcons o terrasses A Barcelona, concretament, aquesta activitat està prohibida segons l’ordenança municipal sobre l’ús de les vies i els espais públics (OUVP). En l’article 24.2 diu que: “Està prohibit tenir roba estesa en les façanes que donen directament a la via pública”. Aquesta norma es va aprovar el novembre de 1998 i va entrar en vigor el 16 de gener de 1999. La prohibició d’estendre roba en la façana inclou balcons i finestres, i només terrasses si la roba que s’estén modifica la façana, és a dir, si es veu la roba penjant en la façana des de la terrassa. Les sancions poden anar de 30 a 750 euros. No obstant això, segons l’Ordenança dels usos del paisatge urbà de la ciutat de Barcelona, l’article 76 diu que: “S’admet la instal·lació, en els terrats transitables, d’elements per a estendre la roba, sempre que no danyin ni distorsionin elements singulars de la composició de l’edifici ni siguin visibles des dels espais públics immediats”. Modificar elements exteriors o estructures comunes Qualsevol canvi en façanes, baranes o finestres ha de ser aprovat en junta general, amb una majoria qualificada de propietaris, per tal de garantir el consens i evitar conflictes. Normativa i acords a Catalunya A Catalunya, regeix el Codi Civil Català, que regula la propietat horitzontal. Per a qualsevol modificació o regulació interna, com prohibicions en l’ús de balcons o limitacions d’activitat, és necessari que la comunitat l’aprovi en junta amb 4/5 parts dels propietaris, tant en número com en coeficient de copropietat. Recomanacions per a propietaris Consultar sempre els estatuts comunitaris abans de realitzar qualsevol modificació o activitat en elements comuns o visibles des de l’exterior. Participar activament en les juntes de propietaris per valorar i acordar normes que beneficiïn a tota la comunitat. Comptar amb l’assessorament d’Administradors de Finques col·legiats per entendre la normativa vigent i facilitar la convivència.