Nom de l'autor: adminwpcafbl

Carlos Argila, tècnic de comunicació del CAFBL L’arribada d’un nou any és un moment per fer balanç i, sobretot, per mirar endavant. El canvi de calendari ens convida a formular desitjos, però també a assumir petits propòsits que, en l’àmbit de l’habitatge i la convivència, poden tenir un impacte molt positiu. Les comunitats de propietaris són espais quotidians on es construeix, dia a dia, una part important de la qualitat de vida de la ciutadania. L’any que comença planteja reptes coneguts, però cada vegada més rellevants. L’encariment dels serveis, la necessitat de millorar l’eficiència energètica dels edificis, la convivència entre veïns amb realitats diverses o l’adaptació a una normativa canviant. Davant d’aquest context, desitjar bon any nou també és desitjar comunitats més informades, participatives i cohesionades. Des del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida volem aprofitar aquest inici d’any per compartir algunes idees útils per a la ciutadania, que poden ajudar a millorar la vida a la comunitat: Informar-se per decidir millor Molts conflictes s’eviten quan les decisions es prenen amb informació clara. Llegir les convocatòries, entendre les propostes que es voten i preguntar els dubtes a l’administrador o administradora de finques permet prendre acords més justos i eficients. Participar, encara que sigui puntualment La implicació veïnal és clau perquè les comunitats funcionin. Assistir a les juntes, delegar el vot o fer arribar suggeriments ajuda a repartir responsabilitats i a construir decisions més compartides. Apostar per finques més eficients i sostenibles Revisar consums, optimitzar contractes o plantejar millores energètiques no només beneficia el medi ambient, sinó també l’economia familiar. Amb assessorament professional, moltes comunitats poden accedir a ajuts i subvencions per rehabilitar i modernitzar els edificis. Cuidar la convivència com un valor col·lectiu Viure en comunitat implica respecte, empatia i diàleg. El soroll, l’ús dels espais comuns o la convivència amb mascotes són qüestions habituals que es resolen millor amb normes clares i comunicació abans que amb conflictes. Confiar en professionals col·legiats La feina dels administradors de finques va molt més enllà de la gestió econòmica. Orientar, mediar i garantir el compliment de la normativa requereix formació, experiència i compromís ètic. Comptar amb un administrador o administradora de finques col·legiada és una garantia per a la comunitat i per a la ciutadania. El nou any és una oportunitat per fer petits canvis que generin grans millores. Quan veïns, juntes de propietaris i professionals treballen plegats, les finques esdevenen espais més cuidats, accessibles i agradables per viure. Des del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida encarem aquest any amb el compromís de continuar al costat de les comunitats i de la ciutadania, promovent una gestió professional, propera i responsable. Que aquest nou any ens porti salut, bona convivència i decisions compartides que millorin el nostre dia a dia. Bones festes i bon any nou! 

Carlos Argila, tècnic de comunicació del CAFBL Els criteris sobre contenció de rendes i grans tenidors aporten més seguretat jurídica a propietaris i llogaters El funcionament pràctic dels límits al preu del lloguer continua generant dubtes entre propietaris, llogaters i professionals del sector. Amb l’objectiu d’aportar claredat, l’Agència de l’Habitatge de Catalunya va exposar aquest dimarts, 17 de desembre, els seus criteris d’interpretació en una reunió amb l’Assessoria Jurídica del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida (CAFBL). La trobada dona resposta a bona part de les consultes que el CAFBL havia traslladat a l’Administració el febrer de 2025, conjuntament amb altres col·legis professionals. Les qüestions abordades afecten aspectes centrals del mercat del lloguer: com s’ha de fixar la renda en els nous contractes, quines despeses es poden repercutir, i qui ha de ser considerat gran tenidor segons la normativa vigent. Zones tensionades: còmputs separats Un dels primers aclariments fa referència a les zones de mercat residencial tensionat (ZMRT). L’Agència confirma que existeixen dues zones diferenciades, de manera que els habitatges situats en municipis inclosos en una d’elles no se sumen amb els de l’altra a efectes de còmput. També s’ha deixat clar que el règim de contenció de rendes no s’aplica als habitatges de protecció oficial ni als que ja tenen una renda fixada administrativament, ja que aquests immobles ja estan sotmesos a mecanismes de limitació de preus. Com s’ha de fixar la renda en un nou contracte Pel que fa a la determinació de la renda, l’Agència ha establert diversos criteris clau: Quan l’últim contracte vigent en els darrers cinc anys és anterior a l’1 de gener de 1995, s’entén que no hi ha una última renda de referència, i el preu del nou contracte s’ha de fixar segons l’índex corresponent. En la resta de casos, l’última renda és la darrera efectivament pagada, és a dir, l’import de l’últim rebut. Si durant el contracte anterior la renda no s’ha actualitzat, aquesta pot actualitzar-se abans de la seva finalització d’acord amb el que prevegi el contracte, respectant els límits del 2% i del 3% quan hagin estat vigents. Un cop extingit el contracte, la renda del nou lloguer s’ha de calcular prenent com a base l’última renda, actualitzada amb l’IPC fins al moment de la signatura. En els contractes signats a partir del 26 de maig de 2023, el sistema general d’actualització és l’IPC, amb el límit de l’IRAH quan aquest sigui inferior. Superfície, terrasses i despeses repercutibles L’Agència no fixa cap criteri específic per computar les terrasses, que es continuen valorant d’acord amb la superfície construïda. El règim de contenció de rendes és aplicable també als habitatges de més de 150 m² o de menys de 30 m², ja que la llei no els exclou expressament, tot i que actualment no existeix un índex de referència específic per a aquests casos. En relació amb les despeses, s’ha aclarit que tant l’Impost sobre Béns Immobles (IBI) com la taxa d’escombraries poden repercutir-se a l’arrendatari, encara que no constin de manera expressa al contracte. Qui és gran tenidor segons la normativa? Fora de les zones tensionades, és gran tenidor qui és titular de més de 10 habitatges o de més de 1.500 m² construïts d’ús residencial. En els casos de cotitularitat, se sumen els metres quadrats. Dins de les ZMRT, es considera gran tenidor qui disposa de cinc o més habitatges en una zona declarada tensionada. En aquest cas, en situacions de cotitularitat, se sumen els percentatges de participació fins a assolir l’equivalent a cinc habitatges. L’Agència ha precisat, a més, que: La condició de gran tenidor d’un cotitular s’estén a la resta de cotitulars respecte d’aquell habitatge concret. Només es tenen en compte, a efectes de còmput, la plena propietat i l’usdefruit, però no la nua propietat. De manera provisional, l’habitatge habitual computa dins del llindar dels cinc habitatges. Es considera immoble d’ús residencial qualsevol entitat susceptible de destinar-se a habitatge, disposi o no de cèdula d’habitabilitat. Finalment, l’Agència ha recordat que la definició de gran tenidor prevista a la Llei 24/2015, vinculada al Registre de Grans Tenidors, té efectes únicament en relació amb l’obligació de lloguer social, i no s’estén a la resta d’aspectes del règim de contenció de rendes. Tot i els avenços, queda pendent un únic punt: determinar si l’habitatge habitual ha de computar o no a l’hora d’establir la condició de gran tenidor. Quan aquest criteri quedi definitivament fixat, l’Agència de l’Habitatge actualitzarà el seu apartat de preguntes freqüents. Compartim o no els criteris que ens ha facilitat l’AHC sobre el concepte de gran tenidor, ja els hem posat en coneixemen dels nostres col·legiats, onze mesos després d’haver-los demanat.

Carlos Argila, tècnic de comunicació del CAFBL Quan arriben les onades de fred intens, especialment durant les nits de glaçada, les llars i les comunitats de veïns s’enfronten a un risc sovint invisible però potencialment molt costós la congelació de les canonades. Es tracta d’una incidència habitual però no sempre prou coneguda que, si no es prevé o es resol a temps, pot provocar fuites d’aigua, danys estructurals i reparacions inesperades. A diferència de la majoria de materials, que es contrauen amb el fred, l’aigua té la particularitat d’expandir-se quan es congela. Quan l’aigua continguda a l’interior de les canonades augmenta de volum i exerceix pressió, aquesta pot acabar generant esquerdes, que moltes vegades no es detecten fins que el gel es desfà i l’aigua torna a circular amb normalitat. On és més habitual que es congelin les canonades Les canonades congelades són especialment freqüents en segones residències, habitatges que romanen buits durant períodes prolongats i estances amb poc ús o sense calefacció. També són més vulnerables les construccions antigues amb un aïllament deficient i els trams de canonada situats en zones exposades al fred, com ara garatges, patis interiors, galeries, trasters, falsos sostres o parets exteriors. Les canalitzacions soterrades, en canvi, acostumen a estar més protegides gràcies a l’aïllament natural del sòl. Tot i així, cal prestar una atenció especial als punts d’entrada a l’edifici i, sobretot, als comptadors d’aigua, que sovint queden exposats a l’aire fred i poden convertir-se en un punt crític. La prevenció com a millor estratègia Evitar la congelació de les canonades és possible amb mesures senzilles i assequibles. Una de les més efectives és tancar la clau de pas i buidar el circuit d’aigua quan es preveu una absència prolongada durant l’hivern. Tot i que les canonades estan fabricades amb materials resistents com el plàstic o el metall, no tenen prou flexibilitat per suportar la pressió del gel, i fins i tot una petita quantitat d’aigua estancada pot acabar provocant una avaria. Mantenir una temperatura mínima estable a l’interior de l’habitatge és una altra mesura clau. En lloc d’apagar completament la calefacció, és recomanable mantenir-la a baixa potència durant els episodis de fred intens, especialment en edificis antics on el contrast tèrmic amb l’exterior és més acusat. Aquesta pràctica ajuda a protegir les instal·lacions sense generar un consum excessiu. Quan les temperatures baixen durant diversos dies consecutius, deixar que un aixeta degoti lleugerament pot ser una solució eficaç. L’aigua en moviment té més dificultats per congelar-se i el consum addicional és gairebé imperceptible. A més, evitar l’estancament de l’aigua a l’interior de les canonades redueix el risc de bloquejos per gel. L’aïllament de les canonades exposades és una inversió petita però molt rendible. Revestir-les amb fundes aïllants, especialment en zones fredes, ajuda a mantenir la temperatura. Obrir els armaris de cuina o bany quan amaguen canonades situades en parets exteriors permet que l’aire calent de l’habitatge hi circuli. Igualment, segellar esquerdes i forats en murs i passos d’instal·lacions evita l’entrada d’aire fred. En el cas dels comptadors i canonades exteriors, es poden utilitzar materials com escuma de poliuretà, porexpan, paper de diari, fibra de vidre o llana de roca. És important, però, garantir una ventilació mínima per evitar l’acumulació de gasos. Mesures específiques a l’interior de la llar A banda de les accions generals, hi ha altres hàbits domèstics que poden ajudar a prevenir la congelació. Deixar córrer l’aigua durant uns minuts en diferents moments del dia renova l’aigua acumulada dins les canonades. Alternar breument aigua freda i calenta també contribueix a generar moviment i a combatre el fred. En habitatges amb instal·lacions més avançades, es pot valorar la instal·lació d’una vàlvula de recirculació d’aigua calenta, un sistema que no necessita electricitat i que permet que l’aigua calenta circuli de manera constant gràcies a la convecció tèrmica. D’aquesta manera, s’evita que l’aigua es refredi i quedi estancada. És important no desconnectar els sistemes d’aigua calenta durant els períodes de fred intens i assegurar-se que l’aigua hi circula amb normalitat, així com mantenir un ambient interior càlid. Què fer si una canonada s’ha congelat Si malgrat totes les precaucions una canonada es congela, cal actuar amb prudència. El primer pas és identificar el tram afectat, obrint els aixetes de l’habitatge un per un fins detectar per on no circula l’aigua. Un cop localitzat el punt, s’ha d’aplicar calor de manera progressiva. L’ús d’un assecador de cabells o de draps mullats amb aigua calenta és una opció segura i eficaç. Cal començar a escalfar des del tram més proper a l’aixeta cap a la zona congelada i mantenir l’aixeta lleugerament oberta per alleugerir la pressió. També es poden utilitzar cintes tèrmiques elèctriques o una pistola d’aire calent, sempre amb moviment constant per no concentrar la calor en un sol punt. No es recomana l’ús de flama directa o bufadors, ja que comporten un risc elevat d’incendi i poden danyar greument la instal·lació, especialment si les canonades no són metàl·liques. Si la congelació és greu, el tram no és accessible o apareixen fuites després del desgel, la millor opció és tancar el subministrament d’aigua i contactar amb un professional o amb el servei d’assegurances. Atenció especial a cases amb jardí o pati En cases unifamiliars, adossades o habitatges amb espais exteriors, cal afegir mesures específiques. Els sistemes de reg s’han de desconnectar i drenar completament abans de les gelades per evitar l’acumulació d’aigua. També és recomanable buidar les mànegues i guardar-les en un espai protegit, així com tancar les claus de pas exteriors. Aquestes accions, sovint oblidades, poden evitar avaries importants tant a la instal·lació privada com als elements comuns de la finca. Una responsabilitat compartida La congelació de canonades no és només una qüestió domèstica, sinó també un repte per a la gestió de comunitats de veïns. Identificar punts vulnerables, mantenir adequadament les instal·lacions comunes i informar els residents sobre bones pràctiques pot marcar la diferència entre una incidència puntual i un problema col·lectiu. Amb prevenció, informació i una actuació ràpida, les baixes temperatures no

Marta Agraz, Directora de Comunicació del CAFBL Arriben les festes de Nadal, un moment ple de llum, música i retrobaments familiars. Però també és una època que pot posar a prova la convivència entre veïns dins d’una comunitat de propietaris. L’arbre del vestíbul, la decoració de la façana o les celebracions familiars poden generar dubtes o petits conflictes que convé anticipar i gestionar amb sentit comú i respecte. Decoració i espais comuns La il·luminació nadalenca i la decoració dels espais comuns són una de les qüestions més habituals. Abans de col·locar un arbre al vestíbul o penjar guarniments al replà, cal recordar que es tracta d’espais compartits i que qualsevol decisió s’ha de prendre amb el vistiplau de la comunitat o, si escau, del president o l’administrador de finques. Una recomanació pràctica és consensuar-ne el tipus, la ubicació i el temps que romandrà instal·lada la decoració. Segons l’article 553-36 del Codi Civil Català, qualsevol modificació en espais comuns com decoració requereix acord de la junta de propietaris amb majoria simple per decisió ordinària, convocada amb ordre del dia que inclogui el tema. Llum i seguretat L’ús de llums decoratives ha augmentat molt els darrers anys. Cal comprovar que compleixin la normativa europea i siguin adequades per a l’exterior si es col·loquen a façanes o balcons. Sorolls i celebracions Les trobades familiars o festes a casa són part essencial del Nadal, però cal tenir present el descans dels veïns. Les ordenances municipals estableixen franges horàries i límits de soroll que també són vigents durant les festes. A Barcelona, l’Ordenança Municipal de Medi Ambient Urbà (Títol III. Contaminació acústica, Art. 59) limita els sorolls nocturns en zones residencials de 22h a 8h, sense excepcions per festes. A Lleida, l’Ordenança de Civisme i Convivència de la Ciutat de Lleida (Capítol III. Article 46. Sorolls molestos) aplica límits especialment entre les 23 hores i les 7 hores del dia següent, regulant contaminació acústica sense permisos especials per Nadal tampoc.  Està clar que en dies especials com el Nadal, també es poden fer algunes excepcions, però també depèn de quin veïnatge tinguis, si són més o menys permissius. Si tens nens cantant nadales, sempre pots avisar els veïns amb una nota simpàtica al tauler: “Demà festeta suau, gràcies per la paciència!”. El millor regal per al veïnat és un Nadal tranquil i respectuós. El paper de l’Administrador de Finques L’Administrador de Finques exerceix un paper clau en aquesta època, oferint orientació a la comunitat sobre com regular aquestes situacions i recordant les normes bàsiques de convivència. En cas de conflicte, pot actuar com a mediador per trobar solucions dialogades i evitar que petites discrepàncies acabin malmetent les relacions entre veïns. El Nadal és, en definitiva, una oportunitat per reforçar els lligams veïnals, gaudir de la decoració i celebrar en harmonia. Amb una bona gestió i una dosi de respecte, la convivència pot ser el millor ornament de la comunitat.

Carlos Argila, tècnic de comunicació del CAFBL «Winter is coming«, advertia Ned Stark a Joc de Trons. Aquesta mítica frase ens recorda que inevitablement, i malgrat el canvi climàtic, el fred sempre arriba a les nostres llars.. Per sort, la hivernada no és tan temible com al Nord, però sí prou rigorosa com perquè valgui la pena preparar-nos. Un dels primers passos per fer-ho és posar a punt la calefacció abans que el termòmetre comenci a baixar de debò. Sí, encara més. Des del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, recordem que la majoria de problemes apareixen just al principi de la temporada, després de mesos d’inactivitat. Per això, actuar amb previsió és la millor eina. La revisió general és el punt de partida Calderes, radiadors, terra radiant, bombes de calor… tots els sistemes agraeixen una revisió professional abans de posar-se en marxa. Els tècnics especialitzats detecten desgasts i petites incidències com fuites, problemes de combustió o pressió que poden passar desapercebudes a simple vista. A més, les calderes de gas han de passar una revisió obligatòria anual, una garantia no només de bon funcionament, sinó també de seguretat. El mode hivern, un detall que sovint s’oblida Moltes calderes tenen un selector específic que activa el circuit de calefacció quan tornen les baixes temperatures. És el conegut “mode hivern”, normalment representat amb el dibuix d’un radiador. Si la caldera s’ha mantingut en mode estiu per produir només aigua calenta, és imprescindible activar aquest canvi perquè el sistema respongui quan calgui. La pressió, l’indicador que diu més del que sembla Un dels gestos més senzills, i sovint més oblidats, és comprovar la pressió del circuit. El rang ideal se situa entre 1 i 1,5 bars. Si és inferior, el sistema no escalfarà prou, i si és superior, poden aparèixer fallades o s’activaran mecanismes de seguretat. Ajustar-la és tan simple com utilitzar la clau de càrrega del circuit, sempre seguint una màxima que no s’ha de passar mai per alt, no superar els 2 bars. Radiadors, claus obertes i aire fora Abans d’engegar la calefacció, cal verificar que les vàlvules dels radiadors estan obertes i permeten el pas d’aigua. A l’estiu, és habitual tancar-les per estalvi o manteniment, i després oblidar-se’n. Un cop revisades, arriba el moment de la tasca més coneguda, però igualment imprescindible, purgar els radiadors. L’aire acumulat durant els mesos de calor fa que alguns punts no s’escalfin, provoca sorolls i genera un consum innecessari. El procés és senzill. Has d’obrir el purgador, deixar sortir l’aire fins que el raig d’aigua sigui constant i repetir el procediment en tots els radiadors. En acabar, tornar a revisar la pressió de la caldera. El termòstat, el cervell que cal escoltar El termòstat regula quan la caldera ha d’encendre’s i quan ha d’aturar-se. Una prova ràpida confirma si respon correctament. Per això cal pujar la temperatura per veure si el sistema s’activa i baixar-la per comprovar que s’atura. Per als habitatges amb termòstats programables o intel·ligents, aquest és un bon moment per ajustar horaris i temperatures. Una configuració acurada pot tenir un impacte notable en el consum. Sales de caldera netes i ventilades En el cas de les instal·lacions ubicades en espais tancats, com les sales de caldera comunitàries, cal mantenir una ventilació adequada i evitar convertir aquests espais en magatzems improvisats. El pols i els objectes acumulats poden interferir en la seguretat i el rendiment dels equips. Prevenció, la millor inversió Cada hivern es repeteix el mateix escenari amb moltes avaries que apareixen just quan s’encén la calefacció per primera vegada. Un manteniment preventiu, fet abans que el fred s’instal·li definitivament, redueix de manera significativa les possibilitats de fallades i allarga la vida útil de la instal·lació. Un hivern més tranquil Preparar la calefacció amb antelació no és només una qüestió de confort, és també una decisió intel·ligent per estalviar energia, evitar imprevistos i garantir la seguretat de la llar o la comunitat. Amb uns quants passos senzills i el suport de professionals acreditats, el sistema pot funcionar de manera eficient durant tota la temporada. Des del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, convidem totes les comunitats i propietaris a revisar les instal·lacions abans que arribi el fred. La millor manera d’afrontar l’hivern és, senzillament, estar preparats.